부동산캐나다

CREA 전망…3월 데이터에 매매건수.가격 등 모두 오름세

캐나다부동산협회(The Canadian Real Estate Association)는 올해 전국 평균 주택가격이 연간 기준으로 4.9% 상승한 71만468달러를 기록할 것으로 예상하고 있으며, 이는 2024년 초에 예상했던 인상 폭의 두 배 이상이라고 밝혔다.

CREA는 최근 발표한 부동산 전망에서 올해 49만2,083채의 주택이 거래될 것으로 예상했는데, 이는 지난해 보다 10.5% 증가한 것이다.

CREA는 지난 1월 전망 보고서에서 올해 주택판매가 10.4% 증가하고, 2024년 평균 가격은 2.3% 상승할 것으로 내다봤다.

CREA 관계자는 "지난해의 기록적인 인구 증가에다 이번 여름에 기준금리가 내려갈 가능성이 높다면 주택시장은 꽤 흥미로워질 것"이라고 말했다.

이번 전망치 수정은 CREA의 3월 주택판매 보고서를 토대로 제시됐다.

매매건수가 1년 전에 비해 1.7% 증가했으며, 지난달 판매된 주택의 평균가격은 69만8,530달러로 2023년 3월보다 2% 올랐다.

CREA는 2월 대비 3월의 주택 판매가 0.5% 증가했다고 밝혔다. 신규 매물은 2월 대비 1.6% 감소했다.

부동산업체 리맥스(Re/Max)의 콘라드 주리니 대표는 "주택 실수요자들 사이에 금리하락에 대한 기대가 커지면서, 금리가 내려가는 동시에 주택시장 분위기가 급변할 것으로 보는 분위기가 확산되고 있다"고 전했다.

그는 "회사의 내부 데이터를 살펴보면 4월 들면서 쇼잉(showing) 횟수가 25% 이상 증가하고 있다"며 "수요가 늘어나면 주택매입 경쟁이 치열해져 실수요자 입장에서 금리 인하에 따른 비용절감 효과가 상쇄될 수밖에 없다"고 지적했다.

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주카사 보고서…소득은 상대적으로 낮은데 집값은 더 비싸

토론토의 주택 중간가격이 뉴욕보다 비싼 것으로 나타났다.

일간지 '토론토스타'는 최근 부동산업체 주카사(Zoocasa)의 보고서를 인용해, 토론토의 주택 중간가격은 71만8,519달러(2024년 1월 기준)인 반면 뉴욕 중간가격은 65만9,300달러(2023년 12월 기준)로 토론토보다 더 낮았다고 전했다.

반면 토론토의 중간 가계소득은 6만2,963달러로, 뉴욕의 7만6,607달러보다 1만3천 달러가량 낮았다.

주카사는 북미 40개 도시의 주택구입 여건을 비교했는데, 가계소득과 주택가격, 모기지 금리 등을 변수로 두고 미국 달러로 환산해 값을 매겼다.

보고서에 따르면 북미에서 부동산을 구입하기 가장 어려운 10대 도시는 샌프란시스코, 샌디에이고, 밴쿠버, 로스앤젤레스, 보스턴, 토론토, 마이애미, 뉴욕시, 시애틀 그리고 해밀턴-벌링턴 순이었다.

주카사는 집값과 가계소득 등 여러 요소를 전체적으로 고려해 실수요자들이 감당할 수 있는 가격과 평균 주택 시세 사이의 격차를 조사했는데, 토론토는 36만2,627달러로 뉴욕의 31만6,215달러 보다 차이가 컸다.

다시 말해 토론토 시민들이 소득 대비 주택가격 때문에 뉴욕 거주자들보다 집을 사는데 더 애를 먹는다는 이야기다.

'토론토스타'는 이런 현상이 토론토 만의 이야기가 아니며, 캐나다 도시에서 전반적으로 나타나는 현상이라고 보도했다. 캐나다 도시의 집값은 상대적으로 더 비싸고, 소득은 더 낮다는 의미다.

보고서는 "양국의 주택 가격이 사상 최고치를 기록한 2022년, 캐나다인의 중간소득이 미국보다 2만 달러 낮았음에도 불구하고 집값은 미국보다 3만 달러 높았다"고 덧붙였다.

금리 상승과 주택공급 부족 현상은 양쪽 시장 모두에 타격을 줬지만 캐나다인들의 구매력이 더 낮다는 점을 감안할 때 부동산 시장이 더 큰 침체를 경험할 수밖에 없다는 지적이다.

