캐나다 연방중앙은행이 큰 폭의 금리인상을 단행하자 향후 부동산시장에 어떤 영향을 줄 지 궁금해 합니다. 몇 년째 이어지고 있는 팬데믹에 대처하기 위해 시중에는 그동안 엄청난 자금이 풀렸는데, 이제는 그 많은 자금들이 부메랑으로 작용하여 물가가 전례 없이 치솟는 인플레이션 상황을 맞이하게 되었습니다.

금리를 급격하게 올려 충격요법으로 이 상황을 조기 진화하려는 것이 목표인데, 다행히 몇 달이 지나서 물가가 안정되면 그 추이를 보아가며 다시 금리를 내리는 방향으로 돌아서겠지만, 그렇지 않으면 당분간 몇 달마다 계속 금리를 인상할 수 밖에 없습니다. 만일 금리인상이 지속적으로 이루어진다면 아래와 같은 일들이 발생할 것으로 예상됩니다.

1. 모기지대출과 관련된 문제들

캐나다 연방 주택모기지공사(CMHC; Canada Mortgage and Housing Corporation)가 발표에 따르면, 2022년 상반기 중에 모기지대출을 신규로 받은 바이어와 기존 모기지를 갱신한 주택소유주들 중 약 52%가 변동금리조건의 모기지상품을 선택하였습니다.

올해에는 금리가 인상될 것으로 예견되는 상황이었음에도 불구하고 변동금리를 선택한 바이어들이 과반수 이상을 차지한 이유는 무엇일까요? 은행과 같은 대출기관에서 금리를 고정시켜 대출하게 되면 금리가 올라갈 때 손실을 볼 위험[risk spread)을 떠안게 되는데, 이를 감안하여 변동금리 모기지 이자율보다 더 높은 고정금리 모기지 이자율을 제시하게 됩니다.

하지만, 그 위험보상의 폭이 너무 커서 굳이 고정금리로 묶어두는 것이 과연 유리할지에 대해 모기지대출 고객들은 확신을 갖지 못한 부분이 있었고, 또 다른 이유로는 연방정부가 은행들에게 모기지 대출이자에 2%의 금리인상시에도 견딜 수 있는 고객들에게만 대출을 승인하도록 소위 ‘스트레스 테스트’(Stress Test)를 위무화하였기 때문에, 대출가능금액을 최대한 늘리려면 이자율이 상대적으로 낮은 변동금리 모기지를 선택할 수 밖에 없었기 때문이기도 합니다.

문제는 이러한 변동금리 모기지를 선택한 바이어들은 금리인상에 따라 월 상환금도 함께 커진다는 점입니다. 변동금리조건부 모기지상픔은 신청고객의 신용등급이나 재정상황, 그리고 담보물의 종류와 가치에 따라 대출기관의 우대고객대출금리(Prime Rate)에서 더 빼거나(discount) 더 붙인(premium) 이자율로 대출승인을 해줍니다. 주택구입을 위한 은행의 변동금리 모기지상품은 대부분 우대고객대출금리 보다 낮은 이자율을 적용합니다. (다음 호에 계속)

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