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하이브리드 모기지(Hybrid Mortgage)
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(43 오원식 모기지 칼럼)

 

 

하이브리드 모기지(Hybrid Mortgage)

 

 세상에는 수많은 종류의 사람들이 있습니다. 제각기 다른 성격을 가진 사람들과 다른 외모를 가진 사람들이 어우러져 살아가고 있습니다. 각기 다른 직업을 가지고 누구도 똑같지 않은 다양한 삶을 살아가고 다양한 문화생활을 즐기며 다양한 취미 생활을 가지고 있습니다. 하지만 오랜 시간이 지난 지금도, 96%의 사람들은 모기지를 받을 때 한 종류의 모기지만 선택하고 있습니다.

 

 

 4%의 사람만이 선택한 Hybrid Mortgage는 모기지를 받을 때, 두 가지 이상의 다른 이자율을 선택할 수 있는 프로그램입니다. 가장 흔한 예로는 50/50 모기지로, 반은 고정 이자율로, 나머지 반은 변동 이자율을 선택하게 되는 것입니다.

 

 대부분의 Hybrid Mortgage는 다른 텀(계약 기간)의 선택을 허용하기도 합니다. 예를 들어, 1/3은 짧은 텀의 모기지로, 2/3는 긴 텀의 모기지 계약을 할 수 있습니다. 다시 말해, 모기지 텀이나 이자율을 원하는 대로 혼합해 선택할 수 있는 장점이 있습니다.

 

 Hybrid의 가장 큰 장점은 이자율 변동에 대한 리스크를 줄이는 데 있습니다. 만약 이자율이 오른다면 50%의 변동 이자율을 선택한 모기지는 오르지만 나머지 50%의 고정 이자율을 선택한 모기지는 변동이 없기 때문에 이자율 상승에 대한 부담을 반으로 줄일 수 있고, 반대로 이자율이 하락해도 50%의 변동 모기지는 하락하는 이자율의 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 Hybrid Mortgage를 선택하는 사람들의 유형은 다음과 같습니다.

 

- 변동 이자율과 고정 이자율의 선택에 고민이 되는 사람

- 이자율이 낮게 유지되리라 생각되지만 상승에 대한 불안감을 떨치기 힘든 사람

- 텀 만료 전 모기지 계약 해지 페널티에 대한 부담을 줄이고 싶은 사람 (변동 모기지의 페널티는 3개월치 이자로 정해져있지만 고정 이자율의 페널티는 남은 기간, 이자율 등에 따라 크게 나올 수 있습니다.)

 

 그렇다면 왜 25명 중 1명만(4%) Hybrid Mortgage를 선택하는 걸까요? 첫 번째 이유로 Hybrid Mortgage에 대한 이해의 부족을 들 수 있습니다. 또한, 진행하기 부적합하거나, 다른 이자율과 계약기간의 선택의 복잡함 때문에 기피하는 경우도 있습니다.

 

 이런 Hybrid Mortgage 도 물론 단점이 있습니다. Hybrid Mortgage의 단점은 모기지의 재 갱신 때 발생하게 되는데, 일반 모기지는 다른 대출기관으로 옮겨갈 때, ‘이전(Switch)’ 으로 진행되는 반면에, Hybrid Mortgage는 재융자(Refinance)로 진행이 됩니다.

 

 그 이유는 집에 대한 담보설정이 하나가 아닌 설정한 모기지 개수만큼 잡히기 때문인데, 이 경우, Mortgage legal 작업을 다시 해야 하기 때문에 Legal 비용과 감정(Appraisal) 비용이 소요됩니다. 하지만 대출기관마다 이 비용들을 프로모션으로 대출기관에서 부담을 하는 기간들이 있으니 옮기기 전 전문가와 상의하실 것을 추천합니다.

 

 그렇다면 Hybrid Mortgage를 선택할 때, 가장 좋은 방법은 무엇일까요? 우선, 선택하기 전, 자신의 상황에 대한 정확한 파악과 미래에 대한 계획이 중요합니다. 예를 들어, 2~3년 후, 목돈이 들어올 예정이 있을 때, 그 금액만큼만 그 기간에 맞춰서 짧은 텀의 모기지 계약을 얻고, 나머지를 긴 텀의 모기지 계약을 하게 되면 짧은 텀 계약 만료에 맞춰서 들어오는 목돈으로 원금을 갚을 수 있게 됩니다.

 

 만약, 위와 같은 상황이 아닌 일반적인 상황이라면, 텀 계약기간을 맞추는 것을 추천합니다. 예를 들어, 모기지 금액의 반은 5년 텀 계약 변동이자율로, 나머지 반은 5년 텀 계약 고정이자율로 선택하게 되면 위에서 서술한대로 이자율 변동에 대한 리스크를 줄일 수 있으며, 또한 다른 대출기관으로 옮겨갈 때, 훨씬 수월할 수 있습니다.

 

 이처럼 모기지를 얻을 때, 선택할 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다. 자신에게 맞는 모기지가 어떤 것일지, 또한 미래의 계획에 따라 가장 적합한 모기지의 선택이 어떤 것일지 전문가와 상의 후 잘 판단하여 선택하시길 바랍니다.

 

 

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