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3단 법인구조를 통한 부동산 투자
sanghyukyoon

 

투자자 입장에서 절세, 증여/상속은 큰 관심과 고민거리이고 그 첫 질문이 법인으로 부동산 물건을 매입할지 개인으로 할지이다. 답은 개인의 필요와 상황에 따라 다르다. 
기본적으로 개인으로 매입하면 해당 년도의 개인소득세에 반영이 되어서 임대소득, 양도차액 등이 합쳐져서 20.05%에서 53%의 누진세가 적용된다.


법인으로 부동산을 매입시 투자 소득으로 간주되어 일괄적으로 50%의 높은 법인세가 적용된다.


먼저 법인으로 부동산 매입시 장점에 대해서 간단히 알아보자.


1. 자산 보호


본인 거주지를 포함 투자자들은 다른 자산들을 보유한다. 개인으로 보유시 혹시 있을지 모를 채권자로부터의 요구, 세입자와의 소송 등 예기치 못한 상황으로부터 자산을 보호해 주는 역할을 한다.


2. 증여/상속


개인으로 자산을 보유하다 유고시 유고 직전에 자산의 시장가격에 매각한 것으로 소득세 처리를 하고 남은 부분을 상속하게 된다. 살아 생전에 증여를 하려고 하면 매각후 세후자금을 증여하거나, 명의를 변경하려 할시도 경우에 따라 취득세를 지불하고 명의 변경시 매각한것으로 국세청에 처리되어 미실현된 양도차액에 대해서는 소득세 지불을 해야 한다. 결론은 세후 남은 자금으로 같은 규모의 자산 매입은 다시 힘들다는 점이다. 


반면에 법인으로 자산을 매입한 경우 법인의 주식을 통해서 자산을 소유 하게되고, 주식의 구조 변경이나 신주 발행을 통해서 미래에 있을 양도 소득세를 조정/고정시키고 간단한 주식발행으로 취득세 없이 지분구조 변경이 가능하다.


3. 대출


큰 규모의 부동산을 소유 하기 위해서는 일반적으로 2가지 방법이 있다. 금수저, 즉 처음부터 돈이 많은 경우이다. 그외엔 일하면서 저축하고 투자하고 다시 재대출 받는 식으로 해서 자산을 불려간다. 이럴 경우 개인이 할 수 있는 대출에 한계가 있고 어느 시점이 되면 항상 개인보증을 하는 부분이 불편할수도 있다. 


물론 이 부분에 대해서는 부동산 포트폴리오의 성격, 개인의 투자 성향, 현금흐름 등 여러 변수가 있을 수 있으니 그런 부분에 대해서는 다음 기회에 다루도록 하겠다.


법인을 통해서 투자시 일반적으로 holding company(지주회사라고 생각하면 됨)를 사용한다. 각 법인들이 생성하는 임대수입과 이자수입을 지주회사에 집중함으로써 결국 법인의 부채 상환능력만으로 추가 대출이 가능하게 된다. 


법인이 이런 장점이 있는데 법인세만 보면 큰장점이 없다. 이런 경우 아래와 같은 법인 구조를 가지고 법인이 주는 장점을 극대화 할수 있다.

 

 

1.  지주회사 (holding company)


a.    앞서나올 부동산 회사와 부동산 관리 회사의 지분을 100% 소유한다. 즉 부동산 회사의 주식을 소유 함으로써 부동산 회사가 등기한 물건을 실제 소유하는 구조이다.
b.    지주회사의 목적은 부동산 소유회사로 들어오는 임대소득, 부동산 관리회사로부터의 배당 등 현금을 수령하게 된다.
c.    최종적으로 지주회사는 주주들의 목적과 필요에 의해서 수익배분과 증여행위를 하게된다.


2. 부동산 회사(real estate company)


a.    실질적으로 물건의 등기를 가지고 있는 회사이다. 임대 계약의 주체이기도 하다. 
b.    부동산 회사에 여러 물건을 등기 시킬수도 있지만 필요에 따라 일반적으로 그렇게 하지 않는다.
c.    채권자, 세입자와 법적인 대상이 된다.
d.    투자회사로 간주되어 50%의 소득세율이 적용된다. 이런 소득세는 소득이 있을 때 부과되는 세율이다. 즉 제대로 된 세무 설계를 통해서 높은 세율을 피할수 있다. 


3. 부동산 관리 회사


a.    실질적으로 부동산 관련 세입자 관리, 수리, 유지, 보수 등을 주목적으로 한다.
b.    투자회사와 달리 active business라서 낮은 법인 소득세율이 적용된다. 
c.    주요 수입은 부동산회사로부터 각종 서비스 비용을 청구하게 되고 일반적으로 임대 수입의 10% 내외라고 볼수 있다. 


결국 3단 구조의 법인을 통해서 당장 있을 수 있는 임대소득의 높은 세율을 유보시키고, 낮은 세율로 전환시키고, 법인세 유보된 유동성 자산을 통해 다른 부동산 회사에 대출을 줘서 그것을 기반으로 다른 자산 인수를 하고 동시에 자산을 보호 하면서 앞으로 있을 수 있는 증여, 수혜자의 변경 등 예측하지 못하는 상황에 가장 낮은 비용으로 대응할 수 있는 수단이 되어준다.


여기서 질문, 누가 법인을 만들어야 하는가? 어떤 부분들이 고려되어야 하는 것인지 몇가지 살펴보자.


1. 법인을 통한 사업장


법인을 통해서 사업을 하고 있고 법인에 잉여금이 남아 있는경우, 즉 당장 필요 이상의 소득이 발생되는 경우


2. 현금 흐름 즉 소득 수준이 높은 경우


누진세는 피하고 유보시키는 것이 좋다. 본인이나 배우자가 이미 높은 수준의 소득세를 지불하고 있는 경우


3. 투자자의 구성


다른 성격과 필요를 가진 투자자와 joint venture를 할시 법인이 가장 효율적인 방법이다.


4. 부동산투자의 규모, 투자 기간, 보유 목적


개인마다 다른 필요성들을 가지고 있다. 투자의 목적을 먼저 보고 그에따른 세부사항을 살핀후 판단할 필요가 있다.
 
 

 

 

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