(지난 호에 이어)

동네의 인근주택에 비하여 더 높은 품질을 목표로 과다한 투자가 이루어진 경우에는, 당초 목표로 삼았던 차익을 남기지 못하고 기대 이하의 가격에 매각할 수 밖에 없는 일도 생깁니다. 그 이상의 가격으로 집을 구매할 바이어가 그 동네에 많이 없을 때 생기는 현상입니다.

Flipping 투자를 위한 자금계획 중 특히 주의할 점은 주택 수리비 예산입니다. 공사를 시작하면 공기관리를 잘 해야 하는데 프로젝트관리에 대한 경험이 적으면 공사기간이 예상했던 것보다 훨씬 길게 늘어나며, 이에 따라 ‘모기지대출에 대한 금융비용(이자)’ 또는 ‘자기자금에 대한 기회비용’이 그만큼 커지게 됩니다.

공사관련 인력은 숙련도에 따라 임금의 차이가 크기 때문에 목표로 하는 주택품질에 맞는 숙련도를 가진 공사인력을 투입하여야 적정비용 범위 내에서 통제할 수 있습니다. 보통 평방피트당 추정 수리비용(ARV; Average Cost Per Square Foot)은 예상보다 20%~25% 정도 증가하는 경우가 많으므로 이에 대한 예비비 예산도 충분히 확보해 두는 게 좋습니다.

헌집을 수리해서 되파는 Flipping 투자의 수익률은 수리한 집이 주택시장에서 바이어에 의해 최종적으로 얼마에 수락되는가에 따라 결정됩니다. 그런데, 수리 후 집을 되팔기 위해 시장에 내놓았을 때 만나게 될 잠재적 구매자들은 대부분 헌집을 수리하는 과정에서 정상적으로 공사허가(Permits)가 이루어졌는지를 확인하고 싶어합니다.

수리비에 많은 자금을 투입하였지만 공사허가 없이 실행한 경우에는 매각과정에서 아킬레스건으로 작용하여 목표로 하였던 집값을 제대로 받지 못하는 경우가 종종 발생합니다.

따라서 하자 있는 주택상품으로 만들지 않으려면 수리와 관련한 건축허가 비용도 자금계획에 반드시 포함시켜야 할 중요 비용항목 중 하나입니다. 수리할 때 건축허가가 필요한 공사인지 아닌지는 주정부가 정한 건축관련법규와 각 지방자치단체가 정한 조례에 정해져 있습니다.

6. 매수 및 매각 타이밍은 시장동향을 살펴서 결정

Flipping에 투자하는 사업자들이 모두 매매차익을 남기는 것은 아닙니다. 우선 허름한 집을 사들이는 매입과 집을 고친 후 되팔 때의 타이밍이 매우 중요합니다. 만일 집을 수리하느라 이미 많은 자금을 투입하였는데 주택시장이 갑자기 식어버리면 자금이 집에 묶여서 재정적으로 어려움에 빠질 수 있습니다.

더구나 모기지 대출을 받거나 타인의 자금으로 Flipping 사업을 하는 경우에는 이자율이 빠르게 오르면서 이자비용이 커지고 매각할 시점이 늦추어지면서 원래 기대하였던 매매차익을 거두기 어려워지기도 합니다. 그러므로 주택시장의 흐름과 변화를 잘 읽을 수 있어야 하며, 매입 타이밍과 매각 타이밍을 잘 잡기 위해 부동산 중개인의 도움도 필요합니다. (다음 호에 계속)

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