(지난 호에 이어)

지난 주 조만간 리세일 콘도 중에서도 작은 유닛들이 좋은 투자기회가 될 것이라고 하면서 몇 가지 이유들을 이미 설명하였고, 그에 더하여 말미에 IZ(Inclusionary Zoning) 정책을 언급하였다. 기존의 리세일 콘도가 좋은 투자효과를 가져올 것이라는 분수령은 바로 토론토에서 IZ 정책이 이미 시행되었기 때문이다.

지금 분양 콘도의 경우, 팬데믹의 후유증과 러시아의 우크라이나 침공으로 무역과 통상에 차질이 생겨 수급이 원할하지 않은 건축자재로 인하여 발생된 재료비의 급상승과 인플레이션으로 인건비 인상 요구가 심해지며 인건비 증가라는 악재로 기존에 이미 지어진 콘도와의 가격차이가 점차 더 벌어지고 있어 분양 콘도의 구매력이 떨어지고 있기도 하지만, 정작 중요한 것은 토론토 시에서 2022년 9월 18일부터 IZ 정책이 시행되었기 때문에 이후에 신청하는 새로운 콘도 프로젝트들은 쉽게 말하면 2029년까지 건설되는 콘도유닛의 5~10%를 시작으로 2030년 이후에는 8~22%까지를 빌더들이 Social Housing에 들어갈 수 없는 다른 중하위 소득계층에 저렴하게 할당해야 하게 된 것이다.

IZ 정책은 콘도 개발이 몰리거나 발달된 중심지역 중, 주요 역세권에서 500~800미터 이내의 최소 100유닛 이상의 고층 콘도를 짓는 경우에 해당되는 것으로 머지않아 광역토론토까지 확대될 가능성이 크다. 이미 미국에서는 보스턴, 샌프란시스코의 베이 지역 등이 IZ 정책을 시행하고 있는데, 저소득자들도 도심에서 더불어 살수 있는 긍정적인 효과가 연구결과 나타나고 있기 때문이다.

하지만, 취지야 빌더들에게 저렴하게 공급을 강제하는 것이지, 결국 그 추가 비용들은 프로젝트를 분양 받는 구매자들의 주머니에서 나올 수 밖에 없는 구조이기에 앞으로 분양할 콘도들의 비용은 훨씬 더 비싸질 것이 자명해진다.

올해 초 분양된 콘도 프로젝트들의 가격이 너무 많이 올랐던 점을 감안해 본다면, 적어도 작년 중반까지 분양을 받았던 투자자들에게는 일단 좋은 투자를 했다고 말해주고 싶다. 물론 일부 비양심적인 건설사들의 추가적인 가격인상 요구가 없다면 말이다.

장단기적인 관점에 따라 조금은 차이가 있겠지만, 일단은 5년 미만의 작은 2베드 이하의 콘도 유닛을 구매하는 것은 아주 좋은 투자기회가 될 것으로 믿어 의심치 않는다. 아직까지 콘도시장의 가격이 좀더 하향성향을 보여주고 있기 때문에 기회는 지금부터 내년 상반기 정도까지로 보인다.

그리고 2베드+덴 정도 이상의 콘도라면 적어도 3~5명이 거주하는 공간으로 콘도 타운하우스와의 가격차도 적어 아예 콘도 타운하우스를 선택하는 것이 이상적일 것이다.

COVID19같은 펜데믹을 겪으면서 얻은 교훈 탓으로 보면 될 것이고 토론토는 주택시장의 수요가 높은 곳이기에 땅값은 자꾸 높아만 가기 때문에 타운하우스와 같이 완전한 단독의 형태는 아니지만 단독주택에서 얻을 수 있는 장점인 3~5명 이상의 가족 구성원들이 3층 이하의 저층 공간에서 이웃과의 접촉을 최소화하면서 뒷마당을 사용할 수 있거나 자기만의 옥상이나 테라스 같은 공간을 즐길 수 있는 어느 정도 독립적인 주거형태를 선호하는 경향을 감안하면 공동 주거개념이지만 다세대 고밀도인 콘도보다는 훨씬 더 선호하는 주거형태로 발전할 것이기 때문이다.

나이가 들면서 가족수가 줄어드는 시니어들에게는 단독주택에서 타운하우스로 다운사이징을, 새로운 가정을 꾸리는 젊은 부부들에게는 콘도에서 타운하우스로 업사이징을 필요로 하기에 타운하우스의 수요는 더욱 더 많아져, 조만간 길가의 단독주택 몇 채들을 일괄 구매하여 부순 다음 더 많은 타운하우스를 지어 파는 형태의 공사들이 상당히 활발하게 진행될 것이며 단독주택의 숫자는 감소하고 타운하우스 형태가 많이 증가하게 될 것이다.

부동산에서는 풍수를 무시할 수 없다는 것은 다들 잘 알고 있을 것이다. 심지어 분양하는데도 가로막힌 방향을 피해서 전망이 좋은 유닛을 찾고 햇볕이 잘 드는 남향을 선호하는 것을 아는 건설사들은 한발 앞서 그런 조건을 가진 유닛들은 더 비싸게 받고 있다.

콘도나 단독주택이나 모두 풍수의 영향은 항상 고려해야 한다는 것이 환경공학적인 분석을 통해 나타나는 것을 보면 신기하기만 하다. “부동산은 풍수다.”

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