지난 6월 발표한 첫 집 구매자 장려 프로그램(First Home Buyer Incentive; FTHBI)이 9월 2일 월요일부터 시행이 되었습니다. 많은 분들이 궁금해 하시는 사항이기에 오늘은 이 내용에 대해 설명 드리려 합니다. 

FTHBI의 내용을 요약 하자면 다음과 같습니다.

? CMHC는 기존 주택 구매에 대해 계약금의 5 %를, 또는 신규 주택 구매에 대해 10 %를 기탁합니다
? 모기지는 모기지 부도 보험 피보험자(Default Insured; 다운페이 20% 이하)여야 합니다.
? 연간 가계 소득은 $120,000 미만이어야 합니다.
? Incentive는 매월 지불(Month Payment) 할 필요가 없으며 언제든지 집을 팔거나 혹은 원하는 때 완납을 할 수 있습니다.
? CMHC는 주택 가치에 비례해 모든 손익을 공유하게 됩니다. 
? 보험 모기지와 인센티브는 가계 소득의 4 배를 넘을 수 없습니다. 
???2019년9월 2일부터 시행되며 2019년 11월 1일 이후에 Closing 되어야 합니다.

아래 표에 따르면, 50 만 달러의 주택을 사는 가족의 경우, 이 프로그램을 통해 월 286 달러 또는 1 년에 3,430 달러를 절약 할 수 있습니다

예를 들어 토론토에 사는 연소득 10만 달러 부부가 40만 달러의 신규 콘도를 살 경우 다운페이먼트로 5% 인 2만 달러를 내고 나머지 38만 달러를 모기지로 갚아야 했지만 새 장려 제도하에서는 CMHC 가 10%인 4만 달러를 떠맡아 주므로 34만 달러에 대해서만 원 모기지를 얻으면 됩니다. 

이렇게 하면 월별 주택 담보 대출 상환금액이 1,970 달러에서 1,750 달러 미만으로 낮아지게 됩니다. 

Incentive는 어떻게 갚게 될까요? 

Incentive를 받게 되면 25년 상환 기간이 끝나거나 집을 팔 때 갚게 됩니다. 갚게 되는 금액은 그 시점의 집 가격의 받은 금액 비율만큼 갚게 됩니다. 예를 들어, 집을 구매 할 때 5%의 Incentive를 받았고, 갚을 시점에 집 가격이 50만불인 경우, 50만불의 5%, 즉 $25,000을 갚게 됩니다.

그렇다면 FTHBI의 혜택을 받을 수 있는 조건은 어떤 것들이 있을까요?

-    시민권자, 영주권자, 또는 Working Permit
-    가계 소득 12만불 이하의 가정 (Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4배를 넘을 수 없음; 예: 12만불 소득의 경우 Incentive와 모기지 금액의 총 합이 48만불 이하

     여야 함) 12만불의 소득으로 최대한 살 수 있는 집 가격은 약56만4천 달러임. (다운페이 14.99%, Incentive 5%)
-    최소한 한명이 First Home Buyer여야 함
-    자가 거주 주택에 한함

위에서 설명한 First Home Buyer의 조건은 무조건 처음 집을 구매하는 사람만 해당되는 것은 아닙니다. FTHBI에서는 First Home Buyer를 만족 시키는 조건을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

-    생애 첫 집 구매자
-    이혼이나 사실혼 관계가 파혼될 경우(First Home buyer 요건에 부합하지 않는 경우라도 가능함)
-    지난 4년간 본인이나 배우자가 집을 소유하지 않은 경우

이번 FTHBI는 처음 집을 구매하는 사람에게 아주 좋은 프로그램임은 틀림 없습니다. 하지만 일부의 사람들에게는 살 수 있는 최대 집 가격이 낮아질 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 이 프로그램은 받을 수 있는 최대 금액을 Incentive 포함 소득의 최대 4배로 한정하고 있기 때문입니다. (일반 모기지의 경우 최대 받을 수 있는 모기지 금액은 소득의 약 4.7배입니다.) 

다르게 말하면, Incentive를 받지 않고 5%의 다운페이먼트만 할 경우, 더 높은 가격의 집을 구매할 수 있는 경우가 발생하게 됩니다. 예를 들어,

- 연 소득 10만불 가정의 경우, 5%($23,994.40) 다운페이먼트로 구매할 수 있는 집의 최대 가격은 $479,888입니다. 이 경우, Insurance Premium을 얹어서 갚게 되는 모기

  지 금액은 $474,129.34이고, 매달 갚게 되는 금액은 약 $2,300입니다. 
- 하지만 FTHBI를 이용하게 되면 최대 구매 가능 부동산 가격은 $404,858.29로 떨어지게 되고, Insurance Premium과 Incentive 금액을 포함한 최대 모기지 금액은 40만

  불로 한정되게 됩니다.

FTHBI의 메인 관점은 정부에서 첫 집 구매자들의 집에 지분을 가지면서 구매하는 사람들의 부담을줄이는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 이번 신규 정책은 부동산 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 예상 됩니다. 

CMHC에서는 향후 3년간 최대 10만명이 이 프로그램을 이용할 것이라고 전망했습니다. 하지만 밴쿠버나 토론토같이 50만불 이하의 부동산을 찾기 힘든 도시에 거주하는 사람들에게는 큰 도움은 안 될 것으로 생각 됩니다. (www.placetocallhome.ca/fthbi)

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