-이창희 중개인, 라버트 박 중개인

 2020년만큼 부동산시장이 어떻게 진행될지 예상하기 어려운 시장은 없을 듯합니다.  전세계적으로 유동성의 과다공급으로 인한 버블이 2020년에는 붕괴가 있을 수 있으며 이로 인한 경기침체 우려가 많은 것도 사실입니다. 

 반면, 5G 기술을 선두로 인공지능(AI)과 같은 하이테크 기술이 새로운 산업혁명을 이끌며 신규투자를 유도해내고 있습니다. 그 결과로 미국의 3대 증권지수는 지금 최고치를 경신하고 있고 이러한 새로운 과학기술투자로 인한 경기상승의 흐름은 2020년에도 당분간 계속 이어질 것 같다고 합니다.

 이러한 거시적 경제흐름을 어느 쪽에 더 무게를 두고 보느냐에 따라 2020년 토론토와 그 인근 지역인 GTA 부동산시장에 대한 전망은 추세가 크게 달라질 수 있을 것입니다.  또한 금융권에서는 보수적이고 부정적인 쪽으로 보는 반면 실물경제나 부동산업계 쪽에서는 상승세가 계속 이어질 것으로 전망하고 있습니다.  

 이렇게 새해 부동산 시장을 다르게 보는 것은 여기에 작용하는 변수 중에서 어느 것의 비중이 더 유효하게 작용하게 될지 확실하지 않은데 있습니다. 미국 대통령 선거와 그 이후 세계의 중앙은행인 미국의 금융정책 운영방향도 중요한 변수 중의 하나입니다.

 그럼에도 불구하게 모든 사람이 이구동성으로 실감있게 느끼는 GTA의 부동산지표가 있는데 그것은 바로 렌트비 상승입니다. 2019년 3분기(GTA지역 평균) 1 Bed Condo의 렌트비가 $2,262로 2016년 이후 급상승세를 보이고 있습니다. 이것은 광역토론토를 기준으로 한 렌트비이고, 토론토 다운타운이면 이 수치가 또 달라져 $2,417이 됩니다.  

 이러다보니 다운타운에서 직장 다니는 젊은 사람들은 소득에서 렌트비를 내고나면 생활비가 넉넉치 않게 됩니다. 요즘 젊은 사람들은 솔직히 부동산에 관심이 없었습니다. 부동산 시세야 오르든 말든 자기의 여가와 취미활동에 더 집중하는 라이프였습니다. Yolo라고 하는 말로 대표되는, 하고 싶은 것은 비싸더라도 하고야 마는 것이 그들의 라이프였는데, 여기에 복병이 생겼습니다. 그것은 위에 언급한 렌트비 상승으로 인해 가처분소득이 타격을 입게된 것이며, 앞으로도 계속 렌트비가 높아지리라는 것을 눈치챈 것입니다. 토론토의 2019년 3분기 공실율이 0.7%를 기록하면서 렌트비가 안오를래야 안오를 수가 없게된 것입니다.

 공실율이 2%는 되어야 렌트 물량의 공급과 수요가 균형을 이룬 것으로 판단하는데 토론토와 인근 지역의 렌트물량은 수요증가로 인해 공급이 모자라 공실율이 거의 없는 상태로 나타나는 것입니다. 이를 알게된 젊은이들이 무리를 해서라도 콘도 유닛을 분양받으려는 이유가 되었으며, 혹은 반대로 이사를 가야 하는데 현재 내고 있는 낮은 렌트비(기존에 살고 있는 세입자에게는 일년에 올릴 수 있는 한도가 1.8 - 2.2%이며, 새로 들어오는 세입자에게는 얼마든지 올린 가격으로 받을 수 있음) 때문에 옮기지 못하는 이유가 되고 있습니다.

 다음 세대인 젊은 사람들은 집 사기가 어렵다는 걱정을 하면서도 부모세대인 현재의 50대, 60대의 베이비부머들은 은퇴 후 생활비로 사용할 여유자금을 마련하기 위해 임대를 놓기 쉬운 부동산의 구입에 눈을 뜨고 있습니다. 최근 2-3년 동안의 부동산 시장은 그러한 예상에 너무나 잘 부응하여 주고 있습니다. 위에 언급한 렌트비가 계속 큰폭으로 상승하였고 앞으로도 이러한 추세가 이어지리라는 것을 자료가 뒷받침해주고 있습니다. 지금까지 많이 올라서 위험하지 않을까 걱정하는 사람도 있겠지만 토론토를 주요 대도시와 비교해보면 보다 명확한 그림이 나옵니다.

 임대수익용 부동산은 주거용 콘도 유닛, Duplex(2가구가 한 건물), Triplex(3가구가 한 건물), 소규모 아파트, 상가유닛 등을 포함합니다. 이중에 소규모 자본으로 할 수 있고 수익율이 좋으며, 시세차익도 기대할 수 있고, 관리도 쉬운 것이 콘도유닛입니다.  콘도유닛을 구매하는데 자금부담을 최대한 줄인 것이 새로 분양하는 것을 20%만 내고 계약해 4~5년 후에 입주하는 분양콘도(Pre-construction Condo)입니다. 자금여유가 있다면 좋은 가격에 나온 소규모 아파트도 좋은 대상이기는 하지만 관리에 전문적인 수준의 노하우가 필요하기 때문에 초보자에게는 적절하지 않습니다. 

 2020년 부동산이 침체로 가든지, 상승기로 가든지에 관계없이 블루오션(경쟁이 별로 없고 부가가치 창출이 큰 시장)이 될 수밖에 없는 이유는 아래의 자료에서 근거합니다.

“The Greater Toronto Area (GTA) is projected to be the fastest growing region of the province, with its population increasing by almost 2.9 million, or 42.3 per cent, to reach 9.6 million by 2041. The GTA’s share of provincial population is projected to rise from 48.3 per cent in 2016 to 52.7 per cent in 2041.”
(2016년 인구센서스 내용에서 인용)

 GTA의 인구가 2016년 640만명에서 2041년 960만명으로 늘어나게 된다는 통계청 자료입니다. 다른 Province의 젊은이들과 새로 입국한 이민자들이 계속 토론토로 유입되고 그에 따르는 주택의 공급은 늦을 수밖에 없는 현실이 임대수익 부동산의 거름진 토양이 되고 있습니다.

(*다음호에서는 임대수익 부동산을 현명하게 결정할 수 있는 방법에 대한 설명이 이어짐)

*문의: 이창희 중개인(647-284-9046), 라버트 박 중개인(416-417-2526)
 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >