(지난 호에 이어)
(3) 오래 전부터 주택가에 자리잡아 영업하고 있는 편의점이나 자동차수리센터와 같이 현행 Zoning By-Law에는 건물사용용도(상업활동)가 어긋나지만 기득권을 인정하여 그 동안 해오던 업종의 사업은 계속할 수 있도록 인정받는 경우를 "Legally Non-conforming Use" 라고 하는데, 이러한 경우에는 원칙적으로 건물을 다시 짓거나 확장하거나 다른 용도(업종)로 사용하는 것은 불가능하지만, 불가피한 사정으로 예외적인 경우를 인정받기 위하여 신청한 안건에 대한 허가 심의.

(4) 그 외에 지역권(easements)이나 사유지통행권(rights-of-way)을 설치하거나, 21년을 초과하는 토지장기임차 또는 땅에 대한 부분적인 모기지설정 등의 신청에 대해 심의하기도 합니다만, 이런 안건은 지방자치단체의 위임규정에 따라 대개 심의 없이 서류만 검토한 후에 소정의 행정비용을 납부하면 허가를 내주기도 합니다. 

이처럼, 심의안건의 대부분은 (1) Zoning By-law 규정을 모두 충족시키지 못하는 개발 및 건축계획에 대해 "Minor Variance"(조례규정에 비해 경미한 차이)로 인정하여 허가해줄지를 결정하는 것과, (2) 땅을 둘 이상으로 나누어 집을 2~3채 신축하기 위해 택지분할허가를 신청하는 경우들입니다. 또한 땅을 분할하는 것은 건물신축계획과 함께 신청하는 경우가 많은데, 이 경우에는 건축계획이 허락되면 택지분할은 쉽게 허가되는 경향이 있습니다.

개발 및 건축계획을 조정위원회(Committee of Adjustment)에 신청하는 경우, 건축계획과 관련된 도면자료(Survey, Site Plan, Floor Plans, Elevations and Cross-Sections) 외에 도시계획관련 검토(Zoning Review)를 신청하여 검토결과를 문서로 받아 첨부합니다. 

관계법에서는 필수서류로 요구하지는 않지만, 대부분의 지방자치단체에서는 이것을 신청서류에 포함할 것을 권유하고 있습니다. 왜냐하면 도시계획조례검토(Zoning Review)를 신청하면 건축계획이 조례규정을 모두 충족하지 못할 경우에 어떤 부분이 어느 정도로 규정에 비해 어긋나는지 담당자가 문서로 공식의견을 주기 때문입니다. 그렇지 않으면 신청인이 이러한 미충족 사항들을 관련규정과 함께 정리하여 제출하여야 하는데, 심의과정에서 담당공무원의 검토의견에 비해 상대적으로 신뢰도가 떨어지므로 불리합니다.

그 외에도 신청인은 사진자료나 스케치, 엔지니어링 자료 등을 준비하여 자신의 건축계획이 예외적인 상황 때문에 조례의 일부 규정을 충족시킬 수 없음을 인정받을 수 있도록 첨부하기도 합니다. 또한 주변의 이웃들에게도 미리 찾아가서 자신의 건축계획을 알리고 이해를 구하는 것이 좋습니다. 자신의 건축계획으로 인하여 발생할 피해가 없음을 설명하여 지지를 얻을 수 있다면 Letter of Support 를 받아 신청서에 첨부하면 허가를 받는데 도움이 됩니다.

조정위원회에서는 신청안건에 대한 심의결정을 내리면서 조건을 붙여 허가하는 경우도 많은데(Conditions in decision), 이 경우에는 부과한 조건을 모두 이행하여야 건축허가를 받을 수 있습니다. 주로 건물높이를 조정하거나, 창문의 위치를 다른 방향으로 내거나, 연면적을 줄이거나, 이웃이나 도로경계로부터의 이격거리를 늘리라고 권고하기도 하고, 배수문제를 해당부서와 협의하라거나, 집 앞의 시 소유 나무를 어떻게 살릴지 수목관리부서와 협의하라는 등이 그 예입니다. (다음 호에 계속)

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