“내 집 마련 최고의 기회”

김옥수(로열르페이지)

지난 10년간 부동산 경기가 활성화되면서 많은 분들이 부동산 거래가 증가되고 부동산에 대한 관심이 지대했지만, 2017년 4월부터 밴쿠버를 표본으로 토론토의 부동산법이 개정되면서 전반적인 부동산 경기가 약간 저조해졌다.

특별히 단독주택과 고급주택 거래가 영향을 받았고, 단독주택 투자자들이 새 콘도로 투자를 전향하는 경향이 있었다. 2018년에는 정부에서 모기지 승인을 강화하므로 하향세를 예측하는 사람들도 있다. 이러한 상황 때문에 부동산 거래의 축소를 걱정하는 중개인들이 있다.

그러나 이러한 정부의 부동산 관련법 개정은 오히려 여유있는 투자자들뿐만 아니라 내 집 마련을 추구하는 사람에게는 최상의 기회가 될 수 있다. 왜냐하면 부동산 가격이 예전처럼 불안정하게 요동치 않고 바이어 중심으로 흘러가는 추세이기 때문이다. 

여전히 많은 한인들이 부동산 투자에 관심이 높은데, 중개인 입장에서는 최상의 정보와 자료를 토대로 이 시기가 구매의 적기라고 말하고 싶다. 지금도 좋은 위치와 잘 관리된 주택은 단기간에 매매가 이뤄지며, 특히 좋은 상업용 건물은 경쟁이 심하고 매매가 활발하다.

“부동산 포트폴리오 전환 고려를” 

안상윤(리맥스)

 2017년도 토론토 부동산 시장은 말 그대로 혼란스러운 시장이었다. 1분기 가격이 급격히 폭등, 4월말 새 정책 발표 이후 2분기에서 3분기는 가격의 급 조정, 4분기는 가격 조정된 리스팅을 기준으로 한 매매의 활성화로 볼 수 있다. 

 정부의 새 정책은 시장의 근본적인 이슈인 수요와 공급의 문제를 현실적으로 해결하는 대안은 아니었으나, 바이어와 셀러의 심리적인 영향만으로도 성공적인 cool-down 효과를 내었다. 

2018년 새 모기지 규정은 평균 바이어의 집 구입능력을 약 20% 감소시키는 정책이다. 단기적(3개월에서 6개월)으로 광역토론토의 전반적인 평균 가격조정이 약 5-10% 정도 있을 수 있다.

 평균가격조정의 확률이 약 50%, 현상유지가 약 30%, 큰 하락 또는 약간의 상승 확률이 각각 약10%라고 생각된다. 하지만, 지역에 따라 그 폭의 차이가 매우 다를 것으로 예상된다. 

전반적인 부동산 매매의 수도 2018년도 1분기에 약 20% 이상 줄 것으로 예상된다. 매매 수가 감소한다면, 평균 가격의 움직임이 시세의 정확한 지표는 아니기에, 기대치가 다른, 시세보다 싸게 원하는 바이어와 현실을 인정치 못하는 셀러의 줄다리기가 지속되리라고 본다. 

향후 5년에서 10년, 광역토론토의 인구가 크게 늘어날 전망이다. 기본적인 수요 레벨에는 문제가 없고, 인구증가 대비 주택공급의 균형이 향상되지 않을 가능성이 높기에, 정부정책의 효력이 장기적으로 지속되지는 못하리라는 생각이다. 

대출을 많이 해 여러 주택을 보유하고 계신 공격적 투자자들과 타이밍을 노리며 사고/팔기를 자주하는 분들에게는 예민한 시기가 되겠다. 반면, 주택 하나를 보유한 Buy & Sell을 해야 하는 실수요자는 큰 손해도 이익도 없겠다.

 집이 한 채인데 타이밍을 노리며, 현재의 집을 팔고 임대를 계획하시는 것은 추천드리지 않는다. 콘도를 여럿 가지고 계신 분들은, 콘도와 주택가격 폭이 많이 줄어져 있는 상태이니, 부동산 포트폴리오의 일부를 타운하우스나 단독주택으로 전환하시는 방법도 고려할 수 있다. 

“콘도중심으로 하반기부터 활발”

테레사 푼(로열르페이지)

2016년 말부터 본격적인 상승세를 탄 부동산 경기는 정점 이었던 2017년 4월 온타리오 주택안정 대책으로 하락세로 돌아섰지만 콘도시장의 활발한 선방으로 11월말 대비 평균가격은 상승세를 나타내고 있다.

콘도 가격이 올해 8월부터 4개월 연속 상승세를 보이며 전체 주택시장을 주도하고 있다. 이는 하우스 시장이 콘도시장에 비해 상대적으로 많이 올랐다는 불안심리와 높은 하우스 가격으로 인한 결과로 추측되며, 중장기 콘도시장을 낙관적으로 보는 많은 잠재구입자 및 투자자들이 신규 분양콘도에 몰리면서 신규 콘도시장은 지속적인 강세를 보일 것 같다.

 내년 1월 1일부터 적용되는 모기지 스트레스 테스트로 전반적인 시장은 약세로 출발할 것이며 원하는 주택구입에 자금상 어려움을 겪을 많은 집을 늘려(Move-up) 사람들은 갖고 있는 주택을 시장에 내놓는데 소극적일 것으로 보여 내년 2 분기까지는 집값이 제자리를 유지할 것이나 2018년 전체 판매 규모는 2017년과 비슷할 것으로 예측된다. 

토론토 등 대도시의 주택 공급 부족으로 새로운 모기지율이 시장에 어느 정도 정착되면 가격은 다시 오를 가능성이 많아 보이며, 높은 고용률과 인구증가를 기반으로 한 경제의 건전성은 지난해 4월에 내놓은 대책을 단기간에 극복했듯이 새로운 모기지 정책도 어렵지 않게 극복할 것으로 본다.

2018년도 부동산 시장은 단기적으로는 모기지 스트레스 테스트, 금리인상 등으로 약세로 시작될 것이나 안정적인 캐나다 경제, 수요와 공급의 불균형, 임대 시장의 확대, 밀레니엄 세대의 주택 구입 참여 등으로 안정적인 상승이 예상되며 이미 많이 오른 하우스보다는 콘도중심으로 부동산 시장이 활발할 것으로 전망한다. 

“분양주택에 관심을”

박상빈(리빙 부동산)

많은 분들이 내년에 부동산이 어떻게 움직일 것인가 궁금해 하실 것이다. 부동산의 흐름에는 영향을 미치는 많은 변수들이 있다. 바이어로 대표되는 수요와 셀러로 대표되는 공급, 금리, 모기지 정책, 경제상황 등등.  

하나하나가 중요한 변수들이기 때문에 개별적인 영향보다는 모든 변수들이 서로 영향을 주고 받으며 나타나는 흐름의 사이클이 더 분명한 지표라고 설명할 수 있다. 매매량도 중요하지만 매매가격이 어떻게 형성될 것인가가 더 관심이 많으실 것이다.

토론토부동산협회가 최근 집계한 자료에 따르면 11월 GTA의 평균 주택가격이 $761,757로 전월에 비해 2% 정도가 떨어졌다. 내년 1월부터 시행되는 모기지 규제안 때문에 시장가격이 더 떨어질 수 있다고 생각하시는 분들이 있으실 것이다(12월에는 올라가고, 1월에는 다시 떨어짐). 그러나 부동산 흐름의 사이클에서는 조정기에 들어왔다고 보는 것이 타당한 분석이라고 생각한다.

왜냐하면 월간등락을 없애기 위해 일반적으로 사용하는 3개월 누적 평균가격이 9월 $751,352를 저점으로, 10월 $762,647, 11월 $772,469로 조금씩 상승하고 있기 때문입니다. 

 그렇다고 계속 가격이 상승한다는 얘기는 아니다. 지금의 가격대에서 박스권을 형성하며 77만-78만불의 가격대가 이어질 것으로 예상된다. 

 다만 2017년 2-6월까지의 가격이 매우 높았기 때문에 2018년의 전년동기 대비로는 시장이 안 좋은 것처럼 보도될 수도 있다(지금 같은 변화의 시기에는 전년동기 대비 분석이 별로 의미가 없음. 그래서 전월대비, 전전월대비를 보는 것임). 그러나 본질은 위 가격대(77만-78만불)의 박스권이 이어질 것이다. 

2008년 이후처럼 분명한 회복세를 기대했던 분들이나, 더 하락할 것을 예상하시는 분들에게는 조금 실망이 되실 수 있겠으나 가장 안정적인 부동산 시장의 흐름이 될 것으로 기대하고 있다. 

그런 반면, 세부 시장에서는 몇 가지 중요한 변화가 나타나고 있다. 첫째는, 올해 봄까지는 단독주택이 부동산시장을 주도했으나 이제는 실수요자 위주의 타운하우스나 콘도의 매매량이 많고, 시세상승도 이어지고 있다. 

둘째, 콘도는 1 Bed나 1 Bed+Den이 투자가치가 높다고 생각하셨을 텐데 점차 2 Bed나 3 Bed를 중심으로 한 실거주용에 대한 수요가 점차 많아지고 있다. 

셋째, 주택공급이 부족한 상황을 감안하면, 모기지 규제가 강화되면서 기존 주택을 사기 위해서는 자기자금이 30-35%가 있어야 하지만 주택분양을 받으면 10% 내외만 있으면 계약이 가능하므로 분양받는 것을 생각해볼 수 있다. 

 그래서 올 봄만 해도 과연 집을 살 수 있을까 하는 스트레스에 시달렸다면, 2018년에는 계획을 미리 잡고 실천해 나간다면 Home Sweet Home을 이루실 수 있을 것으로 확신한다.

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