외국인 투기방지법 시행이 지난 1년 반 동안 거침없이 올라왔던 토론토 부동산 가격 급등의 불을 끄는 소방관 역할을 제대로 하고 있는 듯하다. 시행 3주가 지나는 상황에서 심리적으로는 확실한 하락을 시인하는 일들이 멀티오퍼의 실패증가와 그에 따른 매매가격 하락, 그리고 주택이 시장에 나와 있는 날인 DOM(Days On Market)의 증가로 말해주고 있다. 

 작년에 이어 올해 초만 하더라도 7일도 길다고 할 정도로 2~3일 만에 매매되는 매물들이 비일비재하였는데, 시행 후 DOM이 많이 길어지면서 매물들이 점점 쌓이고 있는 상황이다. 하락할 것이라는 심리적 분위기로 연초에 2백만~3백만 불 정도를 예상했던 주택 중에는 심한 경우 50만불 정도까지 차이가 나는 경우도 있고, 1백50만~2백만 불 정도의 주택들의 경우 30만~40만 불 정도까지의 하락 온도를 감지하고 있다.

 그리고 1백만 불을 조금 상위하는 주택들의 경우에는 많아야 10만 불 정도의 차이를 보이고 있으며, 토론토 외곽의 경우 시행 전까지 올라간 가격에서 1만~2만 불 정도의 하락이 눈에 뜨인다. 

 그러나 시행 후 나타나는 현상 중 필자가 신기하게 생각하는 것은 콘도 분양시장이다. 기존 상당수의 분양 매물의 주 수요자였던 중국사람들 중 외국투자자들이 꽤 많은 것으로 알고 있었으나 외국인 투기방지법 시행 이후에도 보란 듯이 분양시장은 분주하게 돌아가고 있기 때문이다.

 분양 콘도를 여러 개 가지고 있는 투자자의 경우, 예전에 비해 강화된 시행법으로 인해 콘도를 분양해서 실질적으로 얻는 이익이 상당히 줄어들 것임에도 불구하고 아직도 뜨겁다는 것은 신기한 대목이다. 

 그래서 필자가 대략적으로 계산을 해보았다. 50만 불의 콘도를 분양하여 정상적인 콘도 연 상승률을 5% 정도로 보고 4년 후 대략 60만 불이 된다는 가정을 해보았다. 10만 불의 매매차액 중 취득세로 토론토의 경우 약 1만3,000불에 각종 세금과 콘도예비비, Legal Fee 등을 합하면, 최하 1만7,000불 가량이 된다. 팔아야 매매차익이 생길 테니 매매 중계수수료를 최하 3.5%라고 적용하여 Tax까지 적용하면 대략 2만3,000 불이 추가로 든다. 결국 총 4만 불 정도가 지출되어 실제로 6만 불의 이익을 보는 셈이다.

 매매차액이 기존의 Capital Gain이 아닌 Income Gain으로 간주되기 때문에 본인의 다른 소득과 차액을 합하여 Tax를 계산하여야 한다. 개인의 다른 수입이 많지 않다는 가정 하에 약 35% 정도의 Income Tax(2만1,000불)를 낸다고 가정하면 결국 순이익은 3만9,000불 정도가 될 것이다.

 물론 50만 불의 분양콘도를 사기 위해 대략 20%의 디파짓인 10만 불을 넣고 4년 후 모기지를 받은 후에 팔아 3만9,000불의 이익을 보게 되니 10만 불 투자해서 4년 걸려 3만9,000불을 버는 셈이라 연 9.8%의 이윤을 내는 좋은 투자라고 볼 수는 있지만 예전에 연 30%가 넘었던 때를 생각하면 턱없이 낮은 이윤이다. 

 여기에 4년 후에 문제없이 모기지를 받아서 각종 부동산 시장의 불투명한 리스크를 안고 투자한다는 점에서 여전히 불안감을 가지고 있을 수밖에는 없다. 그러나 투자라는 면에서 은행에 가만히 넣어 손해 보는 것보다는 당연히 탁월한 선택이라 할 수 있지만 지금처럼 분양콘도 유닛을 받기 어려운 상황에 처하다 보니 새벽같이 줄을 서고 중개인들이 아는 인맥들까지 총동원하는 것도 모자라 심지어 커미션이나 웃돈까지 얹어 주면서 어렵게 투자를 해야 할 정도라면 너무 심한 것 아닌가 싶다.

 계속 치솟아 오른 콘도 분양의 열기가 외국인 투자방지법 시행 후에도 식지 않고 계속 뜨겁게 간다는 것은 현물이 아닌 4년 후의 콘도를 상상하면서 좋았던 이전의 콘도시장의 연장선상에서 꿈을 꾸듯 투자하기 때문에 현실적으로 와닿는 느낌이 덜해서 그런 것이 아닌가 싶다. 

 항상 모든 세상은 흥망성쇠의 연속을 통하여 지금의 역사가 이루어졌다는 것을 생각하면 꺾여야 하는 시점이 온 것이 아닌지 확인해보고 미리 준비해 두어야 하지 않을까? 

 ▨ 토론토 부동산 시장은 바이어 마켓으로 급격히 바뀌는 중

 요즘 리스팅을 하는 중개인들은 불안한 마음에 Open House에 몇 명이 왔는지를 서로 확인하고 있다. Open House마다 장사진을 쳤었던 4월 중순까지와는 전혀 딴 판으로 심한 경우 한 명도 오지 않았다는 말도 심심치 않게 들린다.

 봄마켓이 지나가면서 바이어 마켓으로 더욱 빨리 넘어갈 것으로 본다. 제일 문제는 살 집을 먼저 계약하고 나중에 집을 팔려고 했던 셀러들이다. 이미 사기로 한집을 포기할 경우 디파짓을 떼이는 것에 손해액까지 물어야 할 수 있어 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

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