(지난 호에 이어)

2. 주택시장의 구조적인 변화(계속)

이처럼 금리인상은 수요와 공급에 관여하는 시장참여자들의 심리를 변화시켜 실제 거래는 잘 이루어지지 않습니다. 문제는 집을 구입하지 못한 바이어들이 당분간 몇 년간은 렌트로 거주할 생각을 하면서 주택임대시장에 몰리게 되면서 풍선처럼 커진 수요가 공급을 초과하여 집주인들은 기회가 될 때마다 렌트비를 올리게 됩니다.

임대시장에 렌트로 나와있는 집들 중 투자목적으로 구입한 경우에는 금리인상으로 인한 임대수익률 하락을 만회하기 위해 렌트비 수입을 늘려야 구입 당시에 예상했던 목표수익률을 유지할 수 있기 때문입니다. 

현재 온타리오주의 주거용 임대차 관련법(Residential Tenancies Act, 2006)에 따르면 렌트비는 매 12달마다 90일의 사전통지를 통해 올릴 수 있으며, 그 인상폭은 온타리오 주정부에서 매년 가을에 발표하는 ‘Rent Increase Guideline’(최대 2.5% 범위 내에서 소비자물가를 감안하여 결정)에 따르게 됩니다.

하지만 2018년 11월 15일 이후에 처음 입주한 새 주거용건물에 살고 있는 세입자들에게는 이러한 임대료인상 상한규정이 적용되지 않는다는 예외규정이 있어서, 새 콘도에 렌트로 살고 있는 세입자들은 금리인상폭이 커질수록 꽤 높은 렌트비 인상 통지를 집주인으로부터 받게 될 수도 있습니다.

3. 주택공급의 감소가 가져올 파장

캐나다연방중앙은행의 금리인상 전부터 주택건설시장은 공급망 교란으로 인한 건설관련자재 확보의 어려움에 더해, 숙련기술자의 부족과 거리두기 방역의 휴유증에 시달려 전반적인 인력난이 가중되었고, 인건비는 이미 큰 폭으로 올라가 있던 상태였습니다.

여기에 불을 지피듯 금리인상까지 겹치면서 건설업체로서는 집을 짓는데 필요한 금융이자비용, 인건비, 자재비가 모두 동반 상승하는 최악의 상황을 맞이하게 되었습니다. 게다가 금리인상에 따라 모기지 대출 접근이 어려워졌고, 주택가격 하락에 대한 바이어들의 기대심리가 작용하여 신규분양시장도 어려움에 빠져들고 있습니다.

연방정부가 목표로 하는 신규이민자 유치규모는 올해 약 43만명, 내년에 약 44만명, 내후년에는 약 44.7만명으로, 과거 어느 때보다 더 많은 새 이민자들이 GTA 내에 정착할 것으로 예상됩니다.

만일 신축주택 공급물량이 큰 폭으로 줄어든다면, 연방정부가 목표로 하는 연간 새 이민자 유입규모를 고려할 때 향후 주택가격의 하락폭이 예상처럼 크지 않은 수준에서 다시 바닥을 다져 단기간에 재 반등할지도 모릅니다.

또한 역사적으로 낮은 공실률을 보이는 렌트시장에 주택공급마저 줄어들면 렌트비가 더 올라갈 수도 있습니다. (다음 호에 계속)

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