은행에서 모기지 대출의 승인 여부를 심사할 때, 신청인의 소득 금액의 많고 적음에 따라 심사를 하는 것이 일반적입니다.
더군다나 요즘처럼 모기지 정책이 강화되어 까다로워지는 상황 속에서는 소득이 없이 모기지를 받는 일은 거의 불가능한 경우가 많습니다.
그렇기 때문에, Salary income 외에도 간과하기 쉬운 여러 소득을 정확히 신청서에 기록하는 것이 무엇보다 중요하며, 은행에서도 보통 모기지 신청일 기준, 지난 2년간의 직장과 소득에 의거하여 심사, 그리고 그 소득이 지속될지 여부를 판단합니다.
일한지 2년이 안 되더라도 소득이 안정적이고, 향후에 지속될 것이라고 인정되는 경우에는 예외의 승인을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 고정적인 Salary를 받으시는 Full-time 직장인의 경우에는 3개월의 Probation(수습) 기간만 지나도 승인이 가능합니다.
은행에서 보통 소득의 판단 기준으로 보고된 소득 기록을 사용하는 경우가 많은데, 한인의 상당인구가 현금이 유통되는 자영업에 종사하는 관계로 세금보고에 취약한 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 일반적인 Salary 소득 외에 직업에 따른 소득 인정 범위를 알려 드리려 합니다.
- 자영업자(Self-Employed) 소득
은행에서는 일반적으로, 자영업자의 소득이 안정적이며, 2년 이상 계속된 경우가 아니면 소득으로 인정해주지 않습니다. 은행에서는 소득의 안정성을 우선적으로 심사하며, 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무상 건전성 등을 면밀히 검토해서 리스크를 줄이기 위해 노력합니다.
이를 위하여, 은행에서는 신청인의 개인 세금 보고 내역, 사업체의 소득 보고 내역, 재무재표(Financial Statement) 등을 요구하여 심사에 기준으로 사용합니다.
하지만 은행에서도 자영업자들의 소득이 보고된 소득보다 많은 것을 알고 있기 때문에 사업체에 소비되는 지출의 일부분을 소득으로 인정해서 본인의 소득보다 조금 더 많은 금액의 소득을 고시(State)하는 것이 가능합니다.
이 경우, 35% 이상의 다운페이를 요구하며, 35% 이하의 다운페이를 할 경우, 모기지 부도 보험 구매의 의무를 가지게 됩니다.
그 외에, 2년이 되지 않았더라도 B lender 쪽에서 약간 높은 이자율로의 대출이 가능합니다.
만약 사업체를 운영한 지 1년밖에 되지 않았고, 지금 당장 집을 사려한다면 1년 동안 B lender에서 대출을 받은 후, 사업체 운영기간을 2년 채운 후 A lender로 옮기는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
커미션(Commission) 소득
자영업자 소득과 마찬가지로 2년간의 평균 커미션을 소득으로 인정합니다. 또한 커미션 소득이 얼마로 결정되는 지가 중요한 경우에는 세금보고서를 통하여 소득이 안정적이며 계속 증가하고 있다는 것을 보여주는 것이 중요합니다.
심사를 위해서는 2년간의 개인 세금보고 내역, 현재의 고용과 연중 소득의 심사를 거쳐야 합니다.
파트타임 소득
파트타임의 직업을 가진 직장인이 지난 2년간 이 직업에 계속 종사하고 있고, 앞으로도 계속될 가능성이 높은 경우엔 여기에서 받은 소득을 기준소득에 일부분으로 사용할 수 있습니다.
임대 소득
임대 소득이 지속적인 것을 입증할 수 있는 경우에는 기준 소득의 일부분으로 사용할 수 있습니다. 하지만 임대 소득의 경우, 그 부동산에 소요되는 지출을 제한 나머지 부분만을 소득으로 인정해 줍니다.
배당금, 이자 소득
배당금이나 이자를 지난 2년간 받았으며, 향후에도 지속적으로 수령할 것으로 판단되는 경우에는 기준 소득의 일부분으로 사용 가능합니다.
계속되는 모기지 정책 강화로 소득의 심사가 까다로워지고 있습니다. 자영업자 프로그램도 예전만큼 쉽게 소득을 고시하지 못하고, 인정해주는 소득의 종류도 예전에 비해 많이 줄어든 실정입니다.
그렇기 때문에 모기지를 받기 위해서는 어느 때보다 철저한 준비 과정이 필요하며, 집 구매를 하기 전 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 준비를 하시기 바랍니다.
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