지난 주 말미에 언급했던 대로 비거주자 투기세(Non-Resident Speculation Tax)가 3월 30일 시행되었다. 외국인들이 주택을 구입할 때 추가로 세금을 내야 하는 법인데, 이곳 토론토에는 2017년 4월 21일 처음 시행되었다. 그 당시 온타리오주 정부의 부동산 투기방지 정책으로서 토론토 부동산 시장에 급작스런 변화를 가져다 준 정책이었다.

2015년 말부터 서서히 가열되기 시작한 부동산의 열기가 2016년 말까지 최고조에 이르는가 싶더니, 급기야 2017년 초 폭발적인 가격상승을 보였다. 부동산을 구매하려던 사람들은 부동산 가격이 더 올라가 구입하지 못하는 것은 아닌지 혹시나 상투를 잡는 것은 아닌지에 대한 불안심리가 극도로 가중되어있을 무렵, 정부는 급등원인이 다름아닌 외국인들의 부동산 투자가 상당한 영향을 미쳤다는 사실을 인지하고 NRST를 도입하여 내린 조치였다.

불안심리와 맞물린 부동산 가격은 하락하기 시작하였고 연이어 시행된 모기지 스트레스 테스트 조치로 급락하면서 1년 넘도록 하락기조를 이어나갔다.

이번에 내려진 NRST추가제재는 기존의 세금을 15%에서 20%로 올리는 것은 물론 과거 온타리오주 광역 골든홀슈지역으로 한정했던 조치를 온주 전체로 확대하여 시행한다.

그리고 기존 환급대상과 조건을 더 제한하여 부동산 구매한 후 무조건 4년 이내에 캐나다 영주권을 취득하여야만 환급을 받을 수 있도록 영주권 취득자에 한하여, 영주권 취득 후 90일 이내에 환급 신청을 해야만 환급 받을 수 있도록 강화조치를 취함으로써 기존에 혜택 대상이었던 외국인 유학생들과 취업자들을 제외시켰다.

과연 이런 조치의 효과는 있는 것일까? 라는 부정적인 이야기들이 들리지만 절대로 과소평가할 일이 아니다. 필자는 이 대목에서 과거 2017년이 떠오른다. 그때 당시에도 외국인들이 캐나다의 부동산을 취득하는 비율이 2%정도로 의미가 없는데, 무슨 도움이 되겠느냐는 비판들이 있었다. 하지만 중요한 것은 ‘심리’였던 것이다.

그리고 연속적인 추가 제재로 모기지 스트레스 테스트가 시행될 것이라는 분위기를 몰아가는 정부의 심리전이 맞아 떨어지면서 부동산 투기방지 조치가 성공적으로 작동을 하였기에 부동산 가격을 하락시킬 수가 있었다.

이번 부동산 대책을 보면서 필자는 2017년과 비슷한 패턴이 발생할 것으로 본다. 물론 부동산 가격이 천정부지 올라갔다는 상황은 아주 흡사한 반면 세계적인 경제 상황은 그때와는 좀 다른 측면이 있기에 똑같은 폭락상황은 아닐 수 있지만 말이다.

1년 넘도록 부동산 급등이 이어지면서 상투를 잡는 것인지 아니면 더 오를 것인지에 대한 불안한 심리가 최고조로 올라왔다는 점과 비슷한 시기에 온타리오 주정부에서는 부동산을 규제하는 NRST 시행을 추가 조치하였고, 신규주택 프로젝트의 신청절차를 간소화 시켜 더 많은 주택을 조기에 많이 지을 수 있는 조치를 마련하겠다고 공언하였으며, 빈집세를 도입하여 투자로 주택을 사서 비워놓는 행위를 엄단하기 위해 조치할 것이다.

그리고 그 동안 부동산 투자자들에게 도움을 주었던 Refinance와 Line of Credit 이용을 제한할 것을 언급하고 있기에 투자심리에 찬물을 끼얹는 역할을 제대로 하고 있다는 점에서 부동산 시장의 상승장은 하락장으로 바뀔 것이라는 것이 기정 사실이다.

이미 조짐은 나타나고 있다. 4월 들어서면서 리스팅 매물이 급격하게 늘어나고 있으며 쇼잉 건수가 감소하면서 경쟁을 유도하는 멀티오퍼의 실패확률이 증가하고 있다. 그리고 지난 2월 최고기록을 세웠던 광역토론토 평균 주택가격($1,334,544)이 3월에는 $1,299,894로 하락을 시작하면서 부동산 구매 심리의 변화가 일어나고 있는 것이다.

최근 모기지 금리 상승과 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 국제경제의 경색, 신냉전 시대의 도래가 그 동안 자유무역경쟁 사회에서 블록경제 체재로 바뀌는 상황으로 몰아가고 있어, 이전에 누려왔던 자유로운 무역과는 결별하는 수순을 밟게 될 것으로 보인다.

필자가 중요한 것은 타이밍이라는 이야기를 누누이 언급해왔다. 팔려는 사람들은 지금이라도 파는 것이 좋은 선택일 것이고 사려는 사람들은 가격이 내려간 후에 집을 사려면 늦다는 것을 명심하여 지금 바로 모기지를 알아보고 Rate가 올라가기 전에 미리 Pre-Approval을 받아 두는 준비를 해둘 필요가 있다.

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