(지난 호에 이어)
 이 금액이 바로 건물의 현 가격이다. 미래 소득 할인 방법의 장점은 첫째, 변할 수 있는 미래 소득을 감안한다는 것. 둘째, 부동산은 경제적 수명 말소 전에 거래된다는 것을 감안한다는 것. 셋째, 부동산의 미래 가격을 감안한다는 것. 본 미래 소득 할인방법은 부동산 거래에 필수적으로 사용되는 방법이며 고도의 기술적 노하우(Know How)를 필요로 한다. 

 이 방법을 좀 더 자세히 살펴보면 3단계로 진행한다. 즉 (1)순소득 예측, (2)할인율 선택, 그리고 (3)미래 판매가격 예측이다. 

 순소득 예측은 어렵지만 자료는 비교적 쉽게 구할 수가 있다. 가장 어려운 부분이 할인율 선택이다. 할인율 선택기준은 부동산 투자의 위험(Risk)부담이다. 

 임대사업을 목적으로 하는 부동산을 구입할 때 감안해야 할 위험요소는 과잉공급으로 인한 공실률(Vacancy Rate) 증가, 부동산세 중과세, 불량 임차인 등장, 시설 관리비 증가 등을 포함한다. 그러면 과연 이러한 위험요소를 계량화 한다면 어느 수준으로 봐야 하나. 

 통상적으로 위험 수준을 기준으로 자본 투자 상품을 구분하면 이렇다. 가장 위험부담이 낮은 금융상품은 장기국채(government long term bond)에 이어 기업채권, 상업용 모기지, 그 다음이 부동산투자다. 만약 상업용 모기지 (commercial mortgage) 금리가 7%라 하자. 부동산 투자의 추가 위험요소가 3%라 하면 기본 할인율은 10%다. 추가로 인플레(Inflation) 위험을 2%라 하면 최종 할인율은 12%가 된다. 

 할인율은 부동산 투자자가 모든 위험 요소를 감안하며 확보해야 한다고 믿는 수익률을 의미한다. 미래소득의 현대치를 추계할 때 바로 이러한 할인율을 적용한다.

 한편 미래 매매가격을 추정할 때는 두 개의 변수를 고려해야 한다. 우선 부동산의 보유 및 운용 기간을 정해야 한다. 만약 임대 수익보다는 부동산을 적기에 매각함으로 발생하는 자본소득의 극대화가 투자 목적이라면 부동산 시장의 순환 변동(cyclical variation) 국면(cycle phase)을 미리 알아야 한다.

 다음 장에서 자세한 설명을 하지만 부동산의 순환변동은 5개 국면으로 구분된다. 초기 저점(initial lower turning point), 확장(expansion phase) 국면, 정점(upper turning point) 국면, 수축기(contraction phase) 그리고 종말 저점(terminal lower turning point). 

 부동산의 순환변동의 요인변수는 다양하고 복합적이다. 다음 기회에 자세히 설명을 하겠으나 가장 중요한 요인은 수급조정의 경직성이다. 경제회복을 계기로 취업수가 증가하고 가구소득이 증대하게 되고, 주택수요가 강화되면 주택가격은 상승한다. 

 부동산 업자의 기대수익이 개선되어 주택공급은 확대된다. 그러나 정보 부족, 건설 규모의 경제 및 기술적 이유로 업자는 과잉 공급한다는 것이 부동산 시장의 특징 중의 하나다. 이러할 경우 과잉 공급이 해소될 때까지 부동산 시장은 침체된다.

 그러나 과잉공급이 해소되면 부동산 시장은 다시 회복되며 이 시점이 초기 저점이다. 이 시점에서부터 부동산시장은 확대기를 맞이하여 가격은 상승한다. 그러나 과잉공급으로 인해 3내지 4년 계속된 확장국면은 정점에 도달하게 되고 2내지 3년 동안 과잉공급이 해소될 때까지 가격은 다시 하락하거나 혹은 상승률이 둔화된다.

 부동산 매각의 적기는 물론 정점의 직전이다. 즉 가격이 최대로 상승하고 하락하기 직전에 매각한다는 것이다. 반면에 매입 적기는 저점 국면이라는 것은 분명하다. 

 위 사례의 경우 주택가격은 $553,000 라는 것을 파악했다. 그런데 만약 4 년 후의 매각 가격에 대한 정보가 없다 하자. 이러한 경우는 4년 후의 순소득($51,000)을 이른바 미래 cap rate(terminal cap rate)로 나누면 된다. 미래 cap rate가 12% 라고 가정하면 $51,000/0.12=$425,000 라는 수치가 추계되며 이 수치가 미래 매각 가격이다. 

 이 미래 가격의 현재치는 $425,000/1.104= $290,780. 따라서 주택의 현재 가격은 순소득의 현재치 + 미래가격의 현재치, 즉 $40,000+$39,360 + $37,000 + $34,170 + $290 280=$441,310.

 본 사례에서는 모기지 융자가 없다는 것을 전제로 한 것이다. 그러나 실제로 융자없는 부동산 투자는 보기 드물다. 다음의 사례를 검토하자. 

 문제는 융자를 받아야 하는데 얼마나 받을 수 있나? 답은 다음의 작업을 필요로 한다.

순소득:

-$45,000 (2007),
-$48,000 (2008), 
-$50,000 (2009), 
-$51,000 (2010).

한편 연간 모기지 상환액은 매년 $37,500. 

이러할 경우 현금흐름(cash flow)은:

$7,500 (45,000 - 37,500) (2007), 
$10,500 (48,000 - 37,5000(2008)
$12,500 (50,000 - 37,500) (2009),
$13,500 (51,000 - 37,500) (2010). 

모기지 상환액은 다음 방법으로 추계한다. 공식을 보자.

- DCR=NOI/DS. DCR(debt coverage ratio)= 상환액대비 순소득 비율;
- NOI (net operation income: 순 경상 소득) 
- DS (debt service)= 상환액 

통상 DCR= 1.2, 즉 순소득이 상환액의 1.2배, 즉 순소득이 상환액보다 20% 더 커야한다는 원칙이다. 

 우리의 목적은 상환액을 추정 하는 것이다.

 위의 공식을 DCR=NOI/DS(PMT)→ DS=NOI/DCR→ DS=NOI/1.2→DS=NOI (1/1.2)=NOI(0.83)
NOI(2007) $45,000

DS=$45,000/0.83=37,500 이것이 연 상환액이며, 월 상횐액=$37,500/12=$ 3,125이다. (다음 호에 계속)

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