(지난 호에 이어)

(3)회귀분석 모형(Regression Analysis Model). 이 모형은 경제학자가 사용하는 모형이다.

다음의 표현을 보자

Y = f (X1, X2…….Xk)
Y= 종속 변수(Dependent Variable)
X= 독립 변수(Independent Variable)

▶예: Y= 상가 공간의 증감률

X1= 고객의 소득 증감률(%), X2= 상품 가격 의 증감률(%), Xk= 여타 독립 변수
f= Y와 X간의 함수 관계 유형

-구체적으로 Y와 X간에 다음과 같은 관계가 성립된다고 하자.

Y= 50.45 + 1.2 X1 - 0.5 X2

▶해설

- 상기 모형은 실제로 소득, 가격 등의 독립변수(X)가 종속변수(Y)에 미치는 영향을 계량화 한다.
- 상기 표현에서 소득이 1% 증가하면 공간수요가 1.2% 증가한다는 것이다.
- 가격이 1% 하락하면 공간수요가 0.5 % 증가한다는 것이다.

(4)시장 점유 모형(Market Share Model): 지역 내에 잇는 모든 유사한 상가의 총 매상고 자료를 수집한다→해당 상가의 시장 점유추세 자료를 수집한다→추세 시장 점유율을 적용한다→해당 상가의 매상고를 추정한다.

▶예: - 지역 내에 있는 유사한 상가의 총 매상고= $10 billion

- 해당상가의 시장 점유율의 10년 평균치= 10%
- 해당 상가의 매상고=  $10 billion x 10% =$1 billion

(5)생산성모형(Productivity Model): 다음 단계를 거친다. 유사한 상가의 생산성(SF 당 매상고) 통계자료 수집→이 생산성을 해당 상가 총 면적에 적용

11.7 마을 상가의 주요 임차 상점(미국)

상점(%)    면적(%)    매상고(%)
일반 상품    22               16
식품            16               26
의류            10               12

(자료: Peiser Richard and Anne B. Frej(2003), Professional Real Estate Development, p.338) 

- 일반 상품의 경우 상가 면적에 비해 매상고가 비교적 빈약.
- 식품의 경우 상가 면적에 비해 매상고가 높다.

11.8 마을 상가의 앵커(Anchor) 입주 상점의 임대료

앵커 상점 유형    앵커서열    임대료 $/SF
슈퍼마켓                   1                6.70
할인 상점                  2                4.85
약국                          3                8.34
사무실용 기구           4              10.88
스포츠 도구             10              15.95

(자료: Peiser & Frej p.342) 

- 일반적으로 앵커 서열이 높을수록 평방피트당 임대료는 저렴하다.

11.9 이웃상가의 앵커 및 임대료

상점 유형    앵커서열    임대료 $/SF
슈퍼마케트      1                 6.80
역국                 2                 8.20
혼합 상품         3                 4.73
할인 상점         4                 4.13

(자료: Peiser & Frej p.339)

- 앵커 서열이 높다고 해서 임대료가 저렴하지 않다. 

11.10 마을 상가: SF당 매상고, 임대료, 임차인의 부담, 임대료/매상고

상점    매상고/SF    임대료/SF    임차인의 총부담($)    임대료/매상고(%)
보석점       6.00              20.45                  24.77                      6.82
식당          6.00              19.06                   23.09                    10.10
신발상점    5.00             15.00                   18.84                      9.16
혼합 상품   2.50               6.00                     7.21                      5.16
약국           2.00               8.50                     9.53                      2.73

(자료: Peiser & Frej p. 342)

- 보석점과 식당의 SF당 매상고가 높다.
- 임대료와 매상고는 정(Positive)의 상관 관계를 보인다.
- 임대료와 매상고를 보면 대체적으로 정의 관계를 보이나 그 패턴은 분명하지 않다. (다음 호에 계속)

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