한편 주카사는 가계소득이 주택가격을 감당할 수 있는 도시도 뽑았는데, 8개 중 5개가 캐나다에 있었다. 캘거리와 위니펙, 에드먼튼, 사스카툰, 세인트 존 등이다.

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콘도건설업체 Concord Adex, 46층 860유닛 대형 프로젝트 추진

콘도개발업체 ‘콩코드 아덱스(Concord Adex)’가 노스욕 베이뷰빌리지 인근에 토론토카톨릭교육청(TCDSB) 소속 초등학교를 포함한 주택단지 개발 계획을 추진한다.

이 프로젝트가 토론토시의 승인을 받는다면 2개 동의 주거타워 단지에 초등학교를 통합해 개발하는 최초의 사례가 될 것으로 전망된다.

콩코드 아덱스는 지난달 36층과 46층 타워로 이뤄진 단지에다 초등학교까지 짓는 제안서를 시청에 제출했다.

주거시설에는 860가구가 입주하고, 쇼핑시설도 일부 입점한다.

부동산업체 관계자는 "카톨릭교육청은 교육시설을 짓는데 대한 부담을 줄일 수 있고, 우리 입장에서는 주택용지를 확보할 수 있다는 점에서 윈-윈이 될 것"이라며 "이 지역에 많은 젊은 가족들이 살고 있다는 점을 토론토시가 고려해야 한다"고 말했다.

이 프로젝트는 TTC 지하철역 가운데 이용률이 가장 낮은 베사리온역 인근(1001 Sheppard Ave. E)에 추진 중이며, 콩코드 아덱스는 2006년 토지를 매입한 것으로 전해졌다.

주변에는 이미 여러 콘도 개발 계획이 진행돼 고층타워가 들어서 있으며, 프로젝트가 완료되면 베사리온역 주변에는 7,500여 유닛에 3만 명의 주민이 거주할 것으로 예상된다.

TCDSB 관계자는 "프로젝트가 성공한다면 교육, 거주, 고용, 상업 및 레크리에이션을 통합해 지역 커뮤니티를 활성화하는 좋은 사례가 될 것"이라고 기대를 나타냈다.

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토론토 시의회 "온주 정부가 공공용지 매각 규칙 개정해야"

토론토 시의원들이 온타리오 주정부를 향해 공공용지 매각과 관련한 일부 규칙을 개정해 달라고 요청했다.

토론토시가 주택 공급을 늘리기 위해 공립학교 관련 부지를 활용하기 위해서다.

문제는 토론토교육청(TDSB) 등 공공기관이 보유한 토지를 매각하려면 ‘적정한 시장 가격을 반영’해 팔도록 규정한 법 조항이다.

토론토시 관계자는 "엄격한 절차를 지킨다면 예산 문제에 부딪혀 공공의 이익을 위한 정책을 집행하기 어렵다"고 주장했다.

이 관계자는 CBC뉴스와 인터뷰에서 "우리는 이 부지를 단돈 1달러에 팔라고 요구하지 않을 것"이라면서 "지하철 옆에 있다는 이유로 시장 가치가 5,500만 달러로 평가된다면 공공의 이익을 위해 사용하기는 힘들어진다"고 말했다.

올리비아 차우 토론토 시장도 교육청의 잉여 부지 등을 주택용지로 활용하기 위한 방안을 고심하는 것으로 전해졌다.

TDSB는 토론토에서 가장 많은 600개 이상의 부동산 또는 5,000에이커의 토지를 소유하고 있다.

한편 TDSB는 올해만 2,650만 달러의 적자가 예상되는 데다, 노후된 시설 관리에 투입되는 예산도 많아 주정부의 규칙이 개정되더라도 교육청 부지와 시설을 헐값에 팔기는 어렵다는 입장인 것으로 알려졌다.

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부동산업계 “금리인하 기다리다 극심한 입찰경쟁 휘말릴 수도"

일각선 "올 봄 시장 예상보다 잠잠할 수도"

광역토론토의 부동산시장은 최악의 시기를 이미 지났으며, 인구 증가를 감안하면 올 하반기쯤에는 입찰경쟁이 심해져 원하는 주택을 구매하기 더 어려워질 수 있다는 지적이 나왔다. 관망 중인 잠재적 실수요자들에게 보내는 조언이다.

콜드웰 밴커 부동산브로커리지 딘 아르테노시 대표는 언론 인터뷰에서 "현 시점은 최악의 상황을 지나간 티핑 포인트"라고 불렀다.

