6. 투자대상 주거용부동산 유형(1)

(670호에 이어)

 6.1 콘도(condominium) 투자

 투자 대상 부동산의 유형 선발은 수익성과 직결한다. 주택일 경우 단독 주택(single family dwelling), 듀프렉스(duplex), 트리프렉스(triplex), 연립주택(row house), 저층 아파트(low-rise apartment), 고층 아파트(high–rise apartment)등의 투자대상 주택 유형이 있다.

 캐나다의 2001년도 재고주택 현황을 보자. 총 11,562,975 호 중, 단독주택 (6,635,065 호), 인접듀프렉스(duplex, 565,850 호), 연립주택(618,010 호), 아파트형 듀프렉스(412,760 호), 저층 아파트(5층 이하, 2,083,410호), 고층 아파트(5층 이상, 1,049,655 호), 이동주택(156,385 호), 기타(41,845 호) 등이다.

 비율을 보면 단독 주택(57.4%), 인접 듀프렉스(4.9%), 연립주택 (5.3%), 아파트형 듀프렉스(3.6%), 저층 아파트(18.0%), 고층 아파트(9.1%), 이동 주택 (1.3%).

 1991-2001 기간의 증감률을 보면 단독주택(15.4%), 인접 듀프렉스(20.7%), 연립 주택(34.9%), 아파트형 듀프렉스(9.9%), 저층 아파트(18%), 고층 아파트 (9.1%), 이동주택 (-13.7%). 요약을 하면 인기가 가장 높은 유형은 단독 주택 이지만 1991-2001 기간 동안 인기도가 가장 높아진 유형은 연립주택(34.9%) 과 인접듀프렉스(20.7%)다.

 상기 분류에 속하지 않은 주택 유형이 있는데 바로 콘도(condominium)다. 지난 20년 동안 인기가 꾸준히 상승한 주택이 바로 콘도다. 콘도라 하면 단순히 주택 유형뿐만 아니고 소유 및 사용에 대한 법적 특징을 말한다. 콘도의 특징을 살펴보자.

 우선, 콘도는 공동 소유(co-ownership) 부동산이다. 그러나 사적 공간 (private space)이 있고 공동 공간(common space)가 있다. 사적 공간은 각 소유자가 매입한 주택공간, 공동 공간은 복도, 승강기, 창고, 주차장, 오락시설, 수영장, 계단, 수도 및 전기시설 공간 등 입주자가 공동으로 사용하는 공간을 말한다.

 캐나다 콘도에는 몇 개 유형이 있다. 즉 주거용 콘도 및 휴양지 콘도가 있고 도심 콘도와 교외 콘도가 있다. 도심 콘도는 고층 아파트형(5층 이상), 중층(3층 내지 5층), 전 임대주택건물을 콘도로 전환한 건물 등으로 구분된다.

 시가지와 인접한 공간은 상점 혹은 사무용 공간으로 임대하되 이것은 입주자의 공동소유 공간이다. 교외 콘도유형은 매우 다양하다. 밀집된 다가구 주택 단지, 연립형 주택, 전원주택 단지, 단독주택 단지, 듀프렉스 단지 등. 최근의 추세는 단지 인구가 충분하면 식당, 상가, 오락시설 등 생활의 편의시설을 구비한 단지를 조성하는 추세다.

 휴양지 콘도는 동계콘도와 하계콘도로 구분. 하계콘도는 열대지방 혹은 준 열대 지방에 있으며 마리나(marina), 골프장, 사유 비치(private beach)를 구비한 콘도다.

 한편 동계콘도는 주로 스키장을 제공하는 콘도다. 휴양지콘도는 다음의 가능성을 제공한다: 우선 완전 소유자(full time owner)는 년 중 내내 언제나 이용할 수 있다. 또한 임대할 수도 있다. 일정 기간소유자는 일정 기간만 소유하고 time sharing 식으로 이용 가능하다.

 콘도를 매입하게 되면 다양한 비용을 부담하게 된다. 구입비용 이외에도 추가비용이 있다. 우선 부동산 보유세(property tax)가 있는데 표준 평가액의 1% 내지 1.3% 정도가 부과된다.

 표준 평가액(appraisal value)은 거의 시가(market value) 이므로 부담이 만만치 않다. 다음 비용은 공동 공간의 유지 관리비, 즉 이른바 콘도피(condo fee) 인데 금액 산출방법은 3개 유형이 있다.

 첫째 방법은 총 건물의 구입가격 대비 각 단위(unit) 가격 비율(%)을 적용하는 것이다. 예를 들자면 총 건물구입 가격(가치)은 $10,000,000 인데 해당 주택의 가치는 $200,000 일 경우 콘도피는 200,000/10,000,000=2%. 즉 해당 단위의 소유자는 월당 총 유지관리 비용이 $10,000 라면 해당 콘도피는 $10,000 x 2%= $200.

 두 번째 방법은 단위의 규모와는 관계없이 총 유지관리비를 동등하게 부담하는 방법이다. 만약 건물 안에 50개의 주택이 있을 경우 콘도피는 $10,000/50=$200 이다.

 세 번째 방법은 각 주택의 연면적 비율에 따라 정하는 방법. 만약 건물의 총 연면적은 50,000 평방피트인데 해당 주택의 연면적은 1,000 평방피트라면 콘도피는 $10,000x(1,000/50,000)=$10,000x2%=$200. 이 경우 우연히 3개방법이 모두 동일한 콘도피를 산출하게 되었다. 그러나 실제로 3개방법마다 다른 콘도피를 의미할 수도 있다

 또한 비상예비금도 부담해야 한다. 목적은 예상하지 못한 수리 작업 난방시설 교체 등을 위한 금액이며, 보통 콘도피에 포함이 안된 항목이다. 보통 예산의 10% 정도를 예비금으로 비축한다.

 보험료는 공동보험과 사적 보험료로 구성, 전자는 건물전체에 대한 보험이며 후자는 각 주택의 화재보험 혹은 손실보험을 말한다. (다음 호에 계속)

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