(지난 호에 이어)

10.3 타당선 분석

흥미로운 것은 입주자 대부분이 신규 건물을 선호한다는 사실이다. 신규 건물에 입주하는 업체를 보면 특히 사업에 성공하여 해당지역 사업을 확대하고 종업원수를 대폭 확대하고자 하는 업체들이다. 
상당수의 입주자들은 직원의 작업 환경을 개선하고자 하는 업체도 신규 건물을 선호한다. 또 하나의 동기는 사방에 분산되고 있는 사업을 한 자리에 집결시켜 생산성을 제고 하고자 하는 것이다.

1) 사무실 공간 소요(Office Space Need)

통상적으로 사무실 공간 소요는 직원 1인당 소요면적을 토대로 계산한다. 또한 이러한 소요는 직업에 따라 다르다. 비서(100-150 SF), 사장(400 SF), 서기(60-90 SF), 변호사를 포함한 전문직(333 SF), 평균 임직원 1인당 250 SF 등이다.

예를 들자면 50면의 임직원이 종사하는 업체는 12,500 SF의 공간이 필요하다. 물론 이것은 북미 추세다. 임대료가 비싼 도시에서는 소요 공간면적이 평균치보다 적을 것이고, 중형 도시에서는 평균치보다 클 것이다.

2) 사무실 공간 공급(Office Space Supply)

사무실 공간 공급은 다음 공식에서 볼 수 있다.

O(t) = O(t-1) + NC(t) + DM(t) – COV(t)
O(t) = t 기간의 총 공급: 1,150,000 SF (2001년)
O(t-1) = t 전 기간의 총 공간: 1,000,000 SF(2000 년)
NC(t) = t 기간에 신축된 공간: 150,000 SF (2001)년
DM(t) = t기간에 철거된 공간: 50,000 SF (2001년)
COV(t)= t 기간에 용도변경으로 인한 추가 사무실 공간: 50,000 SF (2001년)
2000년의 사무실 공간 재고는 1,000,000 SF.
2001년에는 150,000 SF신축
2001년도에 50,000 SF가 도로공사, 화제, 홍수 등으로 인해 철거 대상이면 이 것을 재축 혹은 신축으로 교체했다
2001년도에 50,000 SF가 비 사무실용에서 사무실용으로 추가되었기 때문에 이 공간을 빼야 한다.
그리하여 2001년의 총 공급: 1,000,000 + 150,000SF + 50,000 SF – 50,000 SF = 1,150,000 SF. 

10.4 소요-공급 관계(Need-Supply Realtions)

2001 년의 사무실용 공간소요가 100,000 SF 라 하자.
2001년의 공급은 150,000SF 증가했다.

▶질문: 추가 공급을 해소시키는데 필요한 시간은? 답은 추가 공급을 소요로 나누면 나온다. 즉 150,000/100,000 = 1.5년 = 1.5 x 12개월 = 18개월. 즉 추가 공간을 해소하는 데 필요한 기간은 18개월이다. 이것을 추가 공급 흡수 기간 (Supply Absorption Period)이라 한다.
공급 흡수기간이 길수록 과잉공급 사태가 발생하고, 임대료가 하락 혹은 상승률이 둔화되어 투자자에게 불리해진다.
그러면 적합한 공급 흡수율이 무엇인가? 대체적으로 공급 흡수기간이 24 개월을 초과하면 건물을 매각하는 사람에게는 불리하고 매입하는 사람에게는 유리하다. 왜냐하면 공급 흡수기간이 24개월을 초과하면서 임대료가 하락 하고 건물가격도 떨어지기 때문이다.

10.5 수익성 분석

사무실용 부동산 투자의 수익성 분석은 주거용 부동산 투자 수익성과 동일하다. 따라서 수익성 추정 방법의 자세한 설명을 보려면 웹사이트에 들어가서 필자의 부동산 칼럼을 보면 된다.
부동산 투자 수익성 분석은 현금 흐름(Cash Flow)의 현재 가치(Present Value: PV), 내부 수익률(Internal Rate of Return: IRR)로 정한다.

다음의 경우를 보자

(1)명목적 임대료 수입: 임차인을 배려할 경우 임대차계약 명목적 임대료와 실제 임대료가 다르다.

-임대 면적: 1,000 SF
- SF당 임대료: $2 
-임대 기간: 5년 = 60개월
-5년의 SF 당 임대수입 = $2 x 60=$120 (nominal: 명목적 임대료)
- 6개월 무료: $2 x 6 = SF당 $12
- SF당 선물: $3     (다음 호에 계속)

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