그는 "중앙은행이 연속적인 금리 동결을 통해 금리가 평준화 되었다는 신호를 보냈고, 부동산시장 참여자들이 이를 있는 그대로 받아들이기 시작했다"고 말했다.

아르테노시 대표는 "이미 현재의 고금리 상황에 사람들이 심리적으로 익숙해졌으며, 구매자들이 서서히 시장으로 돌아오고 있다"면서 "금리 인하는 시점이 문제일 뿐 내려간다는 사실 자체는 확실해졌다는 점에서 지금도 부동산 매물에 여러 제안이 많은 게 사실"이라고 전했다.

때문에 부동산업계 일각에서는 실수요자들에게 금리인하 시점을 기다리지 말라는 충고도 보내고 있다.

한 중개인은 앞으로 몇달 동안 모기지 대출조건이 더 유리해질 가능성은 있지만 캐나다의 인구 증가를 포함한 다른 요인으로 인해 저렴한 가격에 집을 구매하기가 더 어려워질 수도 있다고 경고했다.

연방통계청의 실시간 인구집계에 따르면 캐나다 인구는 4천만 명을 돌파한 지 1년도 채 되지 않은 3월 말에 4,100만 명을 넘어섰다.

금리인하를 기다리다 더 극심한 입찰경쟁에 휘말릴 수 있다는 뜻이다.

물론 다른 전문가 의견도 있다.

TD은행 관계자는 온타리오 부동산의 경우 상당한 수준의 억눌린 수요가 존재하고 있으며 "시장을 뒤흔드는" 변화가 있을 때 판매 활동과 가격이 상승할 것이라고 예측했다.

다만 "기준금리는 올해 하반기에 소폭 인하에 그칠 가능성이 높기 때문에 시장이 본격적으로 활성화 되기까지는 시간이 필요하고, 올 봄 시장도 예상보다 잠잠할 수 있다"고 말했다.

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콘도는 예외…"여러 채 소유한 투자자들 매물로 내놔"

부동산업체 와히(Wahi)의 모니터링 결과 지난달 GTA 400개 커뮤니티 중 43%가 오버비딩(overbidding) 현상이 나타난 것으로 드러났다.

이는 지난 2월의 25%에서 18%p 증가한 수치다.

벤지 캐천 와히 대표는 "지난 4-5개월 동안 집주인이 내놓은 가격보다 높은 가격에 입찰이 이뤄지는 가격대가 100만 달러 미만에서 서서히 상향 추세를 보이고 있다"면서 “초기에는 저렴한 가격대의 매물에서 오버비딩이 많았으나 올들어 200만 달러 이상의 주택, 특히 마캄이나 리치먼드힐 등 토론토 북쪽에서 이런 현상이 많다"고 전했다.

오버비딩은 주로 단독주택이나 타운하우스 등에서 나타나며 콘도는 예외인 것으로 전해졌다. 콘도는 GTA 전체 커뮤니티 가운데 14%에서만 오버비딩 현상이 목격됐다.

부동산업계는 이런 현상이 재고의 과잉 때문으로 보고 있다.

토론토부동산위원회 데이터를 보면 지난달에만 콘도와 타운하우스 매물이 4,460채 나왔는데, 이는 작년 같은 기간보다 1천 유닛 이상 많다.

부동산업계 관계자는 "현재 시장에 나온 콘도 매물은 주로 비슷한 지역에 몰려 있고, 이 가운데 30%가량은 여러 채를 소유한 투자자들 소유로 추정된다"면서 "최근 주식 등 다른 투자상품과 비교해 콘도의 수익성이 떨어지자 한꺼번에 매물로 내놓는 경우가 많은 것 같다"고 해석했다.

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트뤼도 총리 "16일 예산안 발표 때 설명할 것"

모기지 제도에 변화가 있을까.

저스틴 트뤼도 총리가 4월16일 발표되는 연방예산안에서 모기지 부문에 변화가 있을 수 있다고 시사했다.

캐나다는 주택 구매자가 상환기간이 25년 이상인 보험 모기지를 받는 것을 금지하는데, 최근 기자회견에서 트뤼도 총리는 자유당 정부가 모기지 상환기간을 30년 또는 그 이상으로 연장할 것인지에 대한 질문을 받았다.

트뤼도 총리는 이에 대해 직접 언급은 하지 않았지만 "모기지에 관해서는 발표할 내용이 있겠지만 구체적인 것은 예산안에서 공개할 것"이라고 말했다.

