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오원식 모기지
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모기지 받을 때 고려사항(Penalty)
Ohsteve

 

 현재 기록적으로 낮게 유지되고 있는 캐나다의 금리와, 미국의 계속되는 금리인상으로 마침내 미국의 기준금리가 캐나다의 기준금리보다 높아졌습니다. 그에 따라 많은 사람들이 이자율 상승에 대한 걱정에 고정 이자율(Fixed interest rate) 모기지를 얻거나 마지막 기회라고 생각되어 기존의 모기지 계약을 해약하고 새로 계약을 체결할 방안을 모색하기도 합니다. 


 하지만, 단순히 이자율의 상승 걱정만 가지고 고정이자율을 선택하거나, 모기지의 텀 계약 만료 전 중도해약을 할 경우, 생각지 못한 큰 비용을 부담하게 될 수 있기 때문에 신중한 계획이 필요합니다.


 대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀(Term)으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나 다른 대출기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형(open) 모기지가 아닌 이상 대출기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다. 


 이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유는 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도해약을 촉구하게 되는데, 이때 발생하게 되는 중도해약 위약금(Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 나게 됩니다.


 페널티 계산은 고정이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나, 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD(Interest Rate Differential) 계산법으로 계산된 금액 중, 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. 


 IRD의 계산법은 대출기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.


IRD 계산법


 남아있는 모기지 금액 X 월간 이자율차 X 남아 있는 모기지 개월수 [ Mortgage Balance x ((Customer Rate – posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge ]


 위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 은행에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율(Posted Rate)을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment 금액의 차액을 가지고 계산이 되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.


 현재, 모기지의 이자율이 굉장히 낮게 유지되고 있는 반면, 대출기관들의 고시 이자율(Posted Rate)은 여전히 높게 유지가 되고 있습니다. 그 말은 즉, 대출을 받는 사람은 대출기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황인데, 중도 해약할 경우, 디스카운트된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.


 하지만 작은 대출기관들은 따로 고시 이자율(Posted Rate)을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약할 경우의 페널티가 큰 대출기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.


 변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 


 하지만 변동이자율의 경우, 금리인상 등 상황변화의 요인에 따라 이자율이 상승할 수 있습니다.


 현재 미국의 계속되는 금리인상으로 캐나다의 금리도 따라 상승할 것을 우려해 낮은 이자율을 받을 수 있는 마지막 기회라고 생각하고 해약을 생각하는 사람들이 더러 있습니다. 


 하지만 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 


 대출기관마다 고시하고 있는 이자율(Posted Rate)이 다르고, 그에 따라 발생하게 되는 페널티도 현저히 차이가 나게 되기 때문에 전문가와 상의하셔서 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.
 

 

 

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