지난 주 필자의 렌트비가 너무 높아지다 보니 주택의 지하를 수리하여 룸렌트, AirBnB등이 다시 유행한다는 칼럼 내용을 보신 독자들로부터 많은 문의를 받았다. “주택지하에 렌트를 주려면 허가를 받아야 하나요?” 그리고 “허가 받지 않은 지하 아파트를 렌트 놓으면 어떤 문제가 생기나요?” 등등 말이다. 이번에는 합법적인 지하아파트는 무엇인지, 어떠한 조건을 가지고 있어야 하는지 알아보고 그에 따라 어떤 영향을 미치는지 알아보고자 한다.

▨ 합법적인 지하 아파트 (Legal Basement Apartment)

아파트란 용어는 독립적인 생활이 가능한 공간을 일컫는 말로 별도의 출구가 있으며, 주방과 화장실이 제공되어야만 기본적인 독립생활을 할 수 있는 공간이 된다. 지하 아파트는 1990년대 도시의 발달과 함께 주거공간의 필요에 의하여 렌탈 아파트보다 저렴한 임시방편의 임대를 위한 수단으로 발생 되었다.

지금 토론토에 있는 지하 아파트들의 80% 이상이 불법인 것으로 알려져 있다. 때문에 간혹 주택매매 계약서 또는 MLS에 “Sellers Do Not Warrant Retrofit Status Of Basement.”라는 문구를 보는 경우가 있다. 이는 주택의 지하실이 합법적인 절차에 거쳐 꾸며지지 않았을 것이기 때문에 보증할 수 없다는 것으로 혹시, 나중에 화재나 불의의 사고로 인명피해가 발생할 경우, 책임을 지지 못하겠다는 의미가 실려있다. 합법적으로 만들어진 지하 아파트와 그렇지 않은 것은 엄청난 차이가 존재한다. 

○  지하 아파트 허가 기본 5가지 조건

1.    지하의 천장의 높이가 6’ 5”(198.12cm)이상, 즉 2미터는 되어야 한다.
2.    화장실에는 환풍기가 설치되어 있고 유리창이 있어야 한다.
3.    1대의 주차장이 지하아파트 거주자를 위해 있어야 한다.
4.    해당 시청에 Zoning에 따른 소방 및 빌딩코드에 따른 세부 요구사항을 확인 점검해야 한다.
5.    지하의 문 크기는 32” X 78”(81.28cm X 198.12cm) 이상이 되어야 한다. 

위의 기본 5가지 조건에 추가하여 좀더 세부적으로 고려할 사항들은 아래와 같다.

-    주택은 지어진 지 5년 이상 되어야 한다.
-    주택의 정면을 크게 변경하여 문을 만들거나 구조물을 가감할 수 없다. 
-    지하의 넓이가 지상의 주택 내부 넓이보다 클 수 없다.
-    주방은 냉장고와 스토브가 문제없이 작동할 수 있어야 하고 찬장은 인당 4입방 피트(0.113m ) 이상 이어야 한다.
-    창문의 크기는 높이나 너비가 최소 18”(45.72cm) 이상이며 600제곱인치이상 되어야 하고, 창문의 위치는 지면으로부터 3피트(91.44cm) 이내에 있어야 하며 지면아래에 창문이 있다면 창문 주위의 구덩이는 벽으로부터 3피트 떨어져 기어 올라올 수 있어야 한다.
-    스모크와 일산화탄소 경보기를 설치해야 한다.
-    전기안전검사를 받아야 하며 필요한 조치가 있을 시 조치한다.

이외에도 시에 따라 추가 적용되는 사항들이 더 있으며 조금씩의 차이도 있을 수 있다. 

렌탈아파트의 공급부족으로 렌트 수요를 충족시키지 못함에 따라 최근 토론토는 Laneway Suite를 허가하여 대지내의 별도의 차고 등을 개조하여 임대를 줄 수 있도록 하였으며, 토론토 다운타운 같은 지역의 좁고 복잡하여 주차공간이 제대로 나오지 않아 조건에 맞지 않더라도 조건을 완화하여 허가해주는 추세다.

합법적인 지하아파트가 아닐 경우, 렌트를 주었는데 만일 불미스러운 일이 발생한다면 세입자의 안전을 보장할 책임을 다하지 못했기에 온타리오 소방법 위반으로 1년의 징역이나 5만 불의 벌금형을 선고 받을 수 있다. 이 기회에 완화된 조건을 이용하여 합법화된 지하 아파트로 허가를 받고 안전하고 당당하게 렌트 수입을 올리는 것은 어떨까?

참고로 지하가 꾸며진 주택을 구입하는 경우, 위의 조건에 어느 정도 맞는다고 생각되면 토론토시청의Urban Development Service Department의 Municipal Licensing and Standards에 연락하여 신청하면 합법적인 지하 아파트가 될 수 있는지 담당공무원이 출장, 검토 후 미흡한 점이 있으면 시정하여 합법화 시킬 수 있다. 이럴 경우, 약간의 재산세 증가는 감안 하여야 한다.
 

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