올해 초 미국연방준비제도에서 최대 4~5차례 금리를 올릴 것이라는 예측이 있었다. 지난 2년간 코로나바이러스 때문에 지구촌 전체가 마비가 되어 사회와 경제안정을 도모하려 시중에 많은 돈을 풀었고 그 부작용으로 아직도 코로나바이러스의 변종인 오미크론의 영향 속에 인플레이션과 노동력 부족, 제한적인 무역에 따른 물동량 감소와 양극화 심화로 경제적 혼란은 더욱더 가중되고 있다.

여기에 패권다툼 중인 미국과 중국의 신경전, 그리고 러시아의 우크라이나 침공 조짐에 전세계의 경제는 안개 속을 헤매고 있는 형국인데, 며칠 전부터는 미 연준에서 아마도 올해에만 7차례의 금리인상이 단행될 것이란 말이 흘러나오고 있다.

올해 4~5차례 금리를 올리더라도 1%~1.5% 정도 올라갈 것인데 7차례라면 1.75%~2%까지로 약 2%정도 오를 것이라는 의미가 된다. 금리가 높아지면 사업을 위해 투자하는 기업들의 투자나 고용이 위축될 것은 당연한 것이고 집을 장만하려는 사람들도 모기지 금리에 부담을 느껴 부동산 시장도 하방 압력 속에 가격은 내려갈 수밖에 없다.

그런데 광역토론토라면 계산이 좀 복잡해진다. 부동산 가격이 내려가야 하는데, 팔고자 하는 매물은 적고 사고자 하는 수요는 많으니 어느 장단에 춤을 춰야 할지, 이러지도 저러지도 못하는 상황이니 말이다. 허참! 복불복인가?

팬데믹 선포 후 2년간 48.3%라는 믿을 수 없을 만큼 오른 광역토론토 부동산 가격 폭등을 지난 주 칼럼에서 수치로 확인하였을 것이다. 그런데 언급한 미 연준관련 전반적으로 돌아가고 있는 상황을 보고 있노라면 부동산 가격이 내려갈 수 밖에 없는 절호의 기회(?)로 볼 수 있는 상황임에도 아직까지 상승하고 있는 부동산 가격을 보고 있노라면 대체 어떻게 설명해야 하는 걸까?

필자가 예전에도 이상적인 부동산 가격상승은 인플레이션 보다 1~2% 높은 것이라고 하였다. 이는 주택관리와 세금 몫으로 1~2% 더하여 올린 것으로 수요와 공급이 균형을 이룬 상황에서 타당하다.

그러나 실상이 그렇지 못한 것은 수요와 공급이 균형을 맞추기도 어렵지만 자본주의 자유시장 경제체재에 있기에 불가피한 것은 어쩔 수가 없다. 사회복지제도가 그나마 잘 갖추어진 이곳 캐나다에서도 해결하지 못하는 문제인 것이다.

과자나 음식 가격이 오르듯이, 집 가격도 오르는 것은 당연한 이치다. 단순하게 과자나 음식에 비교할 수 없는 것은 일회성 소모품이 아니라 30년 이상 쓰는 반 영구적인 점이라는 것이다. 집은 지금 이순간에도 계속 지어지고 있다.

2016년도 Census 데이터로 본 광역토론토 주택 건축연도를 2022년 초 기준으로 보면 아래와 같다.

과거 10년마다 늘어나는 주택 수는 대략 80만 채 정도로 1년마다 대략 8만 채 정도였고, 2000년 이후로는 매년 평균 6만5천 채가 지어졌다고 볼 수 있다. 보통 집을 살 때 5년 미만의 주택을 새것으로 간주하는 경향이 있다. 그렇게 본다면 5년 미만의 주택(콘도 포함)은 고작 32~33만 채 정도이며 가격도 비싸다.

그런데, 작년 캐나다 이민자는 약 41만 명으로 향후 매년 40만 명 정도씩 이민을 받으면 그 중 절반에 가까운 45%(18만5천명) 정도는 광역토론토로 들어온다. 온타리오주의 평균 가족수는 2.9명이나 토론토는 2.5명이니 평균 7만4,000채가 필요하게 된다.

매년 평균 6만5,000채의 주택이 지어지는데, 그 중 42% 정도인 2만7,300채는 고층콘도가 차지하고, 그 중에 적게는 80%인 2만1,840채가 투자자가 구매한 콘도 유닛이니 매년 공급되는 자가주택은 약 4만3,160채 정도라고 볼 수 있어, 매년 3만840채 정도가 부족하다는 결론에 이른다. 이는 매년 7만7,100명이 살 집이 없다는 뜻이다.

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