회자정리(會者定離)

안녕하세요.

안녕하세요.

Transfer Provision과 Assumability

모기지 계약서를 잘 살펴보면 Option을 포함한 모든 조건들이 나열되어 있습니다. 그 중 모기지 만기 전 새집으로 이사하는 경우 적용될 수 있는 두가지 Option에 대하여 살펴 보겠습니다. 

Transfer Provision 

쉽게 말하면 이사할 새로운 집으로 기존에 계약된 모기지를 옮겨갈 수 있는 조건입니다. 일반적으로 계약기간이 남아있음에도 불구하고 이사를 해야 하는 경우, 나머지 계약 기간 동안 기존의 모기지를 옮겨가 Penalty를 부과 받지 않는 Option으로, 이사하는 시기의 금리가 높아져 있다면 매우 유리한 사항입니다. 그러나 모기지 금액이 더 많아져야 하는 경우 추가 금액에 대한 모기지 승인은 다시 받아야 하며, 그 모기지가 꼭 같은 금리로 적용되는 것은 아닙니다. 이때에 사용되는 것이 바로 일전에 언급된 Blending이라는 이자율입니다. 

반대로 모기지 금액이 작아진다면, 금액차에 대한 Penalty를 물어야 하는 경우도 있습니다. 

Assumability 

위에서 처럼 Term이 만기되기 전에 집을 처분해야 하는 경우, 매입자에게 모기지를 모든 조건 그대로 이전해 줄 수 있는 특권으로서 계약파기로 인한 Penalty가 부과되지 않습니다. 단, 금융기관에서 Buyer의 자격조건에 대하여 승인하는 경우에만 가능하며, 한가지 주의할 것은, 모기지를 넘기는 사람은 반드시 은행에 Release of Personal Covenant를 요청해야 하고, 그렇지 않을 경우는 모기지를 인수한 Buyer가 모기지를 갚지 않을 경우 본인도 연대책임을 지게 되어 있습니다. 만일 집을 조기에 팔아서 다른 집을 살 계획이라면 되도록 모기지를 넘기지 말고 본인이 Transfer해 가는 것이 좋은데, 그 이유는 이미 상당히 높은 초기이자를 일정기간 갚은 후이므로, 앞으로 지불할 불입금은 이자 비율이 현저히 낮아져 있어 새로 모기지를 얻는 것보다 이자부담이 훨씬 작기 때문입니다. 단, 새로 집을 사는 시점의 이자율과 기존 모기지 이자율 차이를 비교해 본인에게 어떤 Option이 더 맞는지를, Transfer를 할 것인지 혹은 Penalty를 내더라도 새로운 모기지를 설정하는 것이 맞는지는, 보다 체계적인 분석을 통해 결정해야만 하는 일일 것입니다. 보다 자세한 사항은 전문가와 상담을 거쳐 결정하시길 바랍니다.

모기지를 제공하는 Lender들은 60여개의 다양한 이름 만큼이나 수백여개에 달하는 가지각색의 모기지 상품들로 손님들을 맞고 있습니다. 모기지를 쇼핑한다고 표현하는 이유가 바로 이 중에서 자신의 상황에 맞는 상품을 골라야한다는 개념이라고 생각하면 되고, 한 은행에서만도 많게는 십수개의 다양한 상품을 제공하고 있으니, 모기지 전문가가 바야흐로 꼭 필요하지 않을 수 없는 상황입니다. 하지만 본인의 상황을 가장 잘 이해하고 있는 사람은 본인일 수 밖에 없어, 마치 주변에서 아무리 중매를 해, 여러 사람과의 자리를 마련한다고 해도 배우자의 선택은 본인이 하여야만 하듯 결정권의 100%는 손님에게 있습니다. 그러나 간혹 손님의 결정과는 상관없이 승인 자체가 어려운 경우도 있는데, 이럴때에야 말로 본인의 고집보다는 전문가의 도움을 빌어 결정하라고 말씀드리고 싶은데, 가끔은 누가 봐도 뻔한 이야기이지만 내 경우이기 때문에 객관성을 잃게 되어 비현실적인 선택을 하는 경우들을 볼때는 안타깝기 그지 없습니다. 결정권이 있다는 이야기는 그 책임도 본인이 물어야 한다는 이야기입니다. 발생할수 있는 손해부분에 대한 명확한 이해를 위하여 전문가의 도움을 백분 활용하시길 바랍니다. 

그렇다면 어떠한 기준으로 나에게 맞는 모기지 전문가를 찾아야 하는가에 대한 질문이 남습니다. 이역시 모기지 상품처럼 나에게 맞는 사람을 찾아야 하는 것은 당연합니다. 일을 진행하는 방법도 그러하겠지만 의사소통을 하는 방법이 하나의 중요한 요인이 될 수 있겠는데, 예를 들자면 직장에 다니는 관계로 주말이 편안하다면 주말에도 Communication이 되는 사람을, 그리고 전화보다는 만나서 얼굴 보고 이야기하는 것을 선호하는 분이라면 거주지에서 가까운 곳에 있는 사람을 선택하는 것이 당연하듯이 개인의 선호를 먼저 결정한 후 조건에 맞는 사람을 고르는 것이 첫 단계가 될 것입니다. 물론 어떤 사람들은 ‘Rate만 낮게 줄 수 있다면 100KM라도 운전해 만날것이다’ 라는 것을 기준으로 잡을 수 있겠습니다. 어떤 것을 최우선시 하던 그것이 나에게 맞는 것이라면 후회가 들 기회는 그만큼 적어지는 것이므로 충분히 잣대로 들만한 근거를 먼저 마련해 보는 것이 어떨까 합니다.