상환기간이 늘어나면 월 납부액이 줄어들고, 일부 잠재적 실수요자들이 주택시장에 뛰어들 여지가 생길 수 있다.

연방 자유당은 주택공급 부족 때문에 큰 비판에 직면해 있으며, 주거비에 대한 우려가 확산되면서 임대주택 확대 등을 추진한다고 밝혔다.

또 트뤼도 총리는 렌트비를 제때 지불하는 세입자가 모기지를 신청할 때 더 나은 신용점수를 받을 수 있도록 정부가 보장하겠다고 약속했다.

현행 25년 상환 한도는 2012년부터 시행되고 있으며, 정부 지원 모기지 채무불이행 보험이 필요한 대출에 적용된다.

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주택난 해결 위해 시유지를 택지로 전환하는 방안 급부상

토론토시의회가 시청 소유의 주차장 부지와 부동산을 주택용지나 지역사회 인프라 구축을 위한 용도로 전환하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

Ontario Construction news에 따르면 최근 일부 시의원들은 시청 직원들에게 주택 및 지역사회 기반시설로 활용하기 적합한 공원이나 레크레이션시설, 주차장 부지 목록을 작성하도록 요청했다.

브래드 브래드포드 시의원은 "우리는 주택 위기에 처해 있으며, 토론토시는 주택 공급을 확대하기 위한 여러 경로를 검토하고 있다"면서 특히 TTC역 인근의 시 소유 부지활용에 대한 의지를 드러냈다.

토론토시 주차관리공단은 300곳 이상의 특수목적 주차시설을 관리하고 있다. 이 가운데 130곳은 대중교통과 도보로 10분 이내 거리인 것으로 알려졌다.

또 현재 시 소유 주차장에는 30개 이상의 건축 프로젝트가 진행 중인 것으로 전해졌다.

시의회는 다운타운의 596-598 Gerrard St. E.에 있는 부동산을 저렴한 주택용지 개발을 위한 최우선 순위로 지정하도록 요청한 것으로 보도됐다.

올리비아 차우 시장도 시의회의 이런 요청에 대해 "시 당국의 목표인 6만5천 유닛 주택공급 목표에 큰 도움이 될 것"이라는 기대를 드러냈다.

하지만 시의회 일각에서는 주차장 확보가 스몰비즈니스 운영에 큰 도움이 되며, 주민들의 생활에도 주차장이 주택만큼이나 꼭 필요한 시설이라는 점을 들어 반대 목소리를 내고 있다.

                                              *토론토 시영 주차장

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"구매자들 금리인하 기다리며 시장에 뛰어들 준비"

토론토지역부동산위원회(TRREB)가 3일 발표한 월간 보고서에 따르면 지난달 토론토의 부동산 판매는 전년 동기 대비 4.5% 감소했다.

TRREB는 지난해와 비교해 올해는 3월에 부활절 연휴가 끼면서 거래 감소에 영향을 준 측면도 있다고 밝혔다.

하지만 주택 판매가 줄었음에도 불구하고 매매 가격은 소폭 상승했으며, 전문가들은 올 여름 기준금리 인하가 시작되면 거래가 늘고 가격도 오를 수 있다고 전망했다.

TRREB 관계자는 "3월 거래가 주춤한 가장 큰 이유는 잠재적 실수요자들이 계속해서 더 낮은 금리를 기다리고 있기 때문"이라고 말했다.

그는 "많은 사람들이 부동산을 구매할 계획이 없어서가 아니라 관망하는 태도를 가지고 있다"며 "금리 인하가 몇 달 남지 않았을 가능성이 높기 때문에 사람들은 기다렸다가 모기지 부담 비용을 낮추기를 원한다"고 덧붙였다.

특히 금리인하는 생애 첫 주택 구입자들이 콘도 시장에 진입하는 데 도움이 될 것이라고 전망했다.

콘도 판매량은 전년대비 거의 13% 감소했으며, 단독주택이 3%, 세미주택과 타운하우스가 각각 4%와 1%로 소폭 증가했다.

TRREB 관계자는 "첫 주택 구입자들은 대출 비용에 민감하며 이는 콘도시장의 거래에 영향을 미치고 있다"면서 "렌트비가 계속 상승하면 월세가 모기지 대출 비용보다 부담이 커져 더 많은 잠재적 주택 구매자들이 매매시장으로 눈을 돌릴 것"이라고 말했다.

