2015-05-01

거주지를 임대주택으로 변경할 때

상승한 집값은 모두 ‘양도소득세’로 취급

 살아가다 보면 급작스럽게 거주지를 옮겨야 할 경우들이 있습니다. 예를 들면 집을 구매했는데 직장이 다른 지역으로 발령나거나 부득이하게 몇 년간 다른 곳에서 살아야 하는 경우들이 있습니다. 

 집을 파는 것은 간단한 절차가 아니므로, 대부분 많은 분들은 거주중인 1인 1가구(Principal Residence)를 팔지 않고 임대를 놓게 되는데, 여기서 신중히 짚고 넘어가야 하는 부분이 있습니다.

 소유하고 있는 주택을 본인의 거주용이 아닌 소득을 목적으로 임대할 경우, 캐나다 세법(Canadian Income Tax Act)은 소유중인 주택(Principal Residence)을 팔고 현재 그 주택의 공정시장가액(Fair Market Value)으로 다시 구매하는 것을 법으로 지향하고 있습니다. 

 그 결과, 소유주가 구매 당시 지불했던 주택 값으로부터 오른 금액은 모두 양도소득세(Taxable Capital Gain)로 취급됩니다. 하지만 만약 이 주택이 본인의 거주지라면 이 사항을 증명한 뒤, 오른 값에 대한 소득세를 양도소득 면세혜택(Principal Residence Exemption)을 통해 면제받을 수 있습니다. 이 혜택은 캐나다 세금신고양식 T2091을 통해 신청할 수 있습니다.

 한 가지 사례를 들면, 집을 구매하고 그곳에 거주하다가 직장 문제로 인해 몇 년간 떠나 있게 되는 경우가 있었는데, 다시 돌아올 것을 대비해 집을 팔지 않고 임대를 놓았습니다. 받은 임대료는 매년 정확히 세금신고 할 때 같이 신고하였고, 3년이 지나 값이 올라있는 집을 보며 팔기로 결정하였습니다. 하지만 시가가 오른 만큼 현재 가치에서 임대소득이 발생된 시점의 주택 가치의 차액에 대해 양도소득세를 내야 하는 경우가 발생됩니다. 

 캐나다 세법 중 Subsection 45(2)에는 납세자가 거주 주택의 사용 목적을 바꾼 후로부터 4년 동안 양도소득 면세혜택을 신청할 수 있는 선택사항 (election)이 주어집니다. 그렇기 때문에, 4년 동안 임대를 하고 집을 팔게 되어도 양도소득 면세혜택을 통해 양도소득세를 유발하지 않게 됩니다.

 이것이 유효하기 위해서는 첫째로 감가상각(Capital Cost Allowance)을 하지 않아야 하며, 둘째로 개인 세금보고가 매년 정상적으로 이루어져야 합니다. 뒤늦은 신고 또한 접수되지만 그에 따른 벌금이 발생될 수 있습니다.

 따라서 이러한 널리 알려지지 않은 세법들로 인해 납세자 본인도 모르는 사이에 어마어마한 금액의 세금을 내야 하는 경우들이 종종 발생합니다.

 재산관리에 있어 어떤 면이든 신중히 생각해야 하며, 그것을 결정 할 때엔 많은 조사와 주의가 요구됩니다. 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >