지난 몇 년간 부동산의 가파른 상승으로 집 가격이 크게 오르면서 그에 따라 소유하고 있는 집에 대한 자산도 크게 상승했습니다. 내년의 새로운 모기지 규정 개정과 이자율의 상승 우려, 그리고 그에 따른 부동산 가격의 하락 우려로 현재 가치의 소유하고 있는 집의 자산을 최대한 활용하고 현재의 낮은 이자율로 묶어 놓으려는 생각을 하는 사람들도 많아졌는데, 이때 이용하게 되는 방법이 바로 재융자(Refinance)입니다.

재융자란, 현재 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 

 예를 들어, 몇 년 전 50만불 가격의 집을 구매하고, 40만불의 모기지를 얻었을 경우, 그 당시에는 LTV(Loan to Value, 집값 대비 대출금액 비율) 80%의 모기지 금액을 받게 되어 추가로 활용할 수 있는 자금의 여유가 없습니다. 하지만 수년이 지난 후, 집값이 80만불로 상승하고, 모기지 금액이 약 35만불만 남았을 경우, LTV는 약44%로 떨어지게 되고, 집을 담보로 대출을 할 수 있는 최대 LTV 80% 금액은 64만불로 올라가게 됩니다. 이 경우, 최대 약 30만불의 금액을 추가로 대출을 받을 수 있게 됩니다. 

많은 분들이 재융자를 이용하는 예는 다음과 같습니다.

-    집의 수리 (Renovation)
-    다른 부동산의 구매
-    주식 등 다른 곳의 투자
-    차나 보트 등의 구매
-    크레딧 카드 등 높은 이자율의 빚 변제
-    분산되어 있는 빚의 통합

예) 집 모기지 30만불(3%), 신용대출 6만불(8%), 신용카드 빚 2만불(19.9%) 가 있는 경우

리파이넌스로 총 38만불의 모기지 대출을 받게 되는 경우

위의 표에서도 알 수 있듯이, 리파이넌스로 다른 빚을 모기지로 대체할 경우, 월 지불 금액을 수백불 이상 절약할 수 있으며, 이자만 지불하던 금액들의 일부분을 원금까지 갚을 수 있게 됩니다.

집을 구매하고 몇 년이 지난 후, 집 값의 상승에 따라 본인이 집을 담보로 집에서 꺼낼 수 있는 자산이 늘어나게 됩니다. 하지만 대출 기관에서는 처음 모기지 받았을 때 받았던 감정가를 기준으로 담보 설정을 작성했기 때문에 집을 담보로 추가로 자금을 확보하기 위해서는 새로운 감정 가격과 서류 작성이 필요합니다.

이런 작업을 Value Re-adjustment 라고 하며, 감정 비용과 서류 작성에 필요한 변호사 비용이 들게 됩니다. 하지만 간혹 대출 기관에서 프로모션으로 서류 비용을 면제해주는 기간이 있으니 전문가와 상의해 보시는 것을 권장합니다.

이외에도 재융자가 아닌 HELOC(Home Equity Line of Credit) 설정으로 추가적인 자산 활용을 하는 방법도 있습니다. 

 재융자의 가장 중요한 목적은 ‘추가 자금의 확보’ 입니다. 수년 전 구입한 부동산은 이미 구입한 가격보다 상승해있고, 그에 따른 대출가능 금액 한도는 더불어 상승해 있습니다. 

또한, 내년의 모기지 규정이 개정되기 때문에 올해 말까지 받을 수 있는 최대 금액과 내년의 받을 수 있는 최대 금액이 다르기 때문에 추가적인 금액을 확보하려는 사람들이 많이 늘고 있습니다. 

물론 재융자를 하려면 본인의 소득이 대출금액을 충족시켜야 하며, 추가 자금은 당장 활용하지 않아도 한도를 확장해 두게 되면 언제든지 자금을 활용할 수 있기 때문에 자금의 유동성을 확보 할 수 있게 됩니다.
 

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