(지난 호에 이어)

6. 부동산 투자가 소득불평등에 대한 대처방안이 될 수 있을까?

지금까지 살펴본 것과 같이 캐나다의 소득불평등이 계속 진행되고, 순자산 보유그룹간에 격차가 점차 벌어지는 현상에 대처하기 위해 부동산에 투자하는 방안을 이야기 해보겠습니다. 지난 1975년부터 2020년까지 미국과 캐나다의 세후 가처분소득[Disposable Income)의 증가속도와 주택가격[House Price)의 변화를 분석한 자료를 보면, 미국은 1975년을 100으로 두었을 때 2020년에는 가처분소득이 220 으로 올랐고 집값은 195 수준으로 올랐습니다.

하지만, 미국에서는 1979년 2차 오일쇼크가 오기 직전과 2007년 서브프라임 모기지 사태 직전의 정점기를 제외하면 대체로 가처분소득이 집값이 오르는 것보다 더 빨리 올랐습니다. 

이에 비하여 캐나다에서는 1975년을 기준지수 100으로 두었을 때 2020년에는 가처분소득이 약 200으로 올랐으며 집값은 350 수준으로 올랐습니다. 더구나 미국과는 달리, 1970년대 후반 몇 년간과 1980년대 중반 몇 년 동안을 제외하면 줄곧 집값의 상승 속도가 가처분소득을 능가하였을 뿐만 아니라, 2000년대 중반부터는 그 차이가 큰 폭으로 벌어지고 있습니다.

한편, 세전 소득(Pre-tax Income)을 기준으로 상위 20% 그룹은 매년 전체소득의 약 46%, 상위 40%그룹은 전체소득의 약 71%를 가져가므로, 나머지 60%의 캐나다 국민은 전체소득의 29%만을 나누어 가지는 구조를 보이며, 특히 하위 20%그룹은 전체소득의 고작 2%만을 차지할 뿐입니다.  

이처럼 소득불균형과 순자산 격차가 있는 상황에서 자신이 거주할 집을 우선적으로 마련하는 일이 중요합니다. 자신의 근로소득은 노동력의 제공시간에 대한 대가이기 때문에 육체적으로 소득창출을 획기적으로 늘리는데 한계가 있습니다.

이에 비해 자기 집의 가격이 올라가면 1가구 1주택의 면세혜택을 누릴 수 있기 때문에 시간에 경과함에 따라 세금없이 고스란히 양도차익(Capital Gain)으로 쌓이게 됩니다. 이러한 집값의 가격상승속도가 근로소득보다 무척 빠르기 때문에 은퇴를 할 때쯤에는 자기가 번 소득보다 집값의 상승에 기대어 노후재정기반을 마련할 수 있게 됩니다.

만일 재정여력이 생겨 자기 집 외에 투자용 부동산을 구입하더라도 향후 발생하는 양도차익에 대해서는 50%만 과세대상(소득세법상의 50% Inclusion Rate 원칙)이 되므로 자산을 늘릴 수 있는 효과적인 방법이 됩니다.

적어도 캐나다에서는 근로소득을 모아서 집을 산다는 이재전략은 현실적으로 성공할 가능성이 낮아 보입니다. 그러므로, 직장에 다니면서 근로소득이 안정적으로 들어오는 경우에는 자영업자보다 모기지 대출을 받기가 더 쉬우므로 이를 적극적으로 활용하여 자기가 살 집을 구입하거나 투자용 부동산을 매입함으로써 레버리지 효과(Leverage Effect; 차입금 등 타인자본을 지렛대로 삼아 자기자본의 이익률을 높이는 것)를 극대화하여 근로소득 외의 추가 소득을 창출해낼 수 있는 기반을 마련할 수 있습니다.

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