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분양 콘도 클로징 코스트(Closing Cost for Pre-Construction Condo)
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많은 사람들이 여유 자금을 부동산에 투자할 계획을 잡는데, 그 중 가장 손쉽게 투자하게 되는 곳이 바로 콘도의 분양입니다. 또한 외곽 지역보다는 도심에 살고 싶어하는 사람들에게도, 비싼 하우스 가격에 비해 상대적으로 저렴한 콘도는 선호하는 선택지가 되기도 합니다. 


한 번에 큰 자금이 들어가지 않고, 분기에 나눠서 다운페이를 할 수 있기 때문에 적은 여유자금을 초기 다운페이먼트로 활용하고 추가적인 다운페이먼트를 일을 하면서 일정 기간에 거쳐 만들어 지불 할 수 있어서 큰 자금을 가지고 있는 사람이 아니라도 충분한 소득이 있는 사람이라면 손쉽게 투자를 할 수 있습니다. 


하지만 이렇게 많은 사람들이 분양 콘도에 투자를 하고 있음에도 불구하고 구매한 콘도의 클로징 비용에 대해서 인지하고 있는 사람들은 생각보다 많지 않습니다. 그래서 오늘은 분양 콘도 또는 분양을 받은 하우스의 클로징 때 소요 되는 비용들에 대해 설명하려 합니다.


우선, 위에서도 설명 했듯이 콘도 분양의 장점으로는 구매 시 한번의 큰 목돈이 필요하지 않다는 점입니다. 콘도 분양 계약 후 완공까지 보통 3~4년정도 소요되기 때문에 일정 기간에 걸쳐서 20~25%의 다운페이를 하게 되는데, 보통 계약할 때 5%, 그리고 한번에 5%씩 3~4번에 걸쳐서 일정 분기마다 다운페이를 하게 됩니다.


다운페이먼트를 하게 되는 주기는 빌더(Builder)에 따라, 또는 계약 상황에 따라 다릅니다. 또한 완공까지 몇 년의 시간 소요가 있기 때문에 계약 시점에서는 파이낸싱에 대한 조건(Condition)이 없는 경우가 많습니다. 


하지만 계약 시점에서의 파이낸싱 의무가 없는 만큼 입주 시점의 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약 모기지를 받지 못할 경우, 건설회사에서는 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 판매할 수도 있습니다. 


따라서 그 기간 동안 모기지 이자율이나 규정변화에도 대처할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 그리고 클로징 시점이 되면 변호사를 통해 클로징 때 필요한 금액들이 나오게 되는데, 이 때 생각보다 큰 금액에 놀라는 사람이 적지 않습니다. 


그 이유는 사람들이 일반적으로 필요한 금액을 다운페이먼트 금액과 필요한 모기지 금액을 더한 가격만 생각하기 때문인데, 실질적으로 필요한 금액은 그보다 훨씬 많습니다..


그 이유는 신규 분양 콘도의 경우, Levy 나 다른 주위 개발 비용 등이 구매자에게 전가되기 때문인데, 이 금액에 따라 클로징 비용이 수 천불에서 수 만불 이상 차이가 날 수 있습니다. 


이 비용들이 발생하는 이유는 콘도나 하우스 단지 등 새롭게 인구가 유입이 되면 학교나 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 하는데, 이 때 소요되는 비용을 시에서 부담하는 것이 아닌 구매자들에게 전가를 시킵니다. 


요즘은 보통 계약할 당시 이 비용들에 대해 최대 금액을 Cap(최대 지불 금액)을 씌워 놓게 되는데, 부동산 에이전트를 통해 구매하거나 직접 찾아가서 구매를 하는 경우에도 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 만약 최대 금액이 산정 되지 않았을 경우, 엄청난 금액을 지불해야 될 수도 있습니다. 


만약 콘도 분양 구매의 목적이 투자 목적이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매하는 경우엔 HST Rebate 부분을 추가로 납부해야 합니다. 이 금액은 상황에 따라 Rebate 받을 수 있지만 클로징 시점에 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.


이 외에도 집을 구매하는 경우, Land Transfer Tax(취득세)가 부과가 되는데, 토론토의 경우, 토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 


예를 들어, 50만불의 콘도 구매의 경우, 토론토 시의 경우, $12,950 (Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우, $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다. 


또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시의 경우 최대 $8,475(Ontario Tax- $4,000, Toronto Tax -$4,475), 토론토가 아닌 Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.


분양 콘도의 투자는 적은 비용을 가지고 부동산 가격 상승에 따른 레버리지(Leverage) 효과를 가지고 차익 실현을 할 수 있는 좋은 투자처라는 것은 분명합니다. 


하지만 모기지를 받을 때, 대출 기관에서는 추가적으로 소요되는 클로징 비용에 대해 확인을 원하는 경우가 많으며, 준비가 되지 않으면 모기지에도 문제가 생기는 경우가 더러 있습니다.


이러한 문제를 피하려면 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 그에 맞춰 여유 자금을 준비하는 것이 필요하며, 소요되는 금액과 현재 본인의 상황을 정확히 파악한다면 얼마든지 좋은 투자를 할 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 하시길 바랍니다.
 

 

 

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