(지난 호에 이어)
네 번째 기준은 임차인과 집주인과의 관계다. 임차인-임대인 관계가 좋지 않으면 정상적 유지관리가 매우 어려워질 것이다. 이러한 관계가 조화롭고 협조적이 되어야 임대인은 정상적 유지관리를 하고 지속적 수익을 확보할 수 있는 것이다.

임대인-임차인 관계의 핵심은 적합한 임대료에 대한 합의와 임차인의 주거복지 보장이다. 이 두 개의 조건을 만족시키기 위해 많은 선진국가가 노력을 해왔다. 그러면 선진국가들은 어떠한 조치를 적용해 왔는지를 알아보자.

우선 임대료에 관한 조치 추이를 보자. 정부의 고민은 이렇다. 임대료가 지나치게 낮으면 임대주택에 대한 투자가 축소될 것이고, 반면에 너무 높으면 임차인의 임대료 부담이 커질 것이다. 시가 임대료 인하의 가장 효율적 방법은 임대주택 공급 확대다. 공급 확대를 위한 조치는 조세지원과 자금지원이다. 

주로 사용되는 지원은 감가상각(Depreciation)에 관한 지원이다. 캐나다에선 1980년대 민간 임대주택이 부족할 때 감가상각을 년당 10%까지 허용하여 막대한 조세 혜택을 받았다. 또한 부유층에서 만약 임대주택에 투자하면 관리 비용을 종합 소득세에서 면제했다. 뿐만 아니라 주택업자용 모기지 대출도 모기지 보험에 가입함으로 자금 조성이 용이하고 그만큼 사업 비용이 축소되었다. 선진국가의 대부분은 유사한 정책을 적용했다.

이러한 정책적 조치로 인한 공급 확대에는 한계가 있다. 특히 저소득층을 위한 임대주택의 공급확대는 기대하기가 어렵다. 왜냐하면 공급자는 상대적으로 실수요가 집중된 중, 고 소득층이 원하는 임대주택을 공급하기 때문이다. 결과적으로 공급 확대 조치에는 한계가 있다는 것을 인정하지 않을 수 없었다. 

대안은 임대료 통제다. 모든 선진국가들은 임대료 통제(Rent Control)를 했다. 어려운 정책과제는 임대료 통제는 임대료 상승폭을 통제하므로 임대료를 일정 수준에 유지하는데 목적이 있다. 임대료 통제를 한 시기는 제 1차 대전부터 1950년대까지였다. 이유는 전쟁 및 1930년대의 대 공황으로 인해 민간 임대 주택에 투자를 하지 않아 임대 주택이 무척 부족 했기 때문이었다.

이러한 조치로 인해 임대료는 일정 수준을 유지해 왔다고 볼 수 있으나 큰 대가를 치렀다. 공급자 입장에서 볼 때, 임대료 통제는 수익성 저하로 직결됨으로 신규 투자를 기피함으로 공급이 축소되는 것이다. 또한 기존 임대인은 수익성이 저하함으로 유지 관리를 소홀히 하는 것이다. 결과는 불을 보듯이 뻔하다.

결과는 임대주택의 공급 부족이고 또 하나는 임대 주택의 질 저하다. 이러한 이유로 인해 캐나다를 포함한 선진국가들은 1950년대에 와서 임대료 통제 제도를 제거했다. 

임대료 통제를 1950 년대에 와서 없애다 보니 임대료는 급등하고 말았다. 이유는 임대료 통제로 인한 누적된 임대 주택 부족 조건하에 임대인은 마음 놓고 임대료를 인상 한 것이다. 선진국가 정부는 매우 어려운 정책적 과제를 해소 해야 했다. 즉 임대료 통제 없이 공급을 확대하고 적합한 수준의 임대료를 유지하는 방법 이었다. 대안은 임대료 관리 제도(Rent Management) 이었다. 

임대료 관리 제도란 법적으로 및 행정적으로 원하는 임대료 상승을 유도하는 제도다. 캐나다에서 흔히 볼 수 있는 것은 주정부 산하기관에서 매년 일정 수준의 임대료 상승폭을 제시한다. 임대인이 요구하는 상승폭이 지나치다고 생각하면 임차인은 법정에 호소할 수 있는 제도다. 본 제도는 원래의 통제 제도보다는 융통성이 있지만 임대인은 반대하는 입장이다. 

한편 임대인-임차인 간 관계는 일반적으로 민법에 정해있지만 민법관리를 신축 하게 그리고 신속히 하기 위해 임대 법원(Rental Court) 같은 특수 메커니즘을 도입하는 나라가 많다. 1950년대에 임대료 통제 제도가 폐지 되므로 퀘벡주의 임대주택의 임대료는 급등하여 임대인은 엄청난 주거비 가중에 시달리게 되었다.

뿐만 아니라 임차인은 임대인의 권력 악용의 희생자가 되고 말았다. 임차인이 집결되고 있는 몬트리얼의 경우는 더 심했다. 1970년대의 경제 침체 때문에 사정은 더욱 심각해졌다. 임차인은 임대계약 유효인데도 추방을 당했다. 임대료는 기준 없이 집주인이 마음대로 결정했다.

임대-임차 계약 없는 경우도 허다했다. 지붕에 비가 새는데 집 주인이 수리공사를 안 해도 임차인은 호소할 데가 없었다. 피부 색깔 때문에 인종차별 희생자가 되어도 하소연 할 방법이 없었다. 이러한 비참한 상황에서 Rene Levesque 정부는 1977년에 특별 작업 팀을 임명하여 문제해결을 도모했다. (다음 호에 계속)
 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >