건축허가는 왜 필요한가?

사람들은 일상의 많은 시간을 건물 안에서 보낸다. 건물은 Detached House부터 콘도에 이르기까지 여러 형태의 주거용 건물이 있고, 관공서, 오피스빌딩 등 업무를 위한 건물이 있으며, 영화관, 쇼핑몰, 터미널 등 많은 사람들이 모이는 다양한 용도의 건축물들이 있다. 

건축물은 사용하는 사람들에게 안전하고 쾌적해야 한다. 만약 건물이 구조적으로 안전하지 않다면 어떻게 될까? 적절한 환기나 채광을 받지 못하여 사용하는 사람들에게 해를 끼치거나, 냉난방, 급. 배수 시설 등이 위생과 건강에 나쁜 영향을 주는 건물이 있다면? 이런 건물은 건축법에 따른 Public Protection을 지키지 못한 것이다. 

새로 지으려는 건물이 주변 건물의 일조권을 방해하게 되거나 사람들의 통행에 지장을 주게 된다면 이는 건물의 Public Interest에 어긋나게 될 것이다.

Building Code Act와 Ontario Building Code

Building Code Act(BCA)는 온타리오 건축법이다. 온타리오에서 건축물을 신축하거나, 기존 건물을 증축, 리노베이션, 용도변경 또는 철거를 하려면 Building Permit을 받도록 BCA에 규정되어 있으며, 이에 의하여 Ontario Regulation인 Ontario Building Code(OBC)가 만들어졌다.

OBC는 건축물 사용자의 안전과 건강을 확보하고, 지역주민들의 이익을 보호하기 위하여 최소한의 규제를 한다. 건축물이 가져야 할 최소한의 성능과 기술적인 기준을 제시하고, Building Permit을 신청할 때 이 기준을 따르도록 요구하고 있다. 

그러므로 Building Permit을 받았다는 것은 그 건축물이 적법하게 설계되었다는 것으로서, 사용자에게 최소한의 안전과 건강이 확보되었고 그 지역 주민의 이익을 지키고 있다는 의미가 된다.

Zoning Bylaw 와 OBC

OBC는 Ontario 전 지역에서 동일하게 적용되는 건축기준이며, 일반적으로 Zoning Bylaw 라고 말하는Municipal Zoning Bylaw(MZB)는 Ontario 각 도시 차원의 물리적 건축규제이다. MZB는 각 도시가 가지고 있는 상황이나 특성을 반영하여 시의회에서 제정하기 때문에 도시마다 조금씩 다르다. 

OBC는 건축물의 내부공간 설계에 적용되는 기준을 규정하고 있는 반면 Zoning Bylaw에서는 이를 제외한 대지의 외부공간을 규정하고 있다.

건축물의 내부공간 설계에 적용되는 OBC는 소방, 피난, 구조, 위생, 채광, 환기 기준뿐만 아니라 각종 건축자재의 성능, 에너지 절약을 위한 기준까지 규정하고 있다. 

Zoning Bylaw에서는 건축물 내부공간을 제외한 외부공간의 크기와 모양을 규정함으로써 가로 경관의 질서감, 통일감, 연속성 등을 부여한다. 대지가 속한ZONE에 따라 각각 허용되는 건물의 용도를 제한하고, 건축물이 대지 경계선으로부터 떨어져야 할 거리(Setback)를 규정함으로써 건물의 위치를 정할 수 있게 해준다. 건축물의 높이, 조경, 주차장, Drive Way 등도 Zoning Bylaw에서 규정하고 있다.

Building Permit이 신청되면 Building Department는 신청된 건축물이 그 지역의 Zoning Bylaw 규정에 맞는가를 우선 검토하고, 이후에 그 건축물이 OBC를 따르고 있나 검토하게 된다.

Building Permit Process

Project를 시작하기 전에 제일 먼저 확인해야 할 사항은 계획하고 있는 Project가 해당 대지의 Zoning Bylaw의 규정을 따르고 있는가를 확인하는 일이다. 이를 위해 사전 Zoning검토(Preliminary Zoning Review)를 신청하는 것도 Building Permit Process를 단축시키는 좋은 방법이 될 수 있다. 

계획하고 있는 Project가 Zoning Bylaw에 따르고 있다면 그대로 실행 가능하며, 그렇지 않다면 Zoning Bylaw 규정에 맞게 계획을 수정하거나, Committee of Adjustment에 규정완화 신청을 할 수 있다. 이런 완화 신청을 Minor Variance신청이라고 한다.

Building Permit 신청에 필요한 도면을 준비할 때는 우선Property Survey를 확보하는 것이 중요하다. 이는 대지의 정확한 크기와 건축물의 위치 등을 표시하고 있는 공식 서류로서 Site Plan, Lot Grading Plan과 함께 제출되어 신청된 건물이 인접 대지 및 주변에 미치는 영향을 검토하는데 사용된다.

Building Permit 에 요구되는 도면과 서류를 제출하고 비용을 납부하면 Process가 진행되며, 그 처리기간은 Project의 종류, 규모, 복잡성 등에 따라 다르다. 신청서류와 도면이 Zoning Bylaw와 OBC에 정확히 따르고 있다면 처리기간은5일부터 30일 이내이다. 

그러나 추가 정보가 요구되는 경우에는 더 늦어질 수 있다. 하나의 프로젝트에 대해 Plumbing, HVAC 등 여러 종류의 Permit이 요구되기도 하는데, 이는 각각 별도로 신청을 해야만 하며 그에 따른 비용도 내야 한다. 

Building Permit이 완료되면 공사 시작과 함께 Inspection 과정이 시작된다. Inspection Schedule은 Inspector지정과 함께 허가서에 첨부되어 있으며 Inspection을 받아야 할 시점이 각각 명시되어있다. 

Inspection신청을 하면 Inspector는2일 이내에 Inspection을 하고 결과를 바로 알려준다. Final Inspection이 끝난 후 Building Department에 공사완료를 알리면 모든 Permit Process가 종료된다.

Building Permit을 받은 건축물이 완공되면 그 동안 작성되어 제출되었던 도면과 공식 서류들은 Building Department에 Building Record로 보관된다. 이는 누구든지 열람할 수 있으므로 필요시 건축물의 안전과 적법함을 확인할 수 있다. 

Building Permit을 받아야 하는 건축공사

1.    건축물의 신축공사
2.    건축물의 일부 또는 전부 철거공사
3.    기존 건축물의 증축공사: 
       a.    기존 건축물에 접하여 설치하는 2층 또는 3층공사
       b.    기존 건축물에 접하여 설치하는 Attached Garage, Carport 공사
       c.    기존 건축물에 접하여 설치하는 Sunroom, Solarium, Porch, Deck 공사
4.    구조, 재료 변경공사: 
       a.    방의 크기나 용도를 변경하기 위해 기존 벽을 철거하거나 새로운 벽을 신설하는공사
       b.    이전에는 없었던 곳에 창문이나 문을 설치하는 공사
       c.    기존 창문이나 문을 다른 곳으로 옮기거나 그 크기를 크게 변경하는 공사
       d.    기존 Deck, Porch, Patio에 벽이나 지붕을 설치하는 공사
5.    건축물의 용도 변경
6.    10m2를 초과하는 Accessory 구조물: 
       a.    Detached Garage
       b.    Workshop
       c.    Garden Shed
       d.    Carport
       e.    Pool House or Cabana 

* Accessory 구조물이 기존 건축물에 접하는 경우는 크기에 관계없이 건축허가가 필요함

7.    지하실 마감공사:
       a.    지하 출입구 계단 설치공사
       b.    Basement Apartment 설치공사
       c.    굴토공사, 기초 설치공사
       d.    난방과 배관의 설치, 변경공사
       e.    구조나 재료 변경을 수반하는 공사
       f.    지하 Underpinning 공사
8.    지상으로부터 높이 60Cm를 초과하는 Deck 설치공사 
9.    높이 1m를 초과하는 옹벽공사
10.    굴뚝, 벽난로 설치 또는 재건축
11.    Green Roof, Rooftop 우수 탱크, 태양 집열판 설치
12.    난방, 배관 설치 또는 변경
13.    역류 방지 밸브 설치

Get Building Permit!

위의 Building Permit을 받아야 하는 공사에 해당되지 않는 경우라도Zoning Bylaw규정에 위반되지 않아야 하므로 시작 단계에 Building Department 또는 Processionals로부터 자문을 받는 것이 좋다. 

Building Permit을 받지 않고 공사를 진행하다가 적발이 되면 공사가 중지되는 등 법적 조치를 당하게 된다. 이는 단순한 공사 지연 만이 아니라 이미 공사 완료된 부분을 철거해야 하는 경우도 생길 수 있다.

만약 Building Permit을 받지 않은 채로 이미 오래 전에 공사가 되어있는 건물이라 할지라도 Inspector가 이를 알게 된다면 Building Department에서는 해당 건물의 현재 소유주에게 Building Permit을 받을 것을 명령한다. 

BCA에 따라 Building Permit을 받아야 하는 공사는 반드시 Permit을 받은 후 공사하기를 권한다. 

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