세컨더리 스위트(Secondary Suite)란 하나의 주택 또는 주택에 부속된 구조물 내에 주방, 욕실, 침실 등을 갖춘 별도의 자족적인 주거 유닛(Unit)을 말한다. 세컨더리 스위트는 흔히 Basement Apartment, Second Unit, Accessory Apartment, Accessory Dwelling Unit, In-law Apartment, Nanny Suite등으로 불리며, 이들은 서로 교환 사용되기도 한다. 여기서는 Zoning By-law에서 사용하는 용어인Secondary Suite를 사용하기로 한다.
 

Secondary Suite의 적극적인 도입 배경

2000년 이후 토론토의 유입 인구 증가로 주택 수요가 크게 늘어나자 주택 공급과 수요의 불균형이 발생하며 지가 상승, 주택매매가 상승을 초래하게 되었고, 이는 곧바로 주택 임대료 상승으로 이어져 저소득층의 주거 문제가 점차 사회적인 문제점으로 대두되기 시작했다.

현재 GTA 일부 지역에서는 저소득층 가족이 정부의 보조금을 지원받아 거주하는 Affordable Housing Unit을 확보하기 위해 신청 후 10년 이상을 기다려야 할 정도로 저소득층의 주거 문제가 위기에 직면했다.

온타리오 주정부는 주택매매가 상승으로 인한 도시 근로자들의 주택 구매력 저하와 임대료 상승에 따른 생활비 상승 문제를 인식하고, 이러한 문제를 해결하기 위해 Basement Apartment 즉 세컨더리 스위트를 합법화하는 입법을 하게 되었다.

그 결과2011년에Planning Act가 수정되었고, 이를 근거로 각 시의 Official Plan과 Zoning By-law에서 세컨더리 스위트를 허용하게 된다. 수정된 Zoning By-law는 2012년부터 시행되었다. 또한 2016년에는 Long-Term Affordable Housing Strategy를 현실에 맞게 수정 보완하여, 건축 법규/조례를 변경하고 개발부담금도 면제해 주는 등 세컨더리 스위트를 장려하는 정책이 이어졌다.

특히 주거 문제 해결을 위해 지속적인 노력을 해 온 토론토 시는 2019년에 주택 신축 시점에서부터 세컨더리 스위트를 허가해 주기에 이르렀을 뿐만 아니라, 타운하우스에도 설치를 허용하고, 하나의 세컨더리 스위트 유닛에 대해서는 주차 공간 설치를 면제해 주는 등 Zoning By-law를 획기적으로 변경하게 되었다.

Secondary Suite의 사회적인 파급 효과

세컨더리 스위트는 임대료가 비교적 저렴한 주거 형태로서, 저소득층의 주거 공간 확보에 도움이 될 뿐 아니라 지역 사회에 다양한 이득과 혜택을 주고 있다.

• 주택 소유주는 임대를 통해 추가 소득을 올릴 수 있으며 모기지 상환에 도움이 된다.

• 대가족, 노령 부모, 함께 살아야 하는 케어기버 등에게 주거 선택의 기회를 제공하므로 변화하는 인구에 대응할 수 있다.
• 소득 계층의 혼합으로 지역의 노동 시장에 도움이 된다.
• 대중교통과 같은 지역의 인프라를 효율적으로 사용할 수 있다.
• 건설, 리노베이션 산업에 일자리를 만든다.
• 저소득층 주거 문제 해결, 적절한 주거 밀도 조성, 기후 변화 완화와 온실가스 발생 저감 등 지역의 정책 목표 달성을 돕는다.

Secondary Suite 허가를 받기 위한 필요조건

 기존주택 내에 세컨더리 스위트를 설치하려면 Municipal Zoning By-law와 Building Code의 요구사항을 충족하여 건축 허가를 받고, 공사 중간에 빌딩 인스펙션을 거쳐 프라이머리 유닛과 세컨더리 스위트 모두 적법하고 거주하기에 안전하다는 것이 확인되어야 한다.

 세컨더리 스위트 허가를 위한 Zoning Requirements는 지역마다 조금씩 다르므로 신청하기 전에 주택이 위치해 있는 Municipal, Region, Township 등의 Zoning Requirements를 꼭 확인해야 한다. Zoning 과 Building Code Requirements는 전문 지식이 필요하므로 Professionals (Architects, Designers, Engineers)의 도움을 받는 것이 좋다. 여기서는 토론토 시의Requirements에 대해서만 언급하기로 한다.

1. Zoning Requirements

• Commercial Residential Employment Zone(CRE), Employment Industrial Zone, Open Space Zone, Utility and Transportation Zone을 제외한 Zone에서 세컨더리 스위트의 설치를 허용하고 있다.
• Residential Zone에 속한 Detached House, Semi-Detached House는 하나의 유닛 이상으로 세컨더리 스위트를 설치할 수 있다.
• 세컨더리 스위트를 포함하여 주택 신축 허가를 받을 수 있다.
• 도로에 면한 주택 정면은 주변 가로경관에 영향을 주므로 그 변경을 최소화해야 한다.
• 지상 1층짜리 주택은 그 지하층 전체를 세컨더리 스위트 면적으로 사용할 수 있으며, 그 외의 경우에는 세컨더리 스위트 면적은 주택 전체 면적의 45%를 초과할 수 없다.
• 하나의 유닛을 초과하는 세컨더리 스위트당 한 대씩 주차 공간이 확보되어야 한다.

Zoning Requirement의 완화를 원하는 주택 소유주는 Rezoning 또는 Minor Variance 신청을 통해 완화를 받을 수도 있다. (다음 호에 계속)

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