최근 부동산관련 전문기관에서 지난 2년간의 부동산의 비교수치 결과가 나온 것을 보았다. 2017년 4월부터 2019년 4월까지의 데이터를 비교하여 나온 수치들로 지역적으로는 세부적으로 비교되어 있었다. York지역의 경우 Newmarket이 1백만 불이 조금 넘는 가격에서 평균 $725,710로 변동이 되어 30%가 조금 넘는 가격이 하락되어 가장 큰 폭락을 보였으며, 매매건수도 31%로 줄어들었다고 한다. 

그 다음은 Aurora로 평균 가격이 $888,387로 거의 30%에 달하는 하락을 보였다는 것이다. 이런 식의 개략적인 통계로는 정확한 판단이 어려울 수 밖에 없다.

 이 수치들을 살펴보면 개략적인 평균가격으로 몇 퍼센트의 변동이 있었는지 만을 확인할 수 있지 어떤 형태의 주거인지 또 얼마나 넓은 크기인지, 방이나 화장실의 개수와 차고의 수는 몇 개인지를 연동하여 분류하지 않아 정확한 통계를 내기에는 한계가 있다.

필자가 예전부터 매매의 기록들이 정확하지 않아 그대로 믿을 수 없다는 이야기를 해왔다. 그도 그럴 것이 매매주택의 표본들에는 각종 허점들이 많기도 할뿐더러 자세한 분류를 통해서 세분화하기도 쉽지 않으며, 그렇게 세분화하여 분류하지 못했기에 단순히 평균가격이란 말로 얼마가 오르고 내렸다라는 식의 발표가 전부일 수 밖에 없어 정확성에 있어 신빙성이 없다. 

단적인 예로 노스욕 단독주택의 평균가격 안에는 대략 60만 불에서 6백만 불까지의 가격차가 많이 나는 주택 표본들이 섞여있다. 시장의 상황에 따라 비싼 주택이 많이 팔릴 수도 있고 반대로 비싼 주택은 거의 팔리지 않고 저가의 주택이 많이 팔릴 수가 있기에 단순히 노스욕 단독주택 평균가격이 작년보다 “10% 올랐네” 아니면 “8% 내렸네”라는 식의 비교는 별 의미가 없다는 것이다. 

특히 월별 비교로 나오는 단기적으로 나온 결과물들의 경우 표본도 적고 당시의 부동산 시장 환경에 따라 전혀 다른 결과물이 나올 수 있기에 더욱 더 그렇다. 현장에서 뛰는 부동산 중개인들이 느끼는 느낌과도 상이한 경우들이 많아 신뢰가 가지 않는 통계 수치로 치부할 때가 많다. 단지 평균적인 흐름이 어떤가를 확인하는 정도로만 참고 할 수 있을 것이다.

그런데, 많은 사람들은 전달 대비, 아니면 작년 동월대비라면서 2.5% 올랐다고 하면 모든 집들이 전부 동일하게 오른 것으로 인식하여 집값이 전부 올랐다고 오해를 한다. 그러나 적은 매매가 발생했던 고급 주택들은 가격이 좀 더 낮게 팔렸지만 다른 중저가의 주택들이 많이 거래되었는데 대부분 좀 올라서 거래가 될 경우도 있을 수 있고 그 반대도 가능할 수 있다. 

또한 매매된 주택의 수가 적어 표본수가 작을 경우 그 데이터는 더 믿을 수 없게 된다. 그러니 너무 평균이라는 통계치를 믿고 일희일비 할 필요는 없다. 

필자는 지금도 향후 2~3년 동안 부동산 시장의 전망을 급작스러운 변동은 없겠지만 꾸준한 하방 압력으로 현상유지에서 약간의 추가 침체가 이어질 것으로 진단을 하고 있다. 

현재 부동산 시장은 2017년 초반에 폭등한 후 정부에서 주택안정화 계획을 시행하면서 부동산의 가격이 급랭했고 그 여파가 지금까지 지속돼오고 있는데, 필자는 그 당시 올 것이 왔다면서 꾸준한 하향세를 예측 하였다. 그러나 대부분의 부동산관련 종사자들이 과거의 기록과 사례들을 언급하면서 부동산시장이 바로 조정기를 거쳐 곧 상승할 것이라는 조언들을 했던 것으로 기억한다. 

벌써 2년이 지났는데, 아직도 부동산 시장은 하향기조를 유지하고 있지, 다시 상승을 하고 있지는 않다. 필자에게 수맥과 풍수뿐만 아니라 부동산 전망 관련하여 연락을 주시는 독자 분들이 상당히 많이 늘어났다. 어느 모임들에서 그런 이야기들이 나왔는지는 모르지만 필자의 부동산 예측이 상당히 일리 있고 대부분이 그대로 맞아떨어지고 있어 신기하다면서 앞으로는 어떻게 될 것 같은지에 대해 계속 묻는 연락들이 온다. 

그러면서 독자 분들 왈, 중개인이지만 중개인관점에서 광고나 부축임을 하는 칼럼이 아니라 중개인도 구매자의 입장도 아닌 제 3자의 시각에서 분석과 예측을 해나가는 데에 신뢰가 간다는 이야기들을 듣는데, 그런 소리를 들을 때마다 더 확실한 분석을 통하여 한치도 틀리지 않는 예측을 해야겠다는 욕심이 생기곤 한다.

다음주는 계속하여 ‘부동산 투자, 언제, 어디에, 무엇을 투자해야 하나?(3)’를 이어가고자 한다. 

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