(지난 호에 이어)

2. 모기지 보험(Mortgage Insurance)

‘모기지 보험’(정식명칭은 Mortgage Loan Insurance)은 모기지대출을 받는 모든 주택구입자들을 대상으로 하지는 않습니다. 이 보험은 모기지 대출을 받은 후 주택구입자가 채무불이행 상태(default)가 되었을 때 대출금을 상환하지 못함으로써 발생하는 손실로부터 대출금융기관을 보호하는 제도입니다. 

그러므로 모기지 보험은 집을 구입할 때 자기자금(Down Payment)이 주택가격의 20% 미만인 경우에만 이 보험을 의무적으로 구입하여야 합니다. 물론 자기자금이 20% 이상인 경우에도 주택구입자의 신용도나 소득증빙 등이 대출승인 심사기준에 미달하면 모기지 보험에 가입하는 것을 조건으로 하여 모기지 대출승인을 해주기도 합니다.

모기지 보험제도가 있음으로써 대출기관은 위험을 회피하면서 대출을 늘릴 수 있고 주택구입자는 적은 자기자금으로도 주택을 구입할 수 있습니다.

현재의 캐나다 모기지대출 관련규정에 따르면, 주택구입자는 최소한 주택구입가격의 5% 이상의 자기자금(Down Payment)을 모아야 모기지대출을 받아 집을 구입할 수 있습니다. 일회성 비용으로 부과되는 모기지보험수수료(premium)는 자기자금이 구입하려는 집 가격의 몇 %인가에 따라 차등 적용합니다. 예를 들어 자기자금이 주택구입가격의 5%~10%미만인 경우엔 모기지 대출금액의 3.6%, 10%~15%미만인 경우엔 2.4%, 15%~20%미만인 경우엔 1.8%를 각각 모기지 보험수수료로 납부해야 합니다. 

이 요율은 주택시장상황에 따라 조정되지만, 주택구입가격의 몇 %를 모기지대출금으로 충당하는가(LTV; Loan to Value)에 따라 차등 적용하는 구조는 그대로 유지됩니다.

모기지보험을 취급하고 있는 CMHC(캐나다 주택금융공사; Canada Mortgage and Housing Corporation)는, 캐나다 전역에 걸쳐서 주택공급을 원활히 하고 노후주택에 대한 개량을 촉진하며 주거생활의 안정과 복리증진을 위해 연방정부가 설립한 공공법인(federal crown corporation )입니다. National Housing Act 와 Canada Mortgage and Housing Corporation Act 라는 두 개의 연방법률에 근거하여, 모기지대출 조건을 규제함으로써 주택시장에 큰 영향력을 미칩니다. 

실제 지금까지 캐나다에서 지어진 총 주택의 약 절반 이상이 CMHC의 지원대상이었습니다. 모기지 보험료 부과대상에 대한 기준도 CMHC의 주요 정책결정수단인데, 과거 ‘25% 미만’에서 지금은 ‘20% 미만’으로 완화되었습니다만 주택시장 상황에 따라 캐나다연방정부가 CMHC를 통해 언제든지 조정할 수 있습니다. 그리고 지금은 민간회사들(Genworth Canada, Canada Guaranty Mortgage Insurance Company 등)도 모기지보험시장에 참여하고 있습니다. 

그렇다면, 왜 주택구입시 자기자금이 20% 미만이 되면 모기지 보험료를 부과할까요? 집을 담보로 모기지대출을 한 금융기관은 집주인이 월상환금을 제때 못 갚으면 담보물건으로 제공된 집을 시장에 되팔아 빌려준 자금을 회수하게 되는데, 이 경우 집을 시장에 내놓았을 때 언제라도 구입가격(혹은 감정가격)의 80% 이상은 받을 수 있을 것이라는 전망에 기초한 것입니다. 

하지만, 주택시장에 거품이 지나치게 끼었다고 판단되면 이 기준도 변경될 수 있습니다. 결국 20% 미만의 자기자금을 가지고 집을 구입하려면 소득증빙 등 구비서류도 더 까다로울 뿐만 아니라, 대출금융기관 외에 CMHC의 승인이라는 하나의 관문을 더 통과해야 하고, 모기지보험료도 추가 비용으로 부담하게 됩니다. (다음 호에 계속)

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