Ohsteve
오원식 모기지
Limetree Financial
647-668-5315
[email protected]
블로그 ( 오늘 방문자 수: 90 전체: 147,512 )
Pre-Approval, 사전 승인 허와 실
Ohsteve

 

 Pre-Approval, 말 그대로 모기지의 사전 승인을 뜻하며, 집 구매 전 본인이 받을 수 있는 최대의 모기지 금액을 산정하고 이를 통해 구매할 수 있는 최대 집 구매 예산을 예측할 수 있는 좋은 방법입니다. 하지만 많은 사람들이 Pre-Approval을 Firm-Approval과 혼동하여 진행해서 문제가 생기는 경우들이 있는데, Pre-Approval과 Firm-Approval은 다르다는 것을 명심해야 합니다. 


Pre-Approval – Approval with Conditions (조건이 달린 승인)
Firm-Approval – Approval without Conditions (조건이 없는 승인)

 Pre-Approval은 말 그대로 사전승인이며 최종승인(Firm-Approval)이 아닙니다. 많은 분들이 Pre-Approval을 Full-Approval로 혼동하시는 경우가 많기 때문에, 차이점에 대해서 설명해드리려 합니다. 

 우선, Pre-Approval의 장점은 다음과 같습니다.

-받을 수 있는 모기지 금액을 산정함으로써 집 구매 예산을 정확히 측정할 수 있습니다.

-집을 알아보는 동안, 이자율이 상승했을 경우, 미리 받아놓았던 이자율을 90~120일동안 보증해줍니다. 

-집 구매에 대한 의사를 부동산중개인이나 판매자에게 확실히 어필할 수 있습니다.
 하지만 Pre-Approval은 Firm-Approval과 다릅니다. Pre-Approval의 내용대로 최종승인을 받기 위해서는 약간의 절차들이 필요합니다. 

-Pre-Approval은 Full-Approval이 아닙니다.
 많은 은행들에서는 Pre-Approval을 할 때, 모든 서류를 검토하지 않습니다. 클라이언트가 제공하는 기본적인 정보와 소득자료만 가지고 심사해서 모기지 가능 여부와 제공하는 이자율만 일정 기간 동안 보증을 해줍니다. 

-Pre-Approval에는 집에 대한 감정(Appraisal)이 고려되어 있지 않습니다.
 집에 대한 감정은 모기지를 얻을 때 필수사항이지만 pre-approval을 받을 땐 고려되지 않습니다. 집을 구매하기 전이기 때문에 감정을 할 집이 없는 것이 당연하기도 하지만, 감정이 포함이 안되어 있다는 것이 pre-approval의 가장 큰 문제라고도 할 수 있습니다. 예를 들어, 집의 구매가가 감정가보다 높거나, 집에 문제가 있을 경우, 대출 자체가 거절되거나 추가의 다운 페이먼트를 요구할 수 있기 때문에 pre-approval이 아무 의미가 없게 됩니다. 

-Pre-Approval 후, 자산의 변화나 부채의 변화에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.
 Pre-Approval은 기존의 상황이 Full-Approval 때와 큰 변화가 없다는 것을 전제로 진행됩니다. 예를 들어, Pre-approval을 받은 후, 고지서를 밀리거나, 빚이 늘거나, 누군가의 보증을 섰거나 또는 직업이 바뀌거나 그만 뒀을 경우, pre-approval 의 효력은 없어지게 됩니다.

-감정에 대한 과신은 위험할 수 있습니다.
 감정사가 모든 문제를 찾아내지는 못합니다. 예를 들어 콘도의 경우, 은행에서 집 외에 따로 보는 부분이 Condo의 Financial Statement와 engineering report인데, 이 부분은 감정사가 확인을 할 수가 없습니다. 하지만 이런 부분은 은행이 가장 중요하게 보는 부분 중 하나이기 때문에 문제가 있을 경우 다른 모든 부분을 만족시키더라도 대출이 거절될 수 있습니다.

 요즘 콘도 구매를 한 사람들의 경우, 빌더 측에서 Pre-Approval 레터를 요구하는 경우가 있어서 은행에서 Pre-Approval 레터를 받아놓는 경우들이 있습니다. 하지만 이때 실질적인 심사가 아닌 계약서의 내용과 ID만 가지고 레터를 발급받은 사람들도 있는데 실질적인 서류가 들어가지 않은 승인은 콘도 클로징 때 서류를 넣어서 승인을 다시 받아야 합니다. 즉, Income, Down Payment, 그리고 Credit check 없이 발행한 Pre-Approval은 클로징 시 다시 심사를 받아야 합니다. 

 Pre-Approval은 분명 부동산 구매를 계획하기엔 더 없이 좋고 현명한 선택이지만 부동산 구매의 예산 산정과 혹시 모를 이자율 상승의 대비에 도움이 될 뿐, 실질적인 승인이 아니라는 것을 항상 염두에 두시고 진행하시기 바랍니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >