Ohsteve
오원식 모기지
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모기지 상환 기간
Ohsteve

 

모기지를 받을 때, 이자율과 함께 월 납부금액을 산정할 때, 사용되는 요인이 바로 Amortization입니다. Amortization Period란 모기지 대출을 전액 상환하기까지 걸리는 기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 선택하지만 은행에 따라 5년에서 35년까지 선택이 가능합니다.

상환기간의 결정은 총 대출기간 동안 이자를 얼마를 내게 될지 결정하게 되는 굉장히 중요한 사안이기도 합니다. 상환기간이 길수록 월 납부 금액은 적어지지만, 길어진 상환기간에 비례하여 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

예를 들어 연 2.5%의 이자율로 30만불의 모기지 대출을 받게 될 때, 월 납부금액과 상환기간 동안 내게 되는 총 이자비용의 차이는 다음과 같습니다.

모기지 금액

상환 기간

월 납부 금액

총 이자 금액

$300,000

5년

$5,322.50

$19,350

 

10년

$2,826.33

$39,160

 

15년

$1,998.54

$59,738

 

20년

$1,587.82

$81,077

 

25년

$1,343.90

$103,169

 

30년

$1,183.35

$126,005

 

35년

$1,070.41

$149,572

 

위에 표에도 알 수 있듯이, 상환기간이 늘어남에 따라 월 납부금액이 줄어들지만 그와 반비례로 상환 기간 동안 내야 되는 이자의 총액이 많이 발생하게 됩니다. 대부분의 사람들이 선택하게 되는 25년과 30년의 상환기간 차이만 봐도 월 납부금액은 $160 줄어드는 반면 추가되는 5년동안 약 2만3천불의 이자를 더 내게 됩니다.

또한 모기지는 같은 금액을 매달 지불하기 때문에, 매년 납부하게 되는 원금과 이자의 금액들이 달라집니다.

예1) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 25년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,400.19

$8,750.01

$291,249.99

2

$291,249.99

$7,178.91

$8,971.29

$282,278.70

3

$282,278.70

$6,952.03

$9,198.17

$273,080.55

4

$273,080.55

$6,719.45

$9,430.75

$263,649.79

5

$263,649.79

$6,480.95

$9,669.25

$253,980.53

6

$253,980.53

$6,236.41

$9,913.79

$244,066.76

7

$244,066.76

$5,985.71

$10,164.49

$233,902.29

8

$233,902.29

$5,728.70

$10,421.50

$223,480.77

9

$223,480.77

$5,465.13

$10,685.07

$212,795.70

10

$212,795.70

$5,194.90

$10,955.30

$201,840.43

11

$201,840.43

$4,917.89

$11,232.31

$190,608.11

12

$190,608.11

$4,633.84

$11,516.36

$179,091.75

13

$179,091.75

$4,342.62

$11,807.58

$167,284.16

14

$167,284.16

$4,044.00

$12,106.20

$155,177.97

15

$155,177.97

$3,737.86

$12,412.34

$142,765.63

16

$142,765.63

$3,423.97

$12,726.23

$130,039.41

17

$130,039.41

$3,102.15

$13,048.05

$116,991.35

18

$116,991.35

$2,772.18

$13,378.02

$103,613.34

19

$103,613.34

$2,433.88

$13,716.32

$89,897.01

20

$89,897.01

$2,087.01

$14,063.19

$75,833.82

21

$75,833.82

$1,731.38

$14,418.82

$61,414.99

22

$61,414.99

$1,366.76

$14,783.44

$46,631.53

23

$46,631.53

$992.89

$15,157.31

$31,474.22

24

$31,474.22

$609.58

$15,540.62

$15,933.61

25

$15,933.61

$216.59

$15,933.61

$0.00

 

예2) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 30년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,422.42

$6,801.90

$293,198.06

2

$293,198.06

$7,250.40

$6,973.92

$286,224.11

3

$286,224.11

$7,074.04

$7,150.28

$279,073.80

4

$279,073.80

$6,893.21

$7,331.11

$271,742.67

5

$271,742.67

$6,707.81

$7,516.51

$264,226.14

6

$264,226.14

$6,517.73

$7,706.59

$256,519.54

7

$256,519.54

$6,322.87

$7,901.45

$248,618.04

8

$248,618.04

$6,123.04

$8,101.28

$240,516.73

9

$240,516.73

$5,918.18

$8,306.14

$232,210.55

10

$232,210.55

$5,708.14

$8,516.18

$223,694.32

11

$223,694.32

$5,492.75

$8,731.57

$214,962.73

12

$214,962.73

$5,271.94

$8,952.38

$206,010.33

13

$206,010.33

$5,045.56

$9,178.76

$196,831.54

14

$196,831.54

$4,813.44

$9,410.88

$187,420.63

15

$187,420.63

$4,575.42

$9,648.90

$177,771.73

16

$177,771.73

$4,331.44

$9,892.88

$167,878.82

17

$167,878.82

$4,081.28

$10,143.04

$157,735.74

18

$157,735.74

$3,824.76

$10,399.56

$147,336.16

19

$147,336.16

$3,561.78

$10,662.54

$136,673.59

20

$136,673.59

$3,292.16

$10,932.16

$125,741.37

21

$125,741.37

$3,015.68

$11,208.64

$114,532.70

22

$114,532.70

$2,732.25

$11,492.07

$103,040.58

23

$103,040.58

$2,441.60

$11,782.72

$91,257.84

24

$91,257.84

$2,143.65

$12,080.67

$79,177.13

25

$79,177.13

$1,838.14

$12,386.18

$66,790.92

26

$66,790.92

$1,524.91

$12,699.41

$54,091.49

27

$54,091.49

$1,203.76

$13,020.56

$41,070.90

28

$41,070.90

$874.51

$13,349.81

$27,721.04

29

$27,721.04

$536.89

$13,687.43

$14,033.59

30

$14,033.59

$190.76

$14,033.56

$0.00

 

상환기간의 결정에는 20% 이하의 다운페이를 할 경우 의무적으로 구매해야 하는 모기지 보험 (Mortgage Default Insurance)의 영향을 받기도 합니다. 모기지 보험을 구매해야 하는 경우, 선택할 수 있는 최대 상환기간은 25년으로 줄어들게 됩니다.

현재 거의 대부분의 대출 기관에서는 25년 이하의 상환기간과 25년을 초과한 상환기간에 대해 0.1% 정도의 이자율 차이를 두고 대출하고 있습니다. (25년 이하의 상환기간이 0.1% 정도 저렴함)

이처럼 모기지를 얻을 때, 이자율 외에도 납부 금액과 이자로 내야 되는 금액을 결정하게 되는 가장 중요한 요인 중 하나가 상환기간이며, 그 기간에 따라 상당히 큰 금액이 차이가 나게 됩니다. 만약, 모기지를 빨리 갚을 계획이 있고, 이자를 많이 지불하기 꺼려하시는 분들은 상환기간 선택을 신중히 하시기 바랍니다.

 

 

 

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