(지난 호에 이어)

2. 플리핑 투자에 유망한 지역을 선정

플리핑 투자를 하기에 유망한 지역은, 직장과의 대중교통 접근성이 좋고 인근에 우수한 학교와 커뮤니티 시설, 병원, 쇼핑센터, 근린공원 등 생활편의시설들이 잘 갖추어져 있고, 범죄율이 낮은 동네입니다.

게다가 숲이 우거진 곳이나 우수한 자연경관, 또는 전망이 좋은 곳이면 더욱 좋습니다. 하지만, 고압선이 지나가거나 부근에 기찻길이 지나가거나 쓰레기 소각장이나 폐수처리장이 있거나 동네의 분위기가 어수선하거나 범죄율이 높거나 이웃들이 잔디를 제대로 관리하지 않는다면 그런 동네는 플리핑 투자를 하기엔 바람직하지 않습니다.

이러한 동네들의 장점과 단점은 주택시장에서 거래를 통해 다음과 같은 지표들에 반영되기 때문에 주로 이러한 지표들을 참고하여 플리핑 투자의 대상지역을 결정하면 실수가 적습니다.

참고할 첫 번째 지표는 시장에 내놓은지 며칠만에 팔리는지를 보여주는 ‘Days on market’(DOM)입니다. 시장에 매물이 새로 나오기 무섭게 많은 사람들이 집을 보기를 원하며 하루 이틀 안에 바로 오퍼가 들어오는 지역에서 제대로 관리되지 않은 낡은 헌집을 구입하여 잘 고친다면, 실패할 위험이 줄어듭니다.

좋은 동네에서 헌집을 구입하면 새로 투자한 이상으로 투자이익을 회수할 가능성이 큽니다. 이런 동네는 대개 중간가격대가 이미 높은 편이지만, 상대적으로 낮은 가격대의 노후화된 집을 고치면 중간가격대 이상으로 팔리면서 이익을 남길 여지가 커집니다.      

다음으로는 최근 몇 년 사이에 가격상승(price increase)이 빠르게 일어나고 있는 동네를 눈여겨 보아야 합니다. 가격상승폭을 지역별로 살펴보면 이런 동네들이 눈에 들어옵니다. 예전에는 가난한 사람들이 모여 살던 도심 가까이의 허름한 동네가 새로운 대중교통망이 신설되거나, 인근에 대규모 사업장이 들어서는 등의 변화에 영향을 받아 중산층 또는 부유한 사람들이 헌집을 사서 새로 짓거나 리노베이션을 해서 거주하는 일이 늘어나면서 그곳에 살고 있던 가난한 사람들은 좋은 값에 집을 팔고 빠져나가면서 손바꿈이 활발히 일어나는 동네입니다.

이러한 현상을 ‘젠트리피케이션’(gentrification)이라고 부르는데, 이러한 변화과정에서 다양한 투자기회가 생기는데, 플리핑 투자도 그러한 기회들 중 하나입니다. 새로운 중산층 또는 보다 부유한 주민들이 속속 동네로 이사해오면 구매력이 커지면서 길거리의 상가들도 덩달아 고급화되면서 리노베이션이 활발히 진행되며, 동네의 평균 집값도 올라갑니다.

이러한 변화를 초기가 감지한다면 플리핑 투자로부터 얻을 수 있는 수익률을 더 높일 수 있습니다. 그리고 주택시장의 거래지표를 살펴볼 때에는, 매매시장 뿐만 아니라 렌트시장의 거래지표(DOM, 공실률, 렌트비 상승률 등)도 함께 참고할 필요가 있습니다. (다음 호에 계속)

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