일단 상업 모기지는 주택 모기지와는 크게 다르다는 말부터 시작하겠습니다. 상업 모기지는 주택모기지에 비해 상대적으로 그 절차가 까다롭습니다. 은행의 입장에서는 똑같은 구입가의 상업용 건물이라 할지라도 그 용도가 공장이나 창고 같은 산업용 건물인가, 혹은 소매상이 주를 이루는 상가용 건물인가에 따라서도 그 절차나 기준은 크게 다르게 됩니다. 

 뿐만 아니라 어떤 위치인가도 중요한데 외곽 지역일수록 더 신중을 기합니다. 이러한 이유를 은행의 입장에서 이해하려들면 쉽게 납득할 수 있습니다. 은행은 담보를 설정해 자금을 융통해주고 그 이자 수익을 하나의 주수입으로 삼는 기관입니다. 이러한 관점에서 볼 때, 담보란 만일의 경우 현금유동성이 빠를수록 그 가치가 큰 것일텐데, 상업용 건물 자체가 주택보다는, 산업용이 상업용보다는, 그리고 외곽지역이 도심보다는 유동성이 떨어지는 것은 명확한 사실이기 때문입니다. 

 여기서 말하는 유동성의 기준은, 만일 모기지를 갚지 못하는 상황이 손님에게 벌어졌을 때, 은행이 원하는 시점에 현금화를 얼마나 빨리시켜 원금을 회수할 수 있는지 입니다. 즉 수요가 많은 Property라서 빨리 팔릴 수 있는가를 보는 것입니다. 

 상업 모기지에 관심이 있으시거나 한번이라도 상업 모기지를 받아보셨다면 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 혹은 DSR(Debt Service Ratio) 이라는 용어를 들어보셨을 줄 압니다. 일반적으로 은행에서 보는 Commercial DSCR은 1.25%인데, 그 기준은 은행마다 다를 수 있으며, Schedule-B은행이라면 1.20 혹은 1.10을 기준율로 삼기도 합니다. 

 그 의미는 들어오는 임대수익 중에서 일정부분만을, 모기지를 다달이 납부하는 데에 쓸 것이라는 가정의 비율로 정한다는 이야기인데, 만약 총 임대 수익이 1년에 $10,000 이라고 가정한다면, 먼저 공실률 5%를 적용해 $9,500을 1년의 Net Income으로 책정해 그 금액을 DSCR인 1.25로 나누게 됩니다.  계산을 해보면 $7,600 이 나오게 되며, 이 금액을 12개월로 나눈 금액을 한달에 납부 가능한 모기지 상환 금액으로 인정해 주고 있습니다. 

 그렇다면 이 경우 한달 납부 가능 금액은 $633.33이 되며, 이자율 6%를, 상환 기간 15년으로 계산하면 대략 $75,000의 모기지를 받을 수 있다는 결과가 나옵니다. 그 건물이 $100,000에 거래가 된다고 치면 LTV는 75%가 되는 것입니다. 

 물론 월 상환 예상액이 75%의 LTV를 충족한다고 해서 반드시 그만큼의 승인이 떨어지는 것은 아닙니다. 그 외에도 어느 수준의 세입자가 어느 정도의 안정적인 Rental Income을 창출해줄 것인가도 큰 관건이 되며, 특히나 대형 AAA 세입자의 Lease가 얼마 안 남은 시점에 주로 발생하는 Plaza등의 거래에서는 Lease 연장의 조건에 따라 Term이 달라지기도 합니다. 

 상업 모기지의 세계는 복잡해서 재미있습니다. 혹시나 상업 건물에 관심이 있으시다면 재미삼아 위의 계산으로 모기지 가능금액을 뽑아 보시고 궁금한 점이 생기면 언제든 연락 주십시오. 단, 위에 들어드린 예는 상세한 내용이 포함되어 있지 않고 단순하게 설명하기 위한 예이므로, 실질적으로 필요하신 분들은 반드시 모기지 전문가와 상의하시길 바랍니다. 
 

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