(지난 호에 이어)

3. 집을 고칠 때는 구매자의 눈높이에 맞추어야

플리핑 투자에서 종종 실패하는 사례를 보면, 지역별로 구매자의 눈높이가 다르다는 사실을 간과한 경우가 많습니다. 플리핑을 통해 수익을 올리기 위해서는 리노베이션(renovation) 공사에 투자되는 비용을 최소화해야 하는 것은 당연할 일이지만, 지역별로 주택 구매자들이 원하는 집의 특장점을 잘 파악하여 공사내용을 결정해야 하며, 그들의 눈높이에 맞는 품질수준으로 마감하여야 합니다.

구매자의 눈높이는 그 지역의 평균적인 집값과도 관련이 있습니다. 대체로 가격대가 높은 동네에서 집을 구하는 사람들은 눈높이가 더 높게 마련인데, 그들은 공사의 마무리 품질수준에도 민감한 편입니다. 지하계단을 내려가다가 비전문가가 작업한 듯한 어설픈 공사마감이 눈에 띈다면 그 집의 다른 부분도 저평가되기 마련이며, 주택경기가 침체국면으로 바뀌면 이러한 집들은 매각에 어려움을 겪을 수 있습니다.

바이어들은 가성비(cost performance)를 따져보아 만족스럽다고 느껴질 때 비로소 구매를 결정합니다. 그러므로 그 동네의 집을 보러 오는 바이어들의 기대치(건축재료의 품질과 마감수준 등)를 감안하여 집수리 계획을 세워야 합니다.

좋은 동네에 위치한 집인 경우에는 너무 싼 재료를 사용하거나 서로 어울리지 않는 색상 때문에 매각에 어려움을 겪기도 하며, 집값이 낮은 동네에서 리노베이션에 과투자를 하여 수리비용도 건지지 못하는 경우가 있습니다. 아무리 잘 고쳐도 그 동네의 평균치 이상의 가격으로 집을 팔기가 어렵기 때문입니다.

평균주택가격이 서로 다른 동네 간에는 집의 어느 부분을 우선적으로 고칠지에 대한 결정도 달라질 수 있습니다. 플리핑을 통해 수익을 남기려면 주택 리노베이션에 투자한 금액 이상을 매각을 통해 회수해야 하는데 이것을 수리비용회수율(Recoup Rate)이라고 부릅니다. 제한된 예산으로 어디를 우선적으로 수리할지를 결정할 때 의사결정의 기준으로 삼는 지표입니다.

집을 수리하는데 든 비용을 집을 팔아 회수한 비율을 경험을 통해 산출한 것을 보면, 바닥공사(Flooring)는 100%~160%, 부엌(Kitchen)공사는 77%~100%, 지하실 마감공사(Finished Basement)는 75%~77%, 창문 교체(New Windows)작업은 74%~77%, 지붕교체작업(Roof Replacement)은 73%~75%, 페인팅(Painting)은 65%~70%, 화장실과 욕실(Bathroom)은 약 60%~65%, 조경(Landscaping)은 약 50~55%의 비용회수율을 보이므로, 공사의 우선순위를 정할 때 참조할 필요가 있습니다. (다음 호에 계속)

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