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Mortgage 페널티
Ohsteve

         

집을 구매하고 모기지를 얻을 때 변동금리, 고정금리를 선택하게 되고 그에 따른 모기지의 텀 계약을 하게 됩니다. 캐나다에서 가장 흔하게 계약되는 텀 기간은 5년이지만 평균적인 캐나다 사람들의 이사 주기는 약 3년 정도이기 때문에 5년 계약이 만료되기 전 이사를 하게 되는 일이 많은 것을 알 수 있습니다.

 

이때, 계약 만료 전 이사를 가게 되면 계약이 중도에 파기 됨에 따라 페널티가 부과 되는데, 생각지도 못한 큰 비용에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 젊은 부부들의 경우, 자녀들이 성장하고 본인들의 소득이 올라감에 따라 큰 집으로의 이사를 많이 고려하게 되는데, 이 때, 발생하는 페넡티에 따라 본인들의 계획을 미루기도 합니다.

 

또한 요즘 COVID-19의 영향으로 이자율이 크게 떨어짐에 따라 기존에 가지고 있던 모기지를 해약하고 새로운 모기지로 계약하고 싶어하는 사람들이 많은데 오늘은 모기지 페널티에 대해 설명하려 합니다.

 

대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀(Term)으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나 다른 대출기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형(open) 모기지가 아닌 이상 대출 기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다.

 

이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유는 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도 해약을 촉구하게 되는데, 이 때 발생하게 되는 중도 해약 위약금(Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 나게 됩니다.

 

페널티 계산은 고정 이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD(Interest Rate Differential) 계산법으로 계산된 금액 중, 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. IRD의 계산법은 대출 기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.

 

IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge

남아있는 모기지 금액 X 월간 이율차 X 남아 있는 모기지 개월수

 

위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 대출 기관에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율(Posted Rate)을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment 금액의 차액을 가지고 계산되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.

 

흔히 오해를 하는 것 중 하나가 바로 계약하는 이자율(Contractual Rate)과 대출 기관들의 고시 이자율(Posted Rate)의 차이입니다 은행에서는 Posted Rate에서 일정 이자율을 할인해서 Contractual Rate을 제공하게 되는데, 그 말은 대출을 받는 사람은 대출 기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서 중도 해약할 경우, 디스카운트 된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.

 

하지만 작은 대출 기관들은, 따로 고시 이자율(Posted Rate)을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약할 경우의 페널티가 다른 큰 대출 기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.

 

변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정 이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 하지만 변동 이자율의 경우, 금리 인상 등의 상황 변화의 요인에 따라 이자율이 상승할 수 있습니다.

 

현재 COVID-19의 영향으로 이자율의 지속적인 하락이 있었고, COVID 전 모기지를 얻은 사람들은 현재보다 높은 이자율을 가지고 있는 경우가 많습니다. 또한 지금의 낮은 이자율과 코로나 이후 이자율 상승에 대한 불안감이 없는 안정적인 고정 이자율을 선택하는 경우가 많습니다. 하지만 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

 

대출기관마다 고시하고 있는 이자율(Posted Rate)이 다르고, 그에 따라 발생하게 되는 페널티도 현저히 차이가 나게 되기 때문에 전문가와 잘 상의하셔서 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.

 

 

 

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