하천부지 소유자 특권(Riparian Rights)

 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흘러 시내를 이루고 하천을 지나 강으로 모이고 바다로 흘러간다. 이 만고의 진리 속에 내 토지로 흐르는 물을 자연적으로 취수 하여 사용하는 것은 인간의 기본 욕구로 관습법상 자유롭게 보장된다. 그러나 자연환경을 유지하고 보호하려는 관점에서 캐나다에서 물은 연방 정부, 주 정부, 지방 자치단체, 그리고 홍수 관리 통제소 등에서 중첩하여 통제, 관리함으로 인하여 지켜야 할 법규가 많다.

내 땅 안에 연못이나 시냇물이 흐른다고 전적으로 내 것으로 간주하면 곤란하다. 차라리 정부에서 맡겨둔 자연물로써 물은 정부의 재산으로 인식하는 것이 관리하는데 도움이 된다.

법 개념으로 Riparian Rights는 강기슭 권리, 하천부지 소유자 특권, 연안 권, 강변 어업권, 도선 권 등으로 폭넓게 해석된다. 물이 있는 곳에는 물과 관련된 권리(Water rights)와 지켜야 할 의무가 있음을 상기하여야 한다. 해안가 별장이든 산 계곡에 인접된 별장이든 물줄기가 있는 곳에는 강기슭 권리가 존재하고 또한 정부의 관리, 통제의 대상이 된다. 

강기슭 권리는 소유권이 아니라 사용수익권이다. 용어 그대로 물줄기 제방과 인접된 토지 소유주는 자연적으로 물을 끌어와 사용하고 물을 흘러 가게 연결하는 특별한 권리를 우선적으로 갖게 된다. 

그러나, 흐르는 물줄기를 개인의 다른 목적이나 취향대로 변경하거나 막지 못한다. 만일 어떤 농부가 자신의 농지에 물을 공급하려고 대형 관을 묻어 다량의 취수 량을 얻을 경우 주변의 농지에 물 부족 현상이 일어날 수 있다. 이런 시설은 반드시 정부 기관의 허가를 받아야 한다.

작물 수확권

서면 계약에 의하여 토지를 일정 기간 사용하여 농작물이나 광물 또는 목재를 수확할 수 있는 권리를 얻는 경우가 있다. 이러한 경우 기간은 3년 이상 5년의 장기간 계약을 맺는 경우가 종종 있고 이런 수확권은 토지 소유주가 바뀌어도 계약기간 동안 농작물 등의 수확 채취권은 보장되어 유지가 가능하다.

권리와 면허의 차이

부동산에 대한 권리와 면허는 어떻게 다를까? 예를 들어 토지 지역권의 경우를 고려해 보면 지역권(An easement)이란 토지 사용 수익 권리이다. 반면에 면허는 계약서에 명시된 일정한 조건하에 한정적으로 사용 권리를 제공하는 쌍방 간의 약정이다. 즉 기본적으로 사용기한이 명시되어 있고 사용료 지급 방식, 사용 조건 등을 명시하여 제한한다.

• 지역권(Easement)의 사례

갑동이는 호숫가 휴양지 주택을 소유자로서 자신의 주택에 들어가기 위하여 타인의 소유 토지를 사용할 수 있는 권리를 제공받아 등기한 경우에는 법적 지역권을 갖는다. 

• 면허(License)의 사례

을동이는 개발업자에게 자신의 토지에 일정 기간 들어가 지정한 토지 구획에서 표토를 캐도록 계약했을 경우 개발업자는 기한이 만료되면 더 이상 채취권이 없다. 이 경우 을동이는 계약에 의하여 일정 조건하에 개발업자에게 제한적인 토지 사용권 면허를 준 경우이다. 

불법 점유

불법 점유는 소유주가 아닌 개인이 남의 부동산을 동의 없이 무단 점유하고 계속 독점적으로 사용하는 경우이다. 소유주의 거부를 아랑곳하지 않고 또한 반환 요구를 무시하고 계속 점유하여 법적 소멸시효가 완성되면 불법점유자도 등기 소유주로 바뀔 수 있다. 그러나 이런 과정을 거치는 동안 치러야 할 분란의 대가는 가늠하기 어렵다. 

불법점유의 배경은 중세 시대로부터 시작되었다. 당시의 수많은 대토지 부재지주와 무단 점유자 관계는 자주 발생되어 장기간 존속되었다. 정확한 측량기술이 도입됨에 따라 무단 점유자는 많이 감소되었으나 관습법상으로는 무단 점유자라도 일정 기간 동안 계속적으로 점유한 경우 소유권을 취득할 수 있다. 

불법점유는 토지 소유주가 무단 점유 사실을 알고 있고, 공개적인 독점 점유로써 기간 동안 계속적으로 사용해야 하며, 토지 소유주의 동의 없이 사용하는 경우이다. 하지만 토지 소유주가 제한된 기한 경과 전에 불법 점유를 중단시키던지 불법 점유자가 스스로 불법 점유 토지를 떠나 버릴 경우에는 해당 토지는 등기 소유주에게 소유가 귀속된다.

온타리오 주에서 불법 점유로 인한 소유권 취득은 오로지 등기법(Registry Act)에 의해서만 가능하다. 등기 소유주가 불법 점유 토지에 대한 소유를 회복할 수 있는 권리의 소멸시효 기한은 행위제한법(Limitation Act)에 의하여 10년으로 되어 있다. 이 기한 내에 소유주는 무단 점유자에게 적절한 법적 행위를 했음을 증명하여야 하고 그래서 이 경우 반드시 법적 자문이 요구되는 사안이다. 

•불법 점유 사례

갑동이는 시골에 있는 땅 1 에이커를 을동이에게 팔면서 정확한 지적 측량을 하지 않고 자신의 측정 방식으로 인접된 토지 경계에 있는 좁은 오솔길이 포함되는 것으로 간주하고 팔았다. 인접 토지 소유자도 역시 똑같은 느낌으로 이 오솔길은 갑동이 소유로 간주했었고 그래서 사용 동의를 해준 적이 없었다. 

이런 경우 관습법에서는 갑동이가 해당 오솔길을 공개적으로 인접 토지 소유자의 사용 동의 없이 독점적으로 계속 사용하였고 원 소유주도 갑동이가 사용하는 사실을 알고 있었고 10년 기간이 경과되도록 무단 점유한 사실이 인정된다면 소멸시효 완성에 의하여 을동이는 이 오솔길을 포함한 1 에이커 토지를 소유하는 등기 소유자가 될 수 있다.

타인 소유 부동산 침범(Encroachment)

타인 소유 토지나 건물에 무단 침범하여 소유하는 경우가 종종 있다. 때로는 쌍방간 서면 계약에 의하여 인접 부동산 소유주에게 자신의 토지나 건물상에 심각하지 않은 침해 행위를 허락해 주는 경우가 있다. 예를 들어 창문 틀, 처마, 뒤뜰 덱, 현관, 굴뚝 등의 옆 뜰을 침범하여 연장 사용하도록 허락하는 경우이다. 시골 지역에서는 옆 뜰이 현저히 좁은 경우가 많아 부득이 이웃집 토지를 약간 침범하여 사용하는 경우가 많고 통상 사용하도록 허락해 주는 것이 이웃 간의 관습이다.

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