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7. 임대주택 투자(3)
chungheesoo

 

 (지난 호에 이어)
 가장 믿을만한 정보를 제공할 수 있는 사람은 잠재 임차인의 전 임대인이다. 전 임대인보다는 전 전 임대인이 좋다. 왜냐하면 전 임대인은 해당 임차인이 신속히 떠나기를 원하는 경우도 있기 때문이다. 


 역대 임대인에게는 다음의 질문을 하면 된다. 귀하는 해당 임대 아파트의 임대인이었습니까? 해당 임차인이 귀 아파트에 거주한 기간은? 임대료는? 해당 임차인은 임대료를 적기에 지출했습니까? 연체 할 때도 있었습니까? 연체의 경우 몇 달 동안의 연체? 해당 임차인의 떠날 때의 아파트 상태는? 어떠한 태도로 떠났습니까? 귀하는 해당 임차인에게 다시 한번 임대를 하실 의도가 있습니까? 


 해당 임차인의 전 아파트 거주기간은? 이 질문은 임차인 생활의 안정성을 보여준다는데 의미가 있다. 한 곳에 오래 있지 못한 임차인은 아파트의 회전율(rate of turn-over)을 높이고 신규 입주비용을 증가시킨다는데 문제가 있다. 


 임차인 검증이 용이하지 않으면 임차인 재정 전문회사에게 의뢰할 수 도 있다. 하여튼 문제 임차인에게 임대하기 보다는 차라리 아파트를 당분간 빈 채로 놔두는 것이 더 유리하다는 것을 명심해야 한다. 다시 한번 강조하겠으나 문제 임차인을 피하는 것이 성공의 비결이다.


 기존의 임차인을 유지하는 것도 중요하다. 임차인이 이사할 때마다 아파트를 정돈하는 비용뿐만 아니라 신규 임차인을 수배해야 한다는 부담이 있기 때문이다. 그러면 어떻게 하면 우수 임차인이 계속 남아있게 할 수 있을까? 


 기존의 임차인을 모범 임차인, 보통 임차인 및 불량 임차인으로 분류할 필요가 있다. 분류 기준은 임대료의 적기 납부, 유지관리 위한 협조, 이웃 임차인과의 평화적 관계 유지 등을 포함할 수 있다. 모범적 임차인은 적기에 임대료를 내고 간단한 수리는 직접하고 이웃 임차인과 평화스럽고 친절한 임차인이다. 


 가장 불량한 임차인은 임대료를 적기에 지불하지 않고, 항상 불만이 있는 임차인을 말한다. 경영 성공의 비결은 모범 임차인을 계속 남아있게 하고 불량임차인을 내보내는 것에 있다. 모범 임차인에게는 임대료 경감을 포함한 각종 혜택을 부여하는 것이다. 불량 임차인에게는 법률상 차등 대우를 할 수 없으나 문제 임차인을 방지하기 위해서는 임대 계약시 불량 행위를 최소화하는 조항을 명시하는 것이 좋다. 


 예를 들자면 연체 임대료 지불시 연체 시기별(일당 주당 월당) 벌금을 지불하게 하는 것이다. 가장 중요한 전략은 임대인이 임차인의 복지에 관심이 있다는 것을 보여 주는 것이다. 예를 들자면 임차인의 생일날 축하 카드 한 장 보내는 것이다. 무엇보다 임차인은 임대료를 내는 소중한 사람이라는 것을 임대인은 항상 알아야 하고 임차인에게 예의를 지키고 친절을 베풀어야 한다.


 한편 임대 계약 만기 전에 미리 임차인의 이주 의사가 있는지를 문의하는 것이 좋다. 만약 임차인이 좀 더 규모가 큰 아파트로 이주 할 의사가 있으면 같은 건물 안에 있는 아파트를 건의 하는 것이 좋다.


 다음 문제는 임대료 수금이다. 임대료 납부 일자는 매월 초 하루로 하고 임차인의 입주일과 관계없이 모든 아파트에 적용하는 것이 편하다. 납부일이 5 월 1일이 아니고 5월 10일이라 하자. 그리고 임대료가 월$500라 하자. 5월 임대료는 정규 임대료의 66%($330)로 하되 6월부터는 매월 $500을 지불하게 하는 것이다. 


 만약 임차인이 매월 1일에 내지 않으면 연체 일당 일정 벌칙금을 부담 시키는 것도 좋은 전략이다. 임대료를 적기에 안내는 사람에게는 임대인도 모기지 상환을 비롯 제반 지출이 있다는 것을 강조하는 것도 좋다. 


 임차인 관리의 또 하나의 문제는 입주시의 조건 문제다. 우선 열쇠를 넘겨주기 전에 임대료와 보장금(security deposit)은 반드시 받아야 한다. 일단 입주하면 어떤 임차인은 임대료 지불의 의무를 경시하는 사람도 있다.


 한편 임차인이 입주하기 전에의 아파트 상태를 서류에 기록하여 임차인으로 하여금 서명하게 하는 것이 현명하다. 이러한 증거가 없으면 임차인의 잘못으로 발생한 아파트 손상의 책임을 임차인에게 넘길 수 없기 때문이다. 실은 방마다 벽과 바닥의 사진을 찍어 임차인의 서명을 기재하여 보관할 필요가 있다. 보장금은 임차인 때문에 손상 입은 아파트 수리비용을 충당하기 위한 것이다. (다음 호에 계속)
 

 

 

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