토론토의 평균 주택가격은 3월에 1.3% 소폭 상승한 112만 달러를 기록했으며, TRREB는 연말까지 평균 거래가격이 117만 달러에 이를 것으로 전망했다.

TRREB 보고서는 "이러한 예측은 한두 차례의 금리인하와 매수자들의 경쟁이 심화될 것을 전제로 한다"고 말했다. 가격 상승은 봄에 탄력이 붙고 하반기에는 더욱 가속화될 것이란 예상이다.

신규매물은 2월에 비해 3% 감소했지만 연율로는 18.3% 증가했다.

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이민자 급증하는데다 렌트비 안 내는 사례도 점점 늘어

첫달 마지막달 외 보증금 불법. 자발적이면 처벌 못해

렌트 매물 부족으로 경쟁이 치열해지면서 6개월~1년 치의 월세를 미리 내는 경우가 늘고 있다고 내셔널포스트가 1일 온라인판에서 보도했다.

기사에 따르면 카림과 조셉 씨 등 30대 초반의 고교 친구 2명은 2022년 7월부터 광역토론토에서 2베드룸 아파트를 찾기 시작했다.

이들은 예상한 금액에 맞춰 렌트 신청서를 제출했지만 매번 거절당했다. 임대 매물도 확인하지 않고 곧바로 렌트계약을 하는 사례가 주변에 많았다.

그들의 부동산중개인은 집주인이 제시한 가격보다 금액을 올릴 것을 제안했고, 그들도 동의했다. 하지만 아무 소용이 없었다. 렌트시장의 경쟁자들은 4개월, 6개월, 심지어 1년치의 집세를 미리 내는 조건을 제시하고 있었기 때문이다.

두 사람도 때로 몇 달치 임대료를 선불로 내겠다고 제시하고, 호가보다 최대 200달러까지 더 많은 금액을 써냈다. 조셉씨는 "그럼에도 많게는 10개의 아파트에서 우리는 거절당했다"고 전했다.

그러던 중 운 좋게도 임대시장에 처음 들어왔고 치솟는 임대료 입찰에 대해 잘 알지 못했던 집주인을 만나 2023년 3월 렌트계약을 하게 됐다. 내셔널포스트 보도에 따르면 조셉씨는 집주인이 제시한 렌트비보다 200달러 비싼 가격을, 12개월 선불로 내겠다고 했다. 총액은 3만8,400달러였다.

조셉씨는 언론 인터뷰에서 "집주인은 그런 조건을 제시한 적이 없었고, 우리가 왜 그런 제안을 했는지에 대해 오히려 묻기도 했다"고 전했다.

부동산 중개인들과 다른 토론토 세입자들은 주택공급이 전례 없는 이민 붐을 따라갈 수 없는 상황에서 임대 경쟁이 치열해졌고, 이 때문에 수개월치의 렌트비 선납과 같은 제안이 점점 더 보편화되고 있다고 입을 모았다.

토론토부동산위원회에 따르면 2023년 마지막 분기에 사상 최고치인 19만1,418명이 온타리오로 이민을 왔다.

온타리오주에서는 집주인이 첫 달과 마지막 달 보증금 이상을 요구하는 것은 불법이지만, 예비 세입자가 자발적으로 제안한 경우 더 많은 선금을 받는 것은 불법이 아니다.

매기 마호니 씨도 2023년 4월에 토론토 시내에 있는 침실 1개짜리 아파트를 찾기 시작했다. 그도 관심 있는 콘도를 빌리기 위해 제시된 가격보다 100달러 높은 가격으로 3개월 선불을 제안했지만 거절당했다. 이후에는 5개월치 선납을 제안하는 등 렌트를 구하기 위해 안간힘을 썼다. 결국 마호니씨는 월 렌트비 3,050달러짜리 집을 구하면서 5개월치 1만5,250달러를 일시불로 내야 했다.

집주인들이 월세 선납을 은근히 요구하는 또 다른 이유는 최근 늘고 있는 렌트비 미납 때문으로 전해졌다.

부동산업계 관계자는 "특히 팬데믹 기간 동안 한 번에 12개월 이상 월세를 내지 않은 세입자들이 있었고, 집주인과 세입자 위원회(LTB)의 청문회 일정을 잡는데도 수개월에서 1년 가까이 걸렸다"고 전했다. 이 때문에 이왕이면 집주인 입장에서는 더 많은 보증금을 선호할 수밖에 없다는 것이다.

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