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비주거용 부동산 투자(9)
chungheesoo

 

(지난 호에 이어)


11.11 임차상점 선택(Selection of Tenant Shops)


(1)매상고: 첫 번째 기준은 그 상점의 경영 능력이다. 경영능력의 하나가 매상고다. 상가주인 혹은 경영인은 그 상점의 과거 매상고를 살펴볼 필요가 있다.
(2)잠재 임차인의 재정 상태를 보아야 한다. 특히 그의 신용도를 알아볼 필요가 있다.
(3)임차인 상점의 현 입지를 검토해야 한다. 좋은 입지에 있는 상점이라면 영업능력이 양호 하다고도 볼 수 있다.
(4)임차인의 영업 경험을 분석해야 한다. 성공적 경험이 길수록 믿을 수 있다.
(5)임차인의 중 장기 비즈니스 계획을 살펴볼 필요가 있다.
(6)개업 일자
(7)이웃 상접과의 이권 마찰유무
(8)상점에 오는 고객 유형


11.12 마케팅 


(1)광고
(2)상가의 경우 특별 축제(서커스, 음악, 각종 전시회 등)가 유효한 마케팅 수단이 될 수 있다.
(3)상가의 경우 임차 상점이 마케팅의 재정 부담을 나눌 수 있다.
(4)상가마다 임차인 협회를 구성하여 상가 마케팅 참여를 유도할 수 있다. 
(5)라디오/TV 활용


11.13 수익성 타당성 분석


- 상가의 투자 타당성 분석은 주거용 건물이나 사무실용 건물의 투자 타당성 분석과 동일하다.
- 상가의 경우 앵커 임차인 선발이 매우 중요하다. 


12. 공업용 부동산(Industrial Real Estate)


- 공업용 부동산의 투자 타당성 분석은 사무실용 부동산 혹은 상가 투자의 타당성 분석과 큰 차이는 없다. 차이가 있다면 개발업자(Developer)와 지분 투자자(Capitalist) 간의 수익 분배다.
- 공업용 부동산은 창고, 공장, 혼합용(R/D) 및 공업단지를 포함한다.


12.1 공업용 부동산의 유형


(1)창고/유통센터


- 1,000 SF 당 직원 수: 1-2 명
- 장점이 있다면 주자 공간소요가 비교적 낮다는 것
- 사무실용 공간은 총 면적의 5-10%
- 트럭용 공간을 충분히 마련해야 한다
- 창고의 규모는 750,000 – 800,000 SF


(2)공장


- 경공업용 공장 면적: 300,000SF
- 중공업용 공장 면적: 1,000,000 SF
- 사무실을 포함한 건물: 총 대지 면적의 45%-50%


(3)R/D 시설


- 연구시설
- 입지: 대학교 부근


12.2 공업용 부동산의 입지 선정


(1)지가


- 공업용 단지의 입지선정의 첫 번째 기준은 지가다. 지기가 저렴하다고 좋은 것은 아니다.


(2)입지 


- 공업용 부동산의 입지선발을 할 때 명심해야 할 것은 주변에 숙련 노동자가 충분히 있는지를 확인해야 한다. 공업용 부동산이 주로 도시 부근에 집중되고 있는 이유 중의 하나가 바로 숙련 노동자들이 도시에 집중되고 있기 때문이다.


(3)유틸리티


- 전기, 가스, 상하수도 등의 시설이 있는지 확인을 해야 하다.


(4)접근성


- 공업용 부동산은 고속도로에 접근 함으로서 임직원들의 출퇴근의 편리함 뿐만 아니라 생산품의 운송비 절감에도 도움을 줄 수 있다.
- 대중교통망에 대한 접근도 또한 입지선정의 중요한 조건이다.
- 공항 및 항구와의 접근성도 중요하다. (다음 호에 계속)

 

 

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