(지난 호에 이어)
 또 하나의 유형은 전문 관리체제다. 임대주택의 전부 혹은 일부분을 전문 관리회사에 의뢰하는 것이다. 전문 관리체제로 가려면 관리대상 아파트 수 가 12가구 이상이 되어야 한다. 전문 관리회사는 다음의 서비스를 제공한다. 

 우선 직원은 다양한 전문가로 구성된다. 이러한 회사는 전산화된 회계제도 장부 처리 및 종합적 관리 시스템 서비스를 제공한다. 납품업자와 네트워크를 통해 건자재를 할인 값으로 구입할 수 있다. 유능한 전기공, 수도공 및 목수 등을 쉽게 수배할 수도 있다.

 특히 이 회사들은 경험과 누적된 정보 및 기술을 통해 적합한 임차인을 수배할 수도 있고, 아파트 광고도 하고, 임차인과 협상도 하고, 임대 계약도 체결해주는 다양한 서비스를 제공한다. 주목할 것은 임차인의 행동 동향을 살피고 문제를 사전에 방지할 수 있는 능력도 구비할 수 있다. 임대료 수금은 물론 모든 청구서 처리 및 모기지 상환까지도 할 수 있다. 

 또한 문제 임차인을 추방해 주기도 한다. 그리고 정기적으로 관리현황을 보고해 준다. 전문 관리회사는 무료가 아니다. 서비스 사례금은 총 월 수익의 2% 내지 5%다. 그러나 사례비는 흥정 대상이 될 수 있다. 주의 사항은 전문 관리회사와 사업계약을 할 때 그 회사의 누적된 경험을 확인하고 두 세 개의 추천서를 참조하는 것이 좋다.

 전문관리사에 관리를 의뢰해도 적절한 경영기록은 절대 필요하다. 임대사업이 영세 하더라도 은행 거래 사항, 청구서 정리, 임대료 수익기록, 임대계약서를 비롯해 각종 계약서류 등은 반드시 보관해야 한다. 

 이러한 서류를 준비 보전하는 것은 외적 이유와 내적 이유가 있기 때문이다. 외적 이유는 우선 정부 규칙이다. 연방정부에는 사업 기록에 대한 규칙이 있다. 예를 들자면 연방 통계청(Statistics Canada)은 기업체에게 사업 현황에 대한 정보를 요구할 법적 권리가 있다. 

 연방 국세청(Revenue Canada)은 소득에 대한 정보, 종업원의 임금의 원천 징수에 대한 정보, 동시에 실직자 보험료 및 연방 연금(Canada Pension Plan) 기금납부에 대한 정보 등을 요구한다.

 한편 은행을 포함한 융자기관에서는 기업체의 신뢰도 확인을 위한 제반 서류를 요구한다. 또한 동업자를 유입할 때도 이러한 서류가 필요하고 부동산을 매각할 때도 다양한 서류가 있으면 유리하다. 뿐만아니라 보험 회사도 사업에 대한 정확한 정보를 요구한다.

 내적 이유는 이렇다. 우선 이러한 서류는 산업 현황 파악에 큰 도움이 된다. 정확한 소득 및 지출에 관한 기록은 소득신고를 할 때 절대 필요하다. 임대사업의 타당성 및 수익성 분석에도 도움이 되고 이러한 정보를 정규적으로 처리함으로써 채무 만기도 잊지 않고 부채상환을 할 수 있다.

 또한 이러한 정보는 사업의 미래 전망을 분석하는데도 절대 필요하다. 끝으로 이러한 기록은 대차대조 표, 손익 분석표, 현금 흐름표 등 재무제표 작성에 절대 필요하다. 재무제표는 다음에 토의하기로 하자.

 임대주택사업 성공의 비결은 물론 믿을 만한 임차인을 확보하고, 더 중요한 것은 기존의 우량 임차인을 유지하는 것이다. 임차인 수배의 첫 번째 일은 광고다. 광고는 주말 신문에 내는 것이 가장 유효하다. 주중 4일간의 광고보다 주말 이틀간의 광고효과가 더 크다는 연구 결과도 있다.

 광고 내용은 무엇이 되어야 하나. 우선 아파트의 규모를 알려 주어야 한다. 이파트 규모는 침실 수가 되어야 한다. 어떤 사람은 연면적(평수 혹은 평방피트)을 기재 하는데 별 실효가 없다. 주목할 것은 아파트 규모에 따라 아파트를 지원하는 사람이 달라진다. 

 1 침실 아파는 독신자, 다수 침실 아파트는 다 인원수 가구가 선호한다. 아파트 위치를 분명히 지적하는 것이 좋다. 위치를 설명할 때 주로 교통의 편리한 점과 학교, 병원, 쇼핑센터 등의 편이시설과의 접근도를 강조할 필요가 있다.

 임대료는 물론 알려야 하지만 전기요금, 상하수도 요금 등이 포함 되는지를 알려야 한다. 그리고 보장금(Security Deposit)를 표시하는데 가급적이면 월세금의 금액과는 차등화 하는 것이 좋다.

 보장금(security deposit)을 집세(rent)와 차등화하는 이유는 임차인이 두 개 유형의 지출을 혼돈하기 때문이다. 보장금은 임차인이 떠날 때 임차인 잘못으로 수리 혹은 시설물 교체에 필요한 자금을 충당하는데 목적이 있다. 

 아파트의 프라이버시(소음) 및 안전성을 표시하는 것이 유리하다. 주택의 전망(하천 혹은 공원과의 접근도)을 추가로 광고에 포합시키는 것이 좋다. 광고의 핵심은 아파트의 장점을 지적하지만 지나친 과장은 피하는 것이 좋다.

 광고를 보고 많은 잠재 임차인이 집 주인한테 연락을 할 것이다. 특히 수요가 공급을 능가할 때 문의하는 시장 상태에서는 임차인 선발(tenant screening)이 대단히 중요하다. 다음의 질문을 할 필요가 있다. 즉 가구 인원수, 애완동물의 유무, 직업 유형, 현 점유형태(자가냐 혹은 임차냐), 현 주택을 떠나는 이유, 재정 능력, 임차인의 경우 전 임대인과의 접촉을 통해 잠재 임차인의 신뢰도를 확인것이 가장 어려운 작업이다.

 임대 지원자가 적극적으로 협조를 안 하면 재정 신뢰 회사에 의뢰할 수 있다. 비용은 건당 $50 미만이다. (다음 호에 계속)
 

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