주택감정

 최근 부동산 시세가 폭등하면서 불어난 주택자산을 이용하여 투자하려는 분들이 많아졌습니다. 이 주택자산을 이용하는 방법이 재융자인데, 2차 모기지를 얻는 방법과 아예 1차 모기지의 금액을 늘려 새로 등록하는 방법이 있습니다.

 재융자시에 들어가는 비용은 변호사비와 Penalty가 있는데, 변호사비는 새로운 등기를 설정하여야 하므로 발생하고, Penalty는 기존의 모기지를 파기하며 발생하게 되는 비용입니다. 하지만 두가지 모두 어떤 상황인가에 따라 아주 많은 변수가 있어, 어떤 경우에는 비용이 거의 들지 않는 재융자도 가능할수 있습니다.

 하지만 피할수 없는 한가지 과정중에 주택을 감정해 그 가치를 재산정하는 일은 은행의 입장에서는 아주 중요한 일이라 하겠습니다. 이때 감정사가 기준으로 잡는 것이 Market Value, 즉 시세인데, 주변 주택의 매매가가 내집의 가치를 결정하게된다는 증빙입니다.

 아무리 동네에서 가장 넓고 뛰어나게 관리되고 있는 집이라도 주변 시세에서 크게 다르게 평가되기는 쉽지 않아 오히려 집을살때에는 동네에서 제일 크고 좋은 집은 신중하게 사야 한다는 말도 있습니다.

 감정의 사전적 의미는 토지, 건물, 기계기구, 항공기, 선박, 유가 증권, 동산, 영업권과 같은 유·무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말합니다. 주택 감정의 경우는 그 경제적 가치를 시세에 기준을 두어 판단한다고 할 수 있습니다.  

 모기지를 계약하실 때 은행에서 인정해주는 집의 가치는 구입가가 아니라는 말, 들어보셨을 줄 압니다. 바로 집의 감정가가 큰 역할을 하게 되는데, 은행은 구입가나 감정가 중 더 낮은 금액을 기준으로 모기지 가능금액인 LTV(Loan to Value)를 산정하게 됩니다. 그리고 그 잠정가가 나오는 기준이 바로 인근주택의 최근 시세 입니다.

 주택 감정은 크게 세가지로 구분할 수 있는데, 책상에 앉아 컴퓨터의 자료 만으로 산정해내는 Desk Top Appraisal, 직접 해당 부동산을 방문은 하나 밖에서만 이루어지는 감정을 Drive By Appraisal, 그리고 마지막으로 현장내부의 사진까지 첨부되는 Full Appraisal 이 있습니다.

 LTV(Loan to Value)가 아주 낮거나 혹은 확실하게 full Income Prove가 가능한 경우가 아니라면 대부분의 은행은 Full Appraisal을 선호하며, 이 경우 감정사는 그 집에 직접 방문하여 유지 보수 정도까지도 일일이 체크해 집의 가치를 산정하게 되는데,  이때에도 역시 주변에서 팔린 주택의 시세가 그  기준이 됩니다.

 말하자면 해당 주택과 크기, 모양, 조건 등이 비슷하면서 반경 5KM내에 위치한 동일유형 부동산을 세개 내지 다섯개의 보기로 정하여 비교 가치를 산정해내게 되는 것입니다.

 감정서의 내용을 살펴보면 해당주택의 역사와 주변 시세는 물론 Renovation정도와 주택의 유지 보수 정도까지도 한눈에 볼수 있도록  되어 있습니다.  그렇게 하기 위하여, 감정사는 실제 여러가지 자료와 실사의 증거들을 가지고 일을 하게됩니다. 

 따라서 만일 감정가에 불만이 있으신 경우에는 그에 반하는 자료, 예를 들면 주변 주택의 매매 History등의 자료를 준비하시어 항의하시지 않는 한 고객의 항의를 수용해 내용이 수정되는 일이 쉽지는 않습니다. 

 좋은 감정가를 받는 일은 주택구입시보다 모기지 재융자시 더 큰 역할을 하게 되는데, 구입이 아니므로 순전히 감정가에 의해서만 모기지 가능금액(Loan To Value에 의거한 Loan Amount)이 산정되기 때문입니다.  

 예를들어 은행에서 집값의 65%까지 Loan을 주기로 승인한 후,  감정을 진행하게 되었다 치겠습니다. 손님께서 집의 가격은 $800,000로 알고 계신 상태인지라 총 $520,000의 모기지를 예상하고 일을 진행하게 되나, 만약 감정의 결과로 더 낮은 금액인 $760,000이 주어진다면 손님께서 실제 받게되는 모기지 금액은 $760,000의 65%인 $494,000이 되는것입니다.

 이렇게 중요한 감정은 대부분의 경우 담당 모기지 브로커가 감정회사에 오더를 넣어 진행되는데, 이런 이유로 감정상의 실수나 어떤 오차가 있는지를 확인할 수 있는 혹은 손님이 감정가에 불만이 있을 경우 조율할 수 있는, 경험 많은 모기지 브로커와 거래하는 일은 재융자를 하는데 있어서 굉장히 중요하다 하겠습니다.

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