신규주택 GST/HST 환급(GST/ HST New Housing Rebate)과 신규임대주택 GST/ HST 환급(New Residential Rental Property Rebate- NRRP)에 대해 알아본다.

신규주택을 사거나 자신의 주 거주지(Principal Residence)를 대규모로 보수했을 경우, 혹은 임대를 놓기 위해 주택을 산 경우 GST/HST 환급을 받을 수 있다. 리베이트는 두 가지로 나뉘는데 연방 리베이트인 GST Rebate와 주 리베이트인 provincial rebate가 있으며, 주 리베이트는 온타리오주와 브리티시 컬럼비아주만 해당한다.

기본적으로 공시가가 $450,000 이하면 연방 리베이트를 부분적으로 환급 받을 수 있으며, 온타리오주 같은 경우 공시가에 제한되지 않지만, 최대 받을 수 있는 금액이 $24,000로 제한되어 있다. 

연방 리베이트는 주로 $450,000과 공시가의 차액을 $100,000로 나눈 후 지불한 GST 금액에서 36% 혹은 $6,300 중 낮은 금액을 곱하면 연방 리베이트가 계산된다. 단 공시가가 $350,000 이하일 경우 지불한 GST의 36% 혹은 $6,300 중 낮은 금액이 리베이트가 된다. 온주 리베이트 같은 경우 지불한 HST의 8% 중 75%가 리베이트로 계산된다. 

예: 공시가- $350,000, HST- $45,500, HST의 5% (GST)- $17,500, HST의 8% (온주)- $28,000

1. 연방 리베이트 계산: ($450,000 - $350,000)/ $100,000 * 17,500 *36% = $6,300
2. 온주 리베이트 계산: $28,000 * 75%= $21,000
3. 총계: $27,300

위 예와 같이 공시가 $350,000까지는 연방 리베이트 최대 금액인 $6,300을 받을 수 있게 되고, 그 이상 올라가면 계산 공식에 따라 리베이트가 줄어들게 되어 있다. 온주 같은 경우 공시가 $400,000일 때 최대 리베이트($400,000*8%*75%= $24,000)를 받을 수 있다.

신 건축 주택 HST 리베이트 감사

1. 공시가에 대한 심사: 최근들어 신 건축 주택 HST 리베이트 신청을 할 때 2개월이면 되는 심사가 5개월 이상 지연되는 경우가 종종 생긴다. 이러한 이유는 신청할 때 사용한 공시가에 대해서 CRA가 무작위로 신청 서류를 뽑은 후 자체적으로 추가 검토를 하기 때문이다. CRA가 공시가를 계산하는 방법은 클로징 시기에 비슷한 주택의 실 거래가 3개를 비교한 후 평균치를 구해 공시가로 설정한 후, 그 공시가에 맞게 리베이트를 다시 계산해서 심사한다. 

2. 신청서류 신고서에 대한 심사: 신규주택으로 환급 신청을 했는데, 실제는 임대를 내놓았을 경우, 신고서에 대한 감사를 받을 수 있다. 기존 목적은 거주하기 위함이었지만 여러 가지 이유로 갑자기 생각이 바뀌어 임대를 내놓는 상황은 언제든지 발생할 수 있다. 

하지만 이렇게 된 경우 신청 서류를 반드시 수정해서 상황에 맞는 서류로 대체해야 한다. 비록 리베이트 금액이 달라지지는 않지만, CRA는 정확한 신고서를 사용하지 않았다는 이유로 리베이트를 불허 할 수 있다. 

이렇게 불허가되면 신규임대주택 리베이트로 다시 신청을 할 수 있지만, 신규임대주택은 클로징 후 2년 내로 신청이 되어야 하므로 만약 감사를 2년 후에 받게 되어 기존 신규주택 리베이트가 불허되면 상황이 상당히 복잡해질 수 있다. 

또한 불허되면 받았던 HST에 대한 이자도 계산이 되어 HST 리베이트에 얹혀서 되돌려야 하므로 사전에 대비하는 것이 바람직하다. 

3. 신규주택 환급에 대한 심사: 신규주택 환급을 받을 때 주의해야 할 점은 신규주택을 구매 후 바로 매각할 경우이다. 신규주택 환급을 받기 위해서는 기본적으로 해당 주택이 자신이나 자신의 혈연관계가 머무르는 주 거주지여야 하는데, 주 거주지로 인정 받으려면 실제 거주 여부와 머무르는 시간이 중요한 요점으로 적용된다. 

그렇기 때문에 구매 후 얼마 안 돼서 매각하면 CRA는 애초부터 구매자가 그 주택을 주 거주지로 사용할 목적이 없었다고 간주하여 환급받은 금액을 불허하는 경우에 처할 수 있다.

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