주거용이든 임대용이든 부동산 투자를 염두에 두는 경우라면 아래와 같은 세금 문제를 미리 알아둘 필요가 있다.

1. 양도소득

양도소득세는 부동산을 매각할 때 매입가보다 가치가 올라갔을 경우 발생한다. 매각가와 매입가의 차액에서 50%가 양도소득으로 잡히며, 자신의 한계 세율에 따라 소득세가 결정된다. 

예를 들어, $1,000,000의 부동산을 매입한 후 $1,500,000로 매각하게 되면, 차액인 $500,000이 매각한 해의 양도소득이 된다. 그 양도소득 중 50%만 과세소득으로 산출되어, $250,000에 대한 소득을 보고하게 된다. 

2. 임대소득

거주용으로 부동산을 매입하지 않고 임대를 놓을 경우, 개인 소득신고 시 T776- Statement of Real Estate Rentals를 작성하여 임대 소득을 신고해야 한다. 임대소득은 보고할 시 한 해 동안 발생한 관련 지출비용과 감가상각비(CCA- Capital Cost Allowance)를 통해 절감할 수 있다. 

임대소득에 관련 있는 지출 비용으로는 광고비, 보험료, 모기지 이자, 전문가 수수료 (변호사, 회계사 등), 관리비, 수리비, 재산세, 공공요금 등 임대 관련 비용이면 모두 공제할 수 있다.

만일 주거주지(Principal residence)의 한 부분을 임대로 내놓았다면, 비용 공제를 받을 때 개인 용도로 사용되지 않은 비율만 공제받는다. 또한 임대 부동산이 여러 사람의 명의로 되어 있다면 자신의 소유권 비율로 소득과 지출비용을 신고해야 한다. 

3. GST/HST 리베이트

가) 신규주택 GST/HST 환급(GST/ HST New Housing Rebate)

분양콘도나 신규 주택을 구입하면 매입가의 GST/HST가 추가로 발생한다. 대신 클로징을 하면서 혹은 클로징 후 부분적인 GST/HST 환급을 받을 수 있다. HST가 적용되는 경우, 5%인 GST는 매입가격이 $450,000 이하면 일부 환급 받을 수 있으며, 온타리오 주는 따로 최대 $24,000까지 받을 수 있다. 

신규주택 환급을 받기 위해서는 기본적으로 해당 주택이 자신이나 자신의 혈연관계가 머무르는 주거주지여야 한다. 또한 충분한 기간 동안 신규주택에 거주해야 하며 거주지 주소를 자신의 주소로 사용해서 신규주택에 거주했다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 

나) 신규임대주택 GST/ HST 환급(New Residential Rental Property Rebate- NRRP)

자신이 거주하지 않고 임대를 놓기 위해 주택을 구입한 임대주일 경우 신규임대주택 환급을 받을 수 있으며, 신규주택 환급과 동일하게 환급액이 계산된다. 

해당 환급을 받으려면 임대주택 구입 후 처음으로 거주하는 사람은 세입자여야 한다. 클로징이 끝난 후 2년 이내로 신청을 해야 하며, 만일 일 년 이내에 임대주택을 주거주지로 사용하지 않을 사람에게 매각하게 되면 NRRP 환급 받은 금액을 환불해야 한다. 

4. 1가구 1주택 면제 혜택

1가구 1주택 양도소득 비과세는 주거주지를 매각 시 그에 관한 양도소득세를 면제해 주는 혜택이다. 하지만 소유하고 있는 집이 있다고만 해서 자동으로 비과세 혜택을 받을 수는 없다. 그렇기 때문에 주거주지를 팔 때 몇 가지 규정이 적용된다는 점을 미리 인식하는 게 좋다. 

예를 들어, 짧은 시간 동안만 거주하고 매각 시 이익을 내는 패턴을 보이면 다른 사업 소득으로 양도소득의 100%가 과세 될 수 있다. 또한, 면제 혜택을 받기 위해서는 집을 처분 시, Schedule 3: Summary of Dispositions- Capital Gains (or Losses)와 T2091에 매입 날짜, 매각 가격, 거주지 주소 등을 기재하여 의무적으로 신고해야 한다.

만일 주거주지 지정 및 보고를 누락했다면, 늦게 해도 CRA에서 받아주기는 하지만 최대 $8,000불에서 마감일 기준으로 매달 $100 불 중 낮은 금액으로 벌금이 부과된다.
 

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