중앙은행, 부동산시장 후폭풍 뻔한데도

“국민 75% 재정적으로 건전”

                             *티프 매클렘 캐나다중앙은행 총재 
 
중앙은행의 금리인상 손익계산법

 캐나다중앙은행, 나아가 연방정부의 금리정책을 곱씹어보면 그들의 정책 포커스가 어디에 모아지고 있는지 단서를 찾을 수 있다. 확실한 것은 적어도 신규이민자, 20~30대 청년층이 우선 순위는 아니라는 것이다.

 이달 초 금리인상이 확실시 되면서 부동산업계에 미칠 파장이 잇따라 제기됐고, 일부 경제전문가들은 언론 인터뷰를 통해 “서민들을 고통스럽게 할 것”이라고 주장했다. 
그럼에도 중앙은행은 0.25%P 금리를 올렸다. 22년여 만에 처음 기준금리 5%대 시대가 열린 것이다.

 금리인상이 발표되는 자리에서 티프 매클렘 중앙은행 총재는 “뒤늦은 소극적 대응이냐, 과잉대응이냐에 대한 고심은 늘 하고 있다”고 털어놨다. 금리인상의 효과나 후폭풍에 대한 고민의 일단을 드러낸 것이다.

 CBC에 따르면 당시 기자들은 “10번이나 금리를 올렸지만 식료품비나 부동산 월세 상승을 막는데 효과를 보지 못하고 있지 않느냐”고 질문을 퍼부었다. 

 이에 대해 중앙은행은 금리인상의 당위성을 설명하는 금융정책 자료에서 고금리의 충격을 국내 경제가 충분히 흡수할 수 있다고 밝혔다. 근거는 두 가지다. 

 먼저 가계저축인데, 코로나19 대유행 기간 동안 캐나다 가구의 75%가량이 이전보다 저축을 늘렸다는 점이다. 두 번째는 노동시장인데, 고용지표가 건실해지면서 많은 캐나다인들이 일자리를 잃을 수도 있다는 근심에서 벗어났다는 것을 이유로 댔다.
 

그러면서 중앙은행은 앞으로 캐나다경제는 불황에 빠지지 않고 연착륙으로 나아갈 것이란 자신감을 보였다. 금리인상과 상관 없이 대부분의 캐나다인들은 재정적으로 건전한 상태이며, 그들은 물가상승 가운데서도 소비력을 충분히 유지하고 있다고 본 것이다.

 중앙은행의 설명에 타당성은 일면 충분하다. 
문제는 금리인상을 우려하는 반론에도 근거가 확실하다는 데 있다.

 CBC에 따르면 캐나다에는 현재 약 600만 명이 모기지를 안고 있다. 대략 120만 명이 해마다 모기지를 갱신한다고 추정된다. 따라서 지난해부터 시작된 금리인상을 감안하면 이미 약 200만 명은 금리인상의 후폭풍을 체험했다. 

 모기지 보유자가 600만 명이면 ‘2인 1가구’로 추산하더라도 캐나다인구 4천만 명 가운데 1,200만 명이 모기지 이자율 상승 부담에 직면해 있다. 더구나 이들은 5~10년 차 이내 신규 이민자이거나 20~30대 청년층이 대부분이다.

 그들은 중앙은행이 말하는, ‘재정적으로 건전한 상태’의 캐나다인에서 제외된다. 바꿔 말하면 이들은 정부의 경제정책에서 고려대상 후순위로 밀려 있다는 것이 적나라하게 드러나는 대목이다.

 그래서 많은 경제전문가들은 캐나다를 비롯해 각국 중앙은행들의 고금리 정책이 과도하다고 비판한다. 일각에서는 캐나다의 금리정책이 기후변화를 닮아간다고 공박한다. 온도가 서서히 오를 때는 그 부작용을 체감하지 못하지만 어느 수준, 티핑 포인트에 도달하면 걷잡을 수 없이 무너진다는 것이다.

 이미 그런 조짐도 있다. 신용평가기관 에퀴팩스(Equifax Canada) 관계자는 “최근 신용카드 연체가 늘고 자동차 대출에 대한 우려도 커지고 있는 상황”이라고 최근 보고서에서 밝혔다.
결국 중앙은행은 서민들, 신규 이민자들의 희생을 각오하더라도 금리인상의 긍정적인 효과가 더 크다는 판단을 내리고 있다고 볼 수 있다. 

 걱정스런 것은 현실이다. 실제로 봄철에 회복세를 보였던 주택매매 시장이 6월 금리이상 이후 급격히 위축되는 상황이다. 기준금리 5% 시대에 진입하면서 부동산 시장에 떠돌던 우울한 전망은 고스란히 현실이 됐다.

 국내 모기지 소유자들의 약 3분의 2가 갱신을 앞두고 있는 마당에, 일부 고정이자율 모기지를 보유한 경우 월 납입액이 2배 수준으로 오를 수 있다는 것이다. 이미 변동이자율 모기지 보유자들은 월 납입액이 크게 올랐고, 변동이자율 고정액 납부 모기지 보유자들은 상환기간이 최대 60~90년까지 늘어난 사례도 있다. 앞서 5월 소비자물가지수 발표 당시 모기지 이자부담이 30%나 치솟은 것으로 드러났다.

 일간지 토론토스타는 “국내 모기지 보유자 가운데 상당수가 몰려 있는 광역토론토는 앞으로 수년간 끝이 잘 보이지 않는 고통스런 시간을 보내게 될 것”이라고 전망했다. 
금리 5% 시대에 가장 큰 직격탄은 변동이자율 모기지 보유자, 특히 상환액이 프라임이율(prime rate)에 연동돼 있는 경우와, 고정이자율 모기지 보유자 가운데 1~2년 안에 갱신을 해야 하는 경우로 향하고 있다.

 모기지업체 레이트허브(Ratehub.ca)가 예를 든 사례를 보자. A씨는 지난해 1월 124만 달러의 주택을 20% 다운페이먼트로 구입했다. 모기지는 5년짜리 변동이자율 1.4%에 25년 상환 조건이었다. 이때 A씨는 매월 3,937달러를 갚았다.

 하지만 이달 단행된 기준금리 인상으로 A씨의 변동이자율은 6.15%로 치솟았고, 매월 상환액은 6,465달러로 늘었다. 작년 1월과 올해 7월을 비교하면 2,528달러를 더 부담해야 한다. 연간으로 환산하면 3만336달러 규모다.

 모기지 전문가들은 “고정이자율이라도 갱신을 앞두고 있거나, 특히 변동이자율 모기지 보유자라면 미리 상담을 받고 월 납입액을 알아본 뒤 대책을 세워야 한다”고 조언했다. (김용호 편집위원 [email protected])

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