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오원식 모기지
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모기지 대출 기관의 종류와 특성
Ohsteve

 

 많은 분들이 모기지 대출을 하는 은행이라고 하면 보통 Big 6 은행(TD, RBC, BMO, Scotia, CIBC and National Bank)만 생각하시는 경우가 대부분입니다. 


 하지만 캐나다에는 수십 개의 대출 기관들이 있으며, 각 대출 기관들마다 다른 심사기준과 특성을 가지고 운영을 하고 있습니다. 한국에서처럼 1차 금융, 2차 금융 같이 은행권이 나눠지기도 하지만 그 내용이 조금 다릅니다. 


 A Lender


 일반적으로 위에서 언급한 6개 은행만을 생각하기 쉬운데, 그 외에도 Home Trust, Street Capital, B2B 등 여러 은행들이 존재합니다. 그 중에는 Mono-Line Lender 라고 하는 예금을 받지 않고 대출만 전문으로 하는 대출 기관들이 존재하기도 합니다. 


 이런 은행들은 대부분 Branch를 운영하지 않으며, 대출을 모기지 브로커를 통해 진행합니다. 또한, 대출 심사 기준과 제공하는 이자율 등도 다른 메이저 은행들과 비슷하거나 더 좋은 이자율의 상품을 제공하기도 합니다. 은행마다 각각 다른 은행들의 주력 상품들이 다르기 때문에 본인의 상황에 맞는 대출기관이 다르게 존재할 수 있습니다.


 B Lender


 한국에서의 제2 금융 대출이라고 생각하면 이해가 조금 쉬우실 수 있습니다. 하지만 자세하게 들어가게 되면 조금 다릅니다. 일반적으로 B deal 이라고 하면 A Lender 에서 받기 힘든 상황에 계신 분들이 조금 여유로운 승인 조건으로 심사를 하는 상품으로 일반 A lender 보다 조금 높은 이자율로 심사를 하게 됩니다. 


 고정된 샐러리를 받으시는 분들보다 비즈니스를 하는 사람들에게 더 승인 요건이 여유로운 경우가 많은데, 그 이유는 본인의 소득을 보고된 소득이 아닌 명시(State)를 허용하기 때문입니다. 이 내용은 몇몇의 A 은행 쪽에서도 허용을 하는 내용이기는 하지만, B lender 쪽이 훨씬 더 쉬운 기준으로 심사를 합니다. 


 예를 들어, A lender에서는 인컴 산정기준을 사업체의 재무재표(Financial Statement)를 참고하여 매출(Gross Sales)이나 매출 총이익(Gross Profit) 등을 기준으로 소득을 판단하게 되지만 B Lender에서는 3~6개월치의 Business Bank Statement만 가지고 소득 산정을 하게 되기 때문에 소득 인정을 받기 훨씬 유리합니다. 


 그리고 A lender들이 까다롭게 심사하는 부분 중 하나인 신용 점수와 내역에 대해서도 B lender 쪽에서는 좀더 낮은 기준으로 심사를 하기 때문에 신용이 좋지 않은 분들이 모기지를 받을 때 이용하는 경우가 많습니다.


 은행들마다 비슷한 이자율과 상품을 제공하더라도 세세한 부분에 들어서면 다른 내용을 가지고 있는 경우가 많습니다. 예를 들어, 고정 이자율의 모기지의 경우, 중간에 해약을 하게 되어 페널티를 지불해야 할 경우, 큰 은행들은 자체적으로 고시된 이자율이 있어서 그 이자율로 페널티 계산을 하게 되어, 상대적으로 큰 금액의 페널티를 지불해야 합니다.


 반면, 작은 은행들은 페널티의 계산에 적용되는 고시 이자율이 없거나 상대적으로 낮게 책정 되어서 페널티의 비용이 적게 나올 수 있습니다. 


 또한, 대출 기관들마다 요구하는 서류나 심사하는 방식, 그리고 소요되는 시간 등이 다르기 때문에, 본인의 상황에 맞는 은행을 잘 선택하는 것도 현명한 방법이 될 수 있습니다.


 이처럼 캐나다에서는 모기지나 대출을 받을 때 본인의 상황에 따라 다른 기준과 이자율로 심사가 가능하며, 많은 선택을 할 수 있습니다. 또한, 상당 수의 대출 기관에서는 A와 B를 동시에 운영하기도 합니다. 


 만약 본인이 모기지를 받기 힘든 상황이거나 혹은 불가능한 상황이라 판단되더라도 그에 맞는 상품이 존재할 수도 있으니 전문가와 상의해서 좋은 방법을 찾는 것을 권합니다.
 

 

 

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