부동산 마켓이 천정부지로 뛰어 온타리오주를 요동칠 때가 있었다. 마치 최근 몇년 동안 치솟았던 온타리오 주택 마켓처럼 주체할 수 없이 펄펄 끓던 지난 몇 년 동안 겪어보았던 것처럼 주기적으로 반복되는 경제질서가 아닐까.

 우리는 그 돌연변이처럼 요동치는 부동산 경기에 바짝 정신을 가다듬어야 했다. 갑돌이 갑순이도 돌쇠도 무슨 돈을 짜내든 부동산의 마력에 흠뻑 빠져들었던 시절의 이야기다.

80년대 초부터 근 7-8년간 집값은 상승할대로 올랐다. 오두막이든 빌딩이든 모텔이든 호텔이든 사기만 하면 뭉칫돈이 굴러들던 호황기였다. 백만장자들 별볼일 있나! 동포사회가 너나 할 것 없이 어깨를 나란히 견줄 수 있었던 시절이었다.

주머니에 몇 만불 있으니, 갑돌이네가 잘나간다고 몇 백만불씩 투자한 분들도 있었다. 어쩌다 타이밍을 놓쳐 기회손실을 면치 못한 분들도 더러 있었지만 지금까지도 그 파도를 잘 타고 왔던 분들, 노년을 건실하고 넉넉하게 잘 살고 있음을 우리 곁에서 확인할 수 있다. 

겉으로 봐선 과욕인가 싶은 투자자들, 승승장구 이리 튕기고, 저리 튕켜 부동산 투자 타이밍의 귀재들인 그들은 분명 재벌의 반열에 슬쩍 이름을 올려 두었겠다.

"2.5에이커 14개 가게 쇼핑 플라자
토론토에서 한시간 거리 10 % 리턴"

 ‘For sale’ 딱 두줄 짜리 광고가 토론토스타지에 실렸다. 물론 전화번호와 함께, 부랴부랴 전화 통화를 하게 되었다. 부동산중개인이면서 플라자 주인이었던 사람의 광고였다.

숨가쁘게 어디에 몇 년 된 플라자며 빈 공간은 몇 가게나 되며 리스는 몇년씩이나 남았는가? 무슨 가게들이 있으며 이웃 플라자는 몇 개나 있으며, 인구 분포도는 어떤가? 투자가의 기본을 낱낱이 파헤쳐 봐야 함은 필수 상식과 기본이 아닌가.

운전하는 그에게 한시간을 함께 하며 대충 투자가치 평가를 산출해낼 수 있었다. 가장 중요한 것, 딱 한가지 질문을 심각하게 물었다. 어찌하여 이 플라자를 팔려느냐고?

부모에게서 받은 유산인데 관리하는데 부담스러워서 그렇단다. 젊고 패기가 넘치는 30대 중반의 눈빛이 총명한 남자였다.

 생김새 그대로라면 유산으로 땀방울 하나 흘리지 않고 굴러들어온 자산이었는데 귀찮아서 정리한단다. 복많은 자손이란 바로 이런 삶도 있구나! 부러움에 앞서 헐값에 팽개쳐 내던지는구나, 라는 생각이 번쩍 내 정신을 흔들어 깨웠다. 뭐가 그리도 속을 썩혀 관리하기가 불편하냐고 물었다.

부동산 에이전트로 폭주하는 물량을 감당할 수 없다는 짜증스러움이 엿보였다. 출렁이는 마켓이었기에 충분히 이해가 되었다. 실상은 또 누가 알까? 더 좋은 곳에 재테크하려는 것일지도? 금덩이도 싫으면 던져버릴 수도 있겠지! 아니 금덩이 팔아 다이아몬드를 살려고 그럴 수도.

 플라자 주위를 둘러보며 평방피트당 얼마나 여유로운 임대가 책정되었나? 몇 년씩이나 리스가 남아 있는가? 투자목적에 부합되는 실체를 섬세하게 파악하게 되었다.

 영업이 위축되어 곧 문 닫을 가게는 없는가? 3-4년이면 2/3의 소매상들이 종료되는 리스들이었다. 5분 거리의 길가에 여러 가게의 렌트가 평방피트당 8, 9 불인걸 보면 충분히 승산이 넉넉히 있었다. 평방피트당 5, 6불에 3, 4년씩 남은 리스였다.

절충안을 적정선에 맞추어 오퍼를 띄웠다. 요구가격보다 10% 다운시켜 변호사의 최종검토가 끝나는 2주 후에 최종 옵션을 끼웠다. 부동산 관리에 염증을 겪은 터라, 일사천리 부담없는 딜이 성사되기에 이르렀다.

두 달 후 클로징이라 서둘러야 할 문제들이 한두 가지가 아니었다. 첫 번째 해야 될 기존 임차인들의 문제였다. 그들이 새로운 오너와의 관계 정립에 무슨 이의가 있는가 하는 중요한 사안이다. 

임차인이라면 무조건 렌트가 유효적절해야 함은 당연하기에 우선 가게 주인들의 의향을 탐문했다. 두 가게는 눈을 치켜 뜨며 요즘 유행어로 갑질 버금가는 상투적 투박스러움에 매우 거슬렸다. 그들 역시 결국 새 리스를 울며 겨자먹기로 하면서도… 하지만 두 임차인은 적절한 리스를 다시 받고 싶어했다. 50%만 임대를 유지한다는 최하의 귀착점 만으로도 투자의 원칙엔 아무 하자가 없다는 기본을 도출해 낼 수 있었다.

14 임차인들 리스에 2년마다 5%의 상승폭을 제외시켜 5년 텀으로 새로운 리스를 만들어 근접한 20% 리턴 재무구조를 역발상시켰다. 6개월이 소요되었다. 3~4년 남은 리스를 10년 리스로 확장해준 대신에 적정선으로 새로운 합의를 이끌어낼 수 있었던 것이다. 다시 1년 후 투자금의 180 %를 환원할 수 있었던 호황기를 실감했던 시절이었다.

 단 두 줄 눈에 띈 광고로 쏟아지는 카지노의 #777 같은 대박을 엮어낸 것이다. 단 일년도 안되던 짧은 기간에…
 

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