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(조준상 발행인 칼럼) 모기지와 론(Mortgage and Loan) (2)
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(지난 호에 이어)

 지난 호에서 Conventional Mortgage와High Ratio Mortgage(미국에선 Sub-Prime Mortgage)의 틀린 점을 대략 설명했고, 이번엔 Mortgage와 Loan의 다른 점에 대해 논의해보기로 하자.

 

 우선 우리가 집을 샀다고 가정할 때 은행으로 가서 Mortgage를 얻는다는 표현을 한다. 그런데 우리가 차를 샀을 때는 은행으로 가서 Mortgage를 얻는 대신 Car Loan을 해달라고 한다. 물건을 잡히고 돈을 빌리는 것은 양쪽 다 똑같은데 도대체 무엇이 다른 걸까?

 

 우선 우리는 집을 사고 Mortgage를 은행에서 얻고 월 Payment를 하면서 우리가 집을 소유한 주인인 줄 알고 산다. 여기서 알아야 될 것은 등기소에 등록된 실제 주인은 우리가 아니라 우리가 돈을 빌려온 은행이 주인(Registered Owner)이고 우리는 단지 나머지의 주인(Equity Owner)이라는 것이다. 다시 말해, 돈을 빌려준 쪽이 우선 주인이 된다는 것이다.

 

 그렇기에 우리가 세금이나 보험료를 내지 않으면 우리에게 돈을 빌려준 은행으로 통보가 되고 또 은행에서는 우리에게 독촉을 하는 것이다. 결국 우리가 은행에서 Mortgage를 얻고 집을 산다는 것은 즉 은행이 집을 사고 우리는 Mortgage를 다 갚았을 때 집을 도로 찾을 수 있는 권리(Equity of Redemption)만 가지고 있는 것이며 이것을 바로 Mortgage라 표현하는 것이다.

 

 하지만 Loan의 의미는 Mortgage와 아주 다른데, 예를 들면 우리가 차를 매입할 경우 역시 은행에서 돈을 빌리게 되는데 은행에서는 Mortgage란 말을 쓰지 않고 Car Loan을 달라고 한다.

 

 보통 은행이나 일반 금융기관은 집 등 부동산(Real Estate)의 주인이 되면서 돈을 빌려 주는 것은 반겨 하지만 소모품의 하나인 차 주인이 되거나 혹은 다른 동산(Chattel)의 주인이 되면서 돈놀이 하는 것은 원치 않는다. 그래서 우리는 자동차나 다른 가전제품을 구입하면서 금융기관으로부터 돈을 빌릴 때는 자동차나 다른 물건에 저당만 설정할 뿐 그 물건의 주인은 되기 싫어한다는 것이다.

 

 다시 말하면 우리가 불입금을 내지 않을 때는 저당된 상품을 차압할 권리는 있지만 절대로 그들 상품의 주인(Registered Owner)은 아니며 또 원치도 않는다는 것이다. 예를 들어 그것이 자동차일 경우, 차 주인은 우리 자신이기에 비록 자동차에 저당은 설정되었어도 보험료와 차사고 등은 모두 우리의 책임과 문제일뿐 그것을 잡고 돈을 내준 은행의 문제가 아니라는 것이다.

 

 Mortgage와Loan에 대한 설명에 이어 이제는 Mortgage의 계산은 어떻게 하는 것인가 알아보기로 하자. 그러기 위해서는 Mortgage계산에 쓰이는 기초적인 단어(Vocabulary)를 몇 가지 이해해야 된다.

 

우선 Mortgage 서류를 보면 Term과Amortization이란 단어가 눈에 들어온다. 여기서 Term이란 것은 계약기간을 말하는 것이며 흔히 말하는5년짜리 Mortgage라 하면 이것을 5 Year Term이라 말하며 5년 후에는 나머지 돈을 모두 갚든지 아니면 다시 재계약을 해야 된다는 것이다.

 

 또한 이곳에 기술된 Amortization Plan이란 할부상환 방법을 말하며 통상적으로 쓰이는 것이 25년 상환방법(25Year Amortization Plan)인데, 이 말은 현재 매달 불입하는 똑같은 금액을 25년간 불입하면 Mortgage전액이 갚아진다는 말이다. 그래서 5년 Term에25년 Amortization Mortgage를 얻었다면 25년간의 상환 방법으로 매달 지불을 하되 계약은5년 뿐이니5년 후 남은 잔액에 대한 것은 다시 갱신(Renew)을 하든지 아니면 모두 갚으라는 말이다.

 

 다른 예를 들면, 5년 Term에25년의 Amortization Plan 대신 5년 Amortization Plan을 택한다면 5년 안에 모든 빚을 갚게 되지만 매달 불입금은 그만큼 많아질 것이다.

 

 캐나다 Mortgage에 대한 현행법을 살펴보면 Mortgage 상환 방법은 최고 30년까지 허용되며 Term은 최고 10년까지 되어 있지만 일반적으로 많이 쓰이는 Mortgage들을 살펴볼 때, 물론 앞으로 다가올 이자율을 어떻게 점치느냐에 많이 좌우가 되지만 통상 3-5년 Term에 25년 Amotization Plan의 Mortgage 상품이 제일 많이 사용되고 있다.

 

 즉 소비자(Borrower)의 입장에선 앞으로 이자율이 오른다 판단이 되면 Term을 길게 잡을 것이고 반대라면 짧게 잡으려 할 것이다. (다음 호에 계속)

 

 

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