필자가 작년 한해 동안 코로나바이러스로 인한 사회 문제들을 이야기 하며 하나하나 자세하게 설명하기에는 지면도 제한되고 글의 흐름도 깰 수 있기에 종종 콘도의 렌트 매물 증가와 가격하락으로 콘도가치의 하락을 걱정하며 심각한 상황이라는 식으로 언급을 했었다.

그러다 보니 필자와 같은 부동산 전문가 입장이 아닌 분들에게는 큰 문제가 있는 것 같은데 도대체 어느 정도로 심각한 것인지 모르는 뜬구름 잡는 느낌만 받아 구체적인 숫자로 보는 것을 원하였을 것이다. 이번에는 말이 나온 김에 객관적인 통계수치를 이용하여 비교도 해보겠지만 이 통계 수치에는 사각지대가 있어 그것도 언급 해보겠다.

토론토는 캐나다의 이민정책으로 인하여 캐나다 도시 중 최고로 많은 이민자들이 모이는 곳이다. 그 동안 꾸준한 이민정책과 외국 유학생 유치로 인하여 토론토는 평균적으로 1%를 조금 밑도는 말도 안되는 콘도 공실률을 보여왔다.

그런데 2017년말 연방정부는 최다 이민자를 받겠다는 의지를 보이며 2018년부터 2020년까지 100만명이 넘는 이민자를 받겠다고 발표하였다. 물론 작년에는 코로나 바이러스로 인하여 이민을 잠시 중단하였기에 전부를 받지는 못하였지만, 2018년과 2019년 광역토론토로 들어온 총 이민자의 숫자는 41만 4천여 명과 다른 주에서 들어오는 이주자 약 2만명 정도가 들어왔다.

여기에 매년 10만명 이상의 외국인 유학생들과 국내 학생들이 더해지니 토론토 다운타운으로 들어오는 실질적 인구 수가 얼마일지 상상을 해보라.

1%의 공실률이란 100개 유닛 중에 1개의 유닛이 비어있다는 것인데 토론토의 웬만큼 큰 사이즈의 콘도 한 동이 보통 350유닛 정도가 되니, 3개 정도의 유닛이 어떤 이유에서이든 비어 있는 상태로 있었다는 말인 것이다. 다르게 표현하자면 토론토에는 렌트로 주거할 콘도가 그 정도로 제한되어 부족했다는 것을 알 수 있다.

그러던 토론토에 갑자기 COVID19이라는 바이러스로 인하여 작년 3월 팬데믹이 발령되면서 토론토에도 확진자가 조금씩 늘어가다가 올해 초에는 하루 1,224명이라는 기록도 세웠다.

결국 토론토에 살던 상당 수의 유학생들이 자기나라나 본인들의 가족이 있는 집으로 돌아가면서 실질적인 콘도의 공실률이 큰 폭으로 오르기 시작한 것이다. 그러나 부동산 거래로 나타나는 통계로는 작년 4분기 공실률이 고작 5.7%로 나타난다. 그러나 실제로는 훨씬 더 많은 유닛이 비어있는 것이 현실이다.

5.7%의 공실률이라도 한 개 동의 콘도에 약 20유닛 정도가 비어있어 적은 수는 아니지만 지금 체감하고 있는 현실과는 상당히 괴리가 있다. 부동산의 MLS에 나타나는 수치로 계산하여 나온 수치이기 때문이다.

한 마디로 빙산의 일각으로 보면 된다. 원인은 개인적으로 신문이나 웹사이트에 렌트를 구하는 광고를 통해 나와 있는 유닛들이 또한 상당한데, 이런 경우 빈집이 아니라 주인이 살고 있는 것으로 보이는 사각지대로 빈 유닛이라는 숫자로 잡히지 않기 때문이다.

이렇게 콘도의 상당수가 빈집으로 남아있는 현실에는 작년 새로 지어진 콘도가 많은 탓도 한몫을 했다. 다운타운 콘도를 분양받는 대부분의 사람들은 투자를 위해서 구매를 하기에 세입자가 들어와 줘야 재산세와 관리비 그리고 모기지가 해결이 될 텐데, 그러질 못하니 발생되는 모든 비용을 오로지 자신의 주머니에서 꺼내야 하는 현실에 부딪치면서 도대체 언제까지 이렇게 버텨야 하는지에 대한 불안감에 콘도의 가격은 하락을 하고 있다.

콘도의 가격하락과 부동산에 미치는 그 여파에 대해서는 다음에 설명한다 (다음 호에 계속)

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