(지난 호에 이어)

1. 모기지 대출과 관련된 문제들(계속)

그런데 변동금리모기지 상품 중에도 다음과 같이 두 가지의 종류가 있어서, 금리상승에 따른 부담에도 차이가 납니다. 이자율이 변동할 때마다 상환금액을 조정할 수 있는 변동금리 모기지 상품(ARM; Adjustable-Rate Mortgage)은 연방중앙은행의 금리인상이 있으면 은행의 우대금리가 올라가며, 자연히 월 상환금액도 커지게 됩니다.

하지만, 이자율이 바뀌어도 매달 원금상환부분과 이자금액을 합친 일정한 금액만을 납부하는 변동금리 모기지(VRM; Variable Rate Mortgage)의 경우에는 금리인상에 따른 상환부담액도 변하지 않습니다.

다만, 이러한 대출상품을 선택하더라도 이자가 너무 많이 오르게 되면 월 상환금액(원금상환부부+이자금액)에 포함된 이자금액 부분이 월 상환금액을 초과하는 상황이 올 수 있습니다. 이 경우를 트리거 이자율(Trigger Rate)이 발생하였다고 하며, 대출기관에서는 불가피하게 월 상환금을 올려받게 됩니다. 대체로 이자율이 2% 이상 급등하면 발생할 수 있습니다.  

그러므로, 자신이 받은 모기지가 변동금리 모기지상품이라고 하더라도 지금과 같이 이자율이 계속 올라가는 때에는 상품의 종류와 대출조건을 다시 확인하여 향후에 올 사태를 미리 예견할 수 있어야 합니다.

이미 최근의 금리인상 이후에 월 상환금액이 높아졌다면 앞으로 금리인상이 계속될 경우 자금부담이 더 커진다고 보아야 합니다. 이미 높은 이자율로 고정모기지를 선택한 경우에도 앞으로 금리상승이 이어진다면 다음 약정갱신기간(term)이 도래하면 더 높은 이자율을 청구받게 될 가능성이 높습니다. 모기지 금리는 채권금리와 연동되어 변하지만 거시적인 지표의 반전이 없는 한 금리인상기조를 따라 같이 올라가게 됩니다.

한편 앞으로 새로 모기지대출을 받을 경우에는 변동금리 모기지와 고정금리 모기지 중에서 향후의 금리인상 가능성을 고려하여 어느 상품을 선택하는 것이 좋을지도 모기지 전문가의 의견을 듣고 선택하시는 게 좋습니다.

대체로 금리 상승기에는 변동금리 모기지 이자율과 고정금리 모기지 이자율의 차이(spread)가 좁아지는 경향이 있지만, 스트레스 테스트 등을 감안할 때 모기지 최고대출가능금액이 어떻게 달라지는가도 고려하여 결정할 일입니다.

2. 주택시장의 구조적인 변화

금리가 큰 폭으로 올라가자 모기지대출에 대한 상환부담이 높아졌고 대출 가능한 금액도 줄어들어 주택구입 수요가 전반적으로 감소된 상황입니다. 불과 몇 달 전만 하더라도 주택가격이 고점에 가있어서 그 가격을 기억하는 셀러들은 쉽게 가격조정에 응하지 못하고, 바이어는 향후 더 떨어질 수 있다는 기대감에 선뜻 구매결정을 내리기도 쉽지 않아서 전체적인 거래 건수는 큰 폭으로 줄어들고 있습니다. (다음 호에 계